Инвестиции в загородную недвижимость могут принести отличный доход. Как не ошибиться в выборе поселка?
В ноябре 2006 года Александр Рязанов ушел с поста заместителя председателя правления «Газпрома». Бывшим топ-менеджерам газовой монополии настоятельно рекомендуют после отставки уходить и из нефтегазового бизнеса — кто начал заниматься фармацевтикой, кто сельским хозяйством. Рязанов возглавил созданную в 2002 году «Русскую холдинговую компанию». Один из проектов компании — коттеджный поселок «Онегино» на 40 га земли — находится в 20 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Казалось бы, беспроигрышный вариант не только для девелопера, но и для частных инвестиций, однако риелторы относят загородный проект бывшего «газпромовца» к неудачным.
Если на Новорижском шоссе не идет ремонт дороги или развязок, доехать до «Онегино» из Москвы можно за 15 минут. Поселок на 66 частных владений застройщик представляет как жилье класса de luxe, с системой озер, водопадом, пляжем и даже маяком. А пока скучающий на въезде охранник говорит, что стройка идет уже больше пяти лет, но никаких строительных работ не видно, разве что несколько домов стоит в лесах. В «Московском агентстве недвижимости», которое занималось продажей коттеджей, сообщили, что сейчас ничего не продается.
«Если в течение некоторого времени в поселке ничего не происходит, не строится ничего нового, тогда обязательно останавливаются и продажи», — говорит директор Villagio Estate Павел Трейвас. Александр Рязанов не стал обсуждать с Forbes причины затянувшегося строительства. Возможно, «Онегино» скоро сменит название или владельца, а может, и то и другое одновременно. Прецедентов достаточно.
«На Ильинском шоссе есть поселок, который за пять лет сменил несколько названий, трех владельцев, но это ему не помогло», — рассказывает исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty Тимур Сайфутдинов. Поселок начинали продавать, нарезав участки по 50 соток, потом переделали не слишком удачный генплан и сократили участки до 12–17 соток. Заказали проекты домов успешному архитектурному бюро. «Когда построили два пилотных коттеджа, оказалось, что темные дома, которые отлично вписались в сосновый лес в другом проекте, в поле смотрятся черными квадратными гробами», — вспоминает Сайфутдинов. Третий владелец сменил стиль, но и это не помогло — в поселке тишина уже второе лето.
На 33-м километре Калужского шоссе за деревянным забором находятся 6,5 га коттеджного поселка на 31 домовладение. На территории стоят двухэтажные дома разной степени готовности — каменные тяжеловесные строения с красными и зелеными крышами «под черепицу». Еще недавно поселок назывался «Графская усадьба», в этом году он продается как «Михайловское». Текст из генплана: «Поселок должен быть красивым. Однотипные секции ограждений участков, или живые изгороди, или красивый каменный забор не более 1,5 м, опорные столбы, уличные фонари… — все эти и многие другие элементы также создают единство стиля».
Поселок продается четыре года, и за это время нашлись покупатели всего на 10 домовладений. «Конечно, единый архитектурный стиль — это замечательно, но не следует впадать в крайность и превращать поселок в казарму», — считает Сергей Цывин, глава отделения «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость» («Инком» продает дома в поселке). Владелец «Михайловского», глава компании БВК Валерий Бондаренко своей ошибки не признает. «Кто считает, что наш поселок неудачный? Это мое частное дело, я дома для родных и близких строю», — отрезал он. Стать для Бондаренко «близким» можно, купив дом площадью 250 кв. м за $650 000 или 565 кв. м за $1,8 млн.
Сегодняшний объем рынка загородной недвижимости оценивается аналитиками компании «Терра-Недвижимость» в $19 млрд. Конкуренция на рынке очень высока. В 2008 году в Подмосковье насчитывалось 600 коттеджных поселков, в половине из них активно идут продажи. К неудачным специалисты относят 15% поселков.
Дома не продаются, если застройщик не решил вопросы с коммуникациями и землей, поселок плохо расположен, завышены цены, выбрана неудачная концепция. «Большую роль играет архитектура, — говорит Тимур Сайфутдинов, — особая смелость в дизайне домов не находит отклика у потребителей».
В качестве примера риелторы приводят поселок Evergreen на Рублево-Успенком шоссе, в котором крыши на норвежский манер покрыты газоном: за два года было продано всего две виллы из девяти. Из-за излишне смелого цветового решения (дома слишком яркие — розовые и салатовые) плохо идут продажи в «Ричмонде» на 2-м Успенском шоссе. Поселок уже три раза менял имя, но отношение покупателей к нему, похоже, не изменилось — из 40 домов продано лишь 14.
Два года назад инвестиционно-строительная группа компаний «Профиль» представила поселок «Родные просторы» (63-й км Новорижского шоссе). На 67 га земли планировалось построить и продать 238 домов. Построили 20, а сумели продать лишь два дома. Цена дома площадью 242 кв. м на 23 сотках — 11,1 млн рублей, впрочем, сейчас продажи приостановлены. Для сравнения: коттедж примерно такой же площади в поселке «Перелески» (55-й км Новорижского шоссе) стоит 9,5 млн рублей.
Как не ошибиться и не купить дом в поселке, который достроят в лучшем случае через несколько лет?
«Смена названия и концепции, смена собственника или строительной компании являются факторами, говорящими о сложностях с проектом, — рассказывает руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева. — К ним также относятся вялые продажи, долгое и неактивное строительство, некорректные документы по оформлению в собственность, категории земли, срокам строительства и ввода». Алексеева рекомендует не приобретать первые дома в поселке, лучше дождаться, когда будет построено хотя бы 10–20% домов.
Даже если застройщик выполнил все обязательства, на привлекательности поселка могут сказаться внешние факторы.
В 2005 году жители коттеджных поселков «Никольское Подворье», «Третья Охота» и «Никольская Слобода», узнав, что поблизости будет построен завод Oriflame, написали обращение к президенту страны, требуя остановить строительство. Но это не помогло, завод был построен. Снизилась ли стоимость домов после того, как вместо опушки леса из окон стал виден завод по выпуску косметики? Ничуть. В то время как московская недвижимость снизила темпы роста, загородное жилье уверенно прибавляет в цене. За первое полугодие 2008 года коттеджи подорожали на 30% (за весь 2007 год — на 25–30%).
«Притом что застройщик обманул нас, не построив обещанные теннисный корт, гостиную, пляж и детские площадки, мой дом подорожал с $420 000 до $2 млн», — рассказывает Александр К., ставший жителем загородного поселка в 2000 году.
Дома в удачных поселках так или иначе продадутся. А что будет с неудачными поселками? «Такие проекты застройщики в дальнейшем будут продавать ниже себестоимости, чтобы не понести еще большие убытки и вернуть хотя бы часть затраченных средств», — считает Тимур Сайфутдинов.