Как не попасть под выселение из купленной в кредит квартиры
Ирина, бренд-менеджер небольшой компании, пару лет назад взяла ипотечный кредит в Абсолют Банке на $90 000. Сейчас ее квартира стоит $300 000, а долг банку сократился до $70 000, но эту сумму Ирина хочет погасить как можно быстрее; пришлось, например, прекратить и так затянувшийся ремонт. К такому решению Ирину подтолкнул Росевробанк, в начале октября попросивший заемщиков досрочно погасить часть ипотечного кредита (30%), чем переполошил клиентов других банков.
Только недавно многие заемщики выяснили, что очень часто ипотечный договор предусматривает право банка требовать досрочного погашения кредита, если цена заложенной квартиры уменьшится (такая ситуация на фондовом рынке называется margin call). Снижение цен на недвижимость в условиях финансового кризиса неизбежно. Уже сейчас некоторые застройщики вынуждены продавать квартиры по себестоимости, например, московскому правительству. Поэтому заемщики имеют все основания для опасений.
У банкиров есть два основных способа ужесточить условия по выданным ипотечным кредитам: повысить ставку или потребовать вернуть долг — полностью или частично.
В банковских договорах не найдешь конкретных причин, по которым ужесточаются условия обслуживания кредита. Абсолют Банк вправе требовать досрочного погашения кредита или его части в случае «ухудшения обеспечения кредита». Во всех ипотечных договорах «Уралсиба» сказано, что банк вправе менять размер процентов за пользование кредитами. Причины: изменение конъюнктуры рынка кредитов, ставок на рынке межбанковского кредитования, ставки рефинансирования ЦБ. Также в списке причин — изменение кредитной политики банка. Фактически это значит, что ставки могут быть подняты когда угодно по желанию кредитора.
Денис, сотрудник издательского дома, взял в 2007 году ипотечный кредит в Сбербанке на покупку таунхауса в Подмосковье. Договор оставляет Сбербанку право поднять ставку в одностороннем порядке. Если банк решит этим правом воспользоваться, выбраться из долговой ямы Денису будет очень непросто. Юрист, с которым заранее проконсультировался Денис, уверяет, что опротестовать этот пункт договора невозможно.
Правда, до сих пор банки не повышали процентные ставки, да и случай с Росевробанком единичный. Но лучше перестраховаться и постараться максимально быстро погасить кредит. При этом не стоит рассчитывать на кредит в другом банке: это на растущем рынке, когда не было дефицита ликвидности, банки переманивали друг у друга клиентов, предлагая рефинансироваться по более низкой ставке.
Если банк требует досрочного возврата кредита, а денег нет, останется только договариваться о реструктуризации долга. Да и для банка это лучше, чем портить баланс растущей суммой просроченной задолженности, а потом еще возиться с выселением неплательщиков и продажей заложенной недвижимости.
«Дефолтный заемщик нам не нужен», — говорит директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Эмиль Юсупов.
Во-первых, можно договориться с банком о погашении не всей задолженности, а ее части — чтобы остаток долга был меньше стоимости залога. «В этом случае банки пойдут навстречу», — уверен Василий Белов, генеральный директор ипотечного брокера «Фосборн Хоум».
Во-вторых, можно увеличить обеспечение кредита. «Это может быть либо дополнительный залог, либо дополнительное поручительство, — говорит заместитель председателя правления Оргрэсбанка Михаил Поляков. — Выселение должника из его единственной квартиры не нужно никому». Дополнительный залог (необязательно недвижимость), по словам Юсупова, вполне устроит и Абсолют Банк.
В-третьих, можно договориться об увеличении срока кредита. Пример. По данным «Фосборн Хоум», год назад средняя ставка по ипотеке составляла 10,5% годовых, в декабре этого года, по прогнозам, вырастет до 14,5%. Если год назад заемщик взял в долг на 10 лет $300 000 по средней ставке, то его ежемесячный платеж составляет $4050. Увеличение ставки на 4% означает, что каждый месяц придется платить по $4690. А увеличение срока кредита до 15 лет снизит месячный платеж с $4690 до $3852 — даже ниже первоначального уровня; 20-летний кредит позволит платить по $3610 в месяц, 30-летний — по $3454. Но не стоит забывать, что чем дольше выплачивается кредит, тем больше общий размер переплаты. Увеличение срока кредитования до 15 лет означает дополнительные расходы в размере $186 500.
В-четвертых, как говорит директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников, иногда помогает отсрочка платежей по основному долгу. Тогда в выигрыше будут те, кто уже погасил значительную часть задолженности. В начале обслуживания кредита почти весь платеж состоит из процентов, которые, по словам Печатникова, придется выплачивать в срок в любом случае, — для банка важно получить процентный доход.
В ВТБ 24 уверяют, что при повышении ставки (такая возможность сегодня предусмотрена договорами) пойдут должнику навстречу, но в условиях финансового кризиса все вопросы будут решаться индивидуально. «Программ рефинансирования сейчас очень мало. Реструктуризация долга — предмет договоренности клиента и банка», — говорит Игорь Жигунов, зампред правления Городского ипотечного банка.