Управдомы

Бежево-коричневый бизнес-центр на улице Балчуг неподалеку от Кремля не выглядит инородным телом на фоне тесной исторической застройки Болотного острова. При этом сужающееся кверху девятиэтажное здание имеет не купечески-замоскворецкий, а вполне современный вид. Андрей Лебедев открывает массивную дверь центрального входа «Балчуг Плаза», проходит мимо поста охраны, но тут же, нахмурившись, останавливается. Он видит, как группа посетителей вошла в лобби и двинулась к лифтам, минуя турникеты. Это непорядок, и с ним Лебедеву предстоит разобраться. Охранники рапортуют, что это сотрудники банка-арендатора, который только внедряет свою систему контроля допуска, так что обычных магнитных пропусков у банковских служащих пока нет.

Лебедев имеет право задавать вопросы. Он руководитель департамента управления недвижимостью компании Sawatzky Property Management, которая управляет бизнес-центром (владельцем здания считается компания Millhouse Capital). Магнитный пропуск Андрея открывает в «Балчуг Плаза» все двери, но сам он занимает маленькую комнатку на первом этаже — офис управляющей компании на объекте.

Первым профессиональным управляющим коммерческой недвижимостью в России стала американская специализированная компания Hines. В 1991 году она взяла в управление один из первых в Москве элитных жилых домов — комплекс «Парк Плейс» на Ленинском проспекте, построенный УПДК, государственным ведомством по обслуживанию дипкорпуса. Канадскую Sawatzky привели в Россию в начале 1990-х ее менеджеры Геннадий и Марк Гройсманы, в 1970-х эмигрировавшие из СССР. Марк Гройсман сейчас возглавляет компанию, контрольную долю в которой в 2003 году купил известный израильский бизнесмен российского происхождения Лев Леваев. После появления Леваева в числе владельцев Sawatzky резко расширила свой бизнес в России: из 23 объектов, находящихся в ее управлении, 11 получены за последние три года.

Hines и Sawatzky — старожилы российского рынка управления коммерческой недвижимостью, но сейчас им наступает на пятки пара десятков молодых компаний(а часто и обгоняет). Отрасль развивается быстро, уже появился специализированный журнал, который так и называется: «Управление недвижимостью». Девелоперы разделились на две группы. Одни — такие как Storm Properties (бизнес-центр «Причальный», офисный комплекс North-West Towers в Красногорске), CМI Development («Балчуг Плаза», «Крылатские холмы»), Horus Capital («Горизонт», «Диапазон», «Станиславский») — не управляют своими зданиями сами, а нанимают сторонние УК. Другие — Mirax Group или «Промсвязьнедвижимость» — создают собственные управляющие компании. Владельцы зданий и управляющие азартно переманивают друг у друга специалистов. Президент Storm Properties Майкл Белтон раньше работал в Hines, оттуда же вышли Наталья Корнилова, отвечающая за связи с УК в Horus Capital, и Константин Шмелев, совладелец УК «Мой Дом».

Примерно 40% из имеющихся в Москве 4,2 млн кв. м офисов класса A и B управляется независимыми от собственника компаниями. «Каждый день звонит какая-то компания с предложением своих услуг», — говорит Наталья Корнилова из Horus Capital.

Существует несколько способов взаимодействия собственника здания с управляющей компанией. На Западе принято доверительное управление. В этом случае УК принимает объект на баланс, гарантируя собственнику получение дохода. Владельцу офисного центра остается регулярно получать на свой счет в банке оговоренную сумму, которую перечисляет ему УК, и ни о чем не беспокоиться. Ему не нужно содержать собственную бухгалтерию, штатных юристов, расплачиваться с коммунальными службами, искать арендаторов и выставлять им счета. Все это берет на себя управляющая компания.

В России доверительное управление пока мало распространено. Во-первых, по нашему законодательству при передаче построенного здания на баланс УК собственник должен заплатить НДС. Например, при стоимости здания в $50 млн в казну придется заплатить $9 млн. Да и собственники к доверительному управлению не готовы. «Сначала они хотят отдать УК максимум функций, но, как только доходит до дела, им становится ясно, что лучше все же обойтись без посторонних глаз и иметь собственного главного бухгалтера», — объясняет управляющий директор российского подразделения Sawatzky Евгения Власова. «Знаете, как у нас, у русских, принято: пусть даже уборщицы будут свои», — соглашается генеральный директор управляющей компании «Мой Дом» Константин Шмелев. «Мы самостоятельно работаем с арендаторами — это принципиальная позиция нашей компании», — говорит директор по работе с УК компании Horus Capital Наталья Корнилова. Впрочем, в России и УК не готовы брать на себя ответственность за стабильный доход владельца здания. «А вдруг финансовый кризис и все арендаторы съедут?» — рассуждает в беседе с Forbes руководитель одной управляющей компании.

