Хотите купить загородный дом в кредит? Будьте готовы к неприятным сюрпризам
Чтобы взять кредит на покупку квартиры, надо найти банк с самыми низкими ставками. В случае с загородной недвижимостью действовать придется по-другому. Вначале придется найти банк, который в принципе согласится дать взаймы. Это, как оказалось, не так просто.
Региональные отличия
Один из самых дешевых кредитов на покупку загородной недвижимости — в «ДжиИ Мани Банке». Он ссужает деньги на приобретение домов под 9% в валюте, при средних на рынке 12% годовых. Но если вы хотите купить просторный бревенчатый дом на озере Селигер, получить кредит не удастся. «ДжиИ Мани» берет в залог только те дома, которые расположены в Московской или Ленинградской областях, а никак не в Тверской, где находится это озеро.
Чтобы заниматься ипотекой в регионе, банку хорошо бы иметь там филиал или хотя бы кредитно-кассовый офис. Теоретически это не обязательно, но отсутствие на местах сотрудников банка создает ему лишние проблемы.
В процессе оформления кредита также участвуют оценочные и страховые компании, без сложившихся отношений с которыми банку сложнее работать. «Чтобы выдать кредит на дом в Калужской области, где нет наших представителей, нам потребуется московская компания, которая поедет оценивать имущество. Такая оценка будет стоить дороже. К тому же придется с нуля собирать данные по калужскому рынку», — объясняет Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка. Та же проблема возникает с регистрацией прав собственности — у каждого регионального отделения Федеральной регистрационной службы свои требования.
В итоге в Альфа-банке, например, можно получить кредиты на покупку загородной недвижимости, расположенной в 28 областях. Из них с Московской областью граничит только Ярославская. У банка «КИТ Финанс» — 68 ипотечных центров. Банк представлен во всех граничащих с Московской областях, кроме Смоленской. Широким охватом территории (64 областных центра) может похвастаться и «ВТБ 24». Банк кредитует покупку недвижимости во всех семи ближайших к Московской областях.
Материальный ущерб
Препятствием к заключению кредитного договора может оказаться материал, из которого построен дом. Некоторые банки, например Абсолют банк и «Кредит Европа», не кредитуют покупку деревянных домов. Тот же «ДжиИ Мани» не возьмет в залог деревянный дом, если с момента его постройки до окончания планируемого срока кредита пройдет больше 25 лет. В банке это объясняют тем, что средний срок службы деревянных домов составляет 20 лет. Чем ближе к его окончанию, тем сложнее банку продать дом в случае дефолта заемщика.
Если такого ограничения в условиях банка не предусмотрено, итоговое решение о выдаче кредита все равно зависит от страховой компании. Согласится она застраховать деревянный дом — банк спокойно выдаст кредит. По словам Анатолия Печатникова, директора департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24», если за бетонные или кирпичные дома страховщик берет в среднем 0,5% от стоимости строения, то за новые деревянные — до 1% из-за высокого риска пожара. Этот тариф можно прибавить к ставке по кредиту — платить страховку нужно каждый год, пока не будет погашен долг перед банком.
Паспортный режим
Сюрпризов можно ждать от результатов юридической проверки документов, подтверждающих права собственности продавца на дом и земельный участок. Возможность прописки в коттеджном поселке далеко не в первую очередь интересует покупателя. Другое дело банк. Все типовые договоры кредитования недвижимости под залог кредитуемого объекта построены на законе об ипотеке, по которому кредит может быть выдан только на покупку жилого дома. Для этого он, как правило, должен стоять на земле, относящейся к категории «земли поселений», а у заемщика должно быть право зарегистрироваться в нем, рассказывает Ирина Щеголихина, заместитель директора департамента специализированных продаж банка «КИТ Финанс».
В то же время коттеджные поселки часто построены на землях сельхозназначения и дома в них имеют статус жилого строения. Кредит на покупку такого дома получить в принципе можно, как можно получить кредит на любые цели под некий залог. Но, например, МДМ-банк, «Сосьете Женераль», Городской ипотечный банк и «Кредит Европа» откажут заемщику сразу.
«Люди часто выбирают дома не по документам, а по внешнему виду, красоте местности. Они договариваются с хозяевами, вносят аванс и только потом понимают, как сложно получить кредит на этот дом», — говорит Наталья Петелина, владелица «Юридического бюро Н. Петелиной», которое специализируется на юридическом сопровождении ипотечных кредитов.
Крайний случай
Получить кредит можно и на не очень ликвидный объект (например, отдельно стоящий дом, расположенный далеко от Москвы). Только сумма может оказаться ниже ожидаемой. «В этой ситуации мы обычно не отказываем. Ставка, как правило, не растет — увеличивается только сумма первоначального взноса, который придется внести клиенту», — говорит Печатников. В «ВТБ 24» первоначальный взнос варьируется от 10% до 50% оценочной стоимости объекта.
Существует, впрочем, способ обойти все указанные требования и занять в банке недостающую сумму на покупку дома. Банкиры предложат взять кредит под залог имеющейся квартиры. «Мы даем много таких кредитов людям, покупающим какие-нибудь дачи или загородные дома, которые не удовлетворяют условиям стандартной программы», — рассказывает Зибарев из Альфа-банка. В этом случае, к сожалению, заемщик лишается дополнительной проверки сделки, но есть и плюс: можно сразу отправляться в банк с самыми низкими ставками.