Хозяйствующий субъект

Мартовским вечером 2005 года обстановка в подземном гараже на юго-западе Москвы была накалена до предела. Жильцы дома «Аркада Хаус» собрались, чтобы отказаться от услуг коммунальной компании, выставлявшей непомерные, на их взгляд, счета. Тщетно предприниматель Юрий Нуждов призывал клиентов одуматься. Собственники квартир постановили, что отныне за обслуживание дома будет отвечать товарищество собственников жилья (ТСЖ). За один вечер бизнес Нуждова сократился на $600 000.

Большие деньги. Жилищно-коммунальный сектор вообще все меньше похож на копеечное хозяйство. Особенно в столице, в новостройках. В прошлом году россияне заплатили за обслуживание жилья частным и муниципальным фирмам почти 800 млрд рублей. В этом — отдадут процентов на 20 больше, услуги местных монополистов дорожают куда быстрее, чем растет индекс потребительских цен. Ушли в прошлое повальные неплатежи потребителей: у народа завелись деньги, и он готов платить разумные суммы за содержание жилья. Не бизнес — мечта.

Так думал и Нуждов четыре года назад, когда пошел в гендиректора фирмы «Горжилкомплекс Плюс». Сейчас Нуждову принадлежит в ней 25-процентная доля. В 2004 году в «Горжилкомплексе» работало два человека, сегодня — 400. Это и охранники, и дворники с консьержками, и операторы уборочной техники, и аварийная служба. «У нас свои паспортисты, бухгалтерия, в каждом комплексе — кассовое обслуживание, — рассказывает Нуждов. — Клиенты никуда не ходят, кроме своего подъезда». «Горжилкомплекс» управляет 11 многоквартирными домами в столице и коттеджным поселком в Подмосковье. Это более 1 млн кв. м жилья, за обслуживание которого компания собирает около 360 млн рублей в год.

Напротив рабочего стола Нуждова висит карта Москвы, утыканная разноцветными флажками. Флажков больше ста — отмечены не только уже обслуживаемые дома, но и те, на которые «Горжилкомплекс» когда-то положил глаз. Как правило, Нуждов берет в управление новостройки, пользуясь связями в строительных компаниях. Обращаются к нему и жильцы, недовольные тем, как их обслуживают другие.

На четвертый год работы компания вышла на рентабельность примерно 10%. Раньше Нуждов думал, что это не предел, может быть и 20%. Но возникли объективные трудности.

Выяснилось, например, что быстро нарастить бизнес в Москве, где ежегодно вводится 5 млн кв. м жилья, не так-то просто. Строители, которые возводят целые микрорайоны, тоже сообразили, что управлять жильем — прибыльное дело, и теперь спешно обзаводятся коммунальными «дочками». А граждан, интересующихся услугами «Горжилкомплекса», главный юрист компании Олег Яшмолкин вынужден сразу разочаровывать: процесс перехода из одной компании в другую может растянуться года на полтора. Самое трудное — собрать жильцов, чтобы утвердить решение о новом управляющем. «Кому-то некогда, кому-то все по барабану, кто-то не платит за коммунальные услуги, и ему выгодно, чтобы все это продолжалось», — объясняет он. Если жильцов все же удалось собрать в одном месте, «Горжилкомплекс», признает Яшмолкин, готов идти на военную хитрость. «Мы спрашиваем, какая была цена у предыдущей компании, уменьшаем ее на 10% и с нее начинаем работать», — говорит юрист.

Нуждов с удовольствием брал бы на обслуживание и муниципальное жилье: сложных инженерных систем там нет, эксплуатировать его проще, а значит, можно держать доступный тариф. Вот только посторонних управляющих в префектурах и управах не очень ждут. Мало кто из москвичей знает, что с мая в столице прекращает существование сеть ДЕЗов (дирекций единого заказчика), которые со времен социализма были безальтернативными поставщиками коммунальных услуг. На их месте появятся управляющие компании в виде акционерных обществ, на 100% принадлежащих городу. С мая же весь жилой фонд столицы должен перейти под управление компаний, выбранных самими жильцами. В 97 случаях из 100 это будут бывшие ДЕЗы: местные власти постарались не привлекать внимание граждан к тому, что у них появился выбор.

Нуждов по профессии военный. После того как служба в армии кормить перестала, он пошел разнорабочим на стройку и со временем стал одним из руководителей небольшой компании «Юкон-строй». Предприниматель не раскрывает партнеров, позвавших его в «Горжилкомплекс», но у них явно не было проблем с чиновниками: 50% компании принадлежало «Службе недвижимости», которая продавала дома, возведенные Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы. Первые несколько домов «Горжилкомплекс» получил на конкурсах, организованных департаментом. Был среди них и «Аркада Хаус».