Более мягкий вариант сотрудничества — здание остается на балансе у собственника, а УК принимает на себя обязательство искать арендаторов (но не гарантирует собственнику доход). Тут все зависит от того, есть ли у УК опыт поиска клиентов и собственное маркетинговое подразделение. Отчасти благодаря этому Sawatzky выиграла в прошлом году тендер на право управлять строящимися в Подмосковье торговыми центрами компании RIGroup: например, у конкурирующей УК «Мой Дом» службы маркетинга не было.

Самая распространенная форма сотрудничества — управление и эксплуатация здания. УК отвечает за исправную работу инженерных систем и за все, что происходит внутри и вокруг здания (состояние фасадов, вывоз снега, службу ресепшен). А заодно реагирует на все прихоти арендаторов: недавно менеджерам Sawatzky пришлось обеспечивать одну компанию, снимающую офис в «Балчуг Плаза», парковочными местами для велосипедов.

Во сколько обходятся владельцу услуги УК? Управление офисными центрами класса А обычно стоит $70–100 с каждого квадратного метра в год. Большую часть этой суммы составляют операционные затраты — расчеты с субподрядчиками, зарплата штатного персонала, организация движения автобусов от ближайшего метро, вывоз снега. «Гонорар» же самой управляющей компании, как утверждают участники рынка, составляет $4–6 с квадратного метра, а если здание небольшое, то $10 с квадратного метра. Исходя из этих цифр, за управление одной только «Балчуг Плаза» Sawatzky получает около $1 млн в год, а всего объектов в управлении у компании, напомним, 23 (свою выручку Sawatzky не раскрывает).

Управляющую компанию собственники выбирают чаще всего с помощью тендера, хотя российский обычай приглашать «своих» тоже играет немалую роль. Именно этим участники рынка объясняют то, что почти вся российская недвижимость канадской компании Midland Group находится в управлении Sawatzky. Midland Group принадлежит миллиардеру, уроженцу СССР и канадскому гражданину Алексу Шнайдеру. «Иногда при выборе УК собственники руководствуются «политическими» причинами, — рассказывает Борис Авксентьев, директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Management. — Например, здание принадлежит нескольким собственникам и один из них лоббирует дружественную именно ему управляющую компанию для усиления своего влияния».

Сотрудники управляющей компании обязательно должны иметь задатки настоящих бюрократов. «У них всегда готовы все документы, протоколы, сопроводительные письма», — рассказывает о Sawatzky Наталья Корнилова из Horus Capital. Следствие — хорошие отношения с грозой владельцев московских офисов, надзорными органами. «Существуют плановые проверки пожарных инспекторов, инспекторов тепловых сетей, электронадзора, экологической милиции, административно-техническая инспекция, — перечисляет Лебедев. — Раз в месяц у нас они все точно бывают». Сотрудники УК водят пожарных и экологов по зданию, стараясь не беспокоить при этом арендаторов.

Объем стандартного договора собственника с Sawatzky — 40–50 страниц (это не предел, например у компании «Мой Дом» 100 страниц). На них расписаны мельчайшие детали сотрудничества вплоть до обязательства УК обосновывать арендодателям и арендаторам, что зарплата персонала на объекте не превышает рыночный уровень. Кстати, о зарплатах. Разным УК свойствен разный подход. Hines, например, предпочитает держать на объекте меньше людей, но платить им много; у Sawatzky зарплаты средние, зато и сотрудников в бизнес-центрах больше. Постоянно присутствуют минимум шесть человек, а всего на объекте «Балчуг Плаза» работают 12 сотрудников УК.

Несмотря на постоянное появление новых управляющих компаний, старожилы рынка считают, что бояться им нечего. Ведь при профессиональном управлении, убеждают они своих клиентов, офисное здание со временем будет только дорожать. По крайней мере в отношении «Балчуг Плаза» это верно: офисный центр, из окон которого видна Спасская башня, вряд ли когда-нибудь упадет в цене.