Случай в «Аркаде» показал Нуждову, что его бизнес уязвим не только со стороны властей, но и со стороны потребителей. Жители этого дома так устали от всевозможных доплат на стадии ремонта, что протестному движению не хватало только лидера. Им стал профессиональный судья Константин Крохин, в тот момент уже длительное время находившийся на больничном.

Оппоненты до сих пор не могут спокойно говорить друг о друге. «Все, что должно работать при сдаче дома, не работало, — перечисляет проблемы Крохин. — Из гаража пропали компьютеры, система видеонаблюдения». Жильцы обвиняли управляющую компанию в завышении расценок и низком качестве услуг. Но больше всего Крохину не нравилось, что Нуждов вел себя как хозяин, а не слуга жильцов. «Когда я принимаю на работу охранника, то стараюсь внушить ему простую вещь, что он должен не воевать, а прислуживать. Здесь живут состоятельные люди, им совсем не нужно, чтобы им хамили», — говорит Крохин.

Нуждов в ответ называет правление ТСЖ захватчиками и авантюристами. С блеском в глазах рассказывает он о том, как ему нравится работать с людьми, выходить на собрания и агитировать жильцов, чтобы они выбрали его компанию.

На самом деле ругаться им особо не из-за чего: тарифы на обслуживание что в ТСЖ «Аркада Хаус», что в «Горжилкомплексе» примерно одинаковые. Соседи Крохина платят по 22 рубля за кв. м в месяц (15 рублей за обслуживание плюс 7 рублей за охрану) против 25–35 рублей, которые берет с клиентов компания Нуждова. Экономия возникает, потому что ТСЖ освобождены от налога на добавленную стоимость (18%) и не нацелены на извлечение прибыли («Горжилкомплекс» закладывает в тариф 10–15%-ную рентабельность). Но жителям «Аркады» повезло: их дом оказался достаточно большим, и в нем нашлись активные жильцы, которым не жалко времени на служение обществу. А времени придется тратить много: надо выбрать новых поставщиков услуг, нанять бухгалтеров, охранников и консьержек — словом, заняться тем, что Нуждов делает на профессиональной основе и в масштабах, позволяющих обеспечивать куда большую эффективность. Так что случай «Аркады» — скорее исключение, чем правило. «В ближайшие три-пять лет ТСЖ уйдут с рынка, уступив место профессионалам, — прогнозирует заместитель министра регионального развития Сергей Круглик. — Сейчас на рынке сумятица и неразбериха, а со временем появятся УК с хорошей репутацией, и люди будут знать, куда обращаться».

Дожить до этого времени небольшим управляющим компаниям будет не просто. Судите сами: в 2006 году «Горжилкомплекс» взял на обслуживание московский жилой комплекс «Каховка», которым в течение пяти лет управляло ТСЖ. «В гараже было настолько грязно, что ноги прилипали к полу — полгода только грязь вывозили», — жалуется управдом Наталия Яковлева (сотрудник «Горжилкомплекса»). Новый управляющий потратился на ремонт лифтов, вывоз мусора и благоустройство. Это, впрочем, не спасло его от народного гнева. Хотя, с точки зрения «Горжилкомплекса», ставка за обслуживание установлена ниже минимального уровня (24 рубля за кв. м), но инициативная группа жильцов уже обратилась в бывший ДЕЗ с просьбой принять их дом в управление.

Нуждов жалуется, что законодательство его никак не защищает. Никто не вернет вложенные в дом деньги, если инициативные жильцы добьются смены управляющего. «С нас могут спросить и мэрия, и префектура, и управа, но защитить нас никто не хочет, поэтому бизнес не развивается», — говорит он.

Избавиться от угрозы быть изгнанным из всех домов можно сегодня только одним способом — породниться с властью. Бывший военный не видит в этом ничего зазорного. «Нужны крупные региональные компании, аффилированные с государством», — говорит Нуждов. Его новая идея — вступить в частно-государственное партнерство с администрацией одной из областей в Центральной России. Регион, по замыслу Нуждова, оплатит свои 50% уставного капитала имуществом ДЕЗов, а «Горжилкомплекс» обеспечит эффективный менеджмент и инвестиции — по 50–60 млн рублей на город. Партнеров по переговорам предприниматель не называет. Боится сглазить.