Торговых площадей становится слишком много
«Покупательская способность жителей Казани не поспевает за темпами, какими все это строилось» — так описывает ситуацию на рынке торговой недвижимости столицы Татарстана руководитель департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила. Перед праздновавшимся два года назад тысячелетием Казани городские власти создали девелоперам торговых центров и розничным торговцам режим наибольшего благоприятствования. В результате суммарная площадь городских торговых центров увеличилась втрое (открылось 11 новых объектов), но вопреки ожиданиям это не привело к оживлению торговли. Наоборот, заполняемость арендаторами торговых центров снизилась до 50–60%.
Казань не одинока. Риелторы и рыночные аналитики бьют тревогу: в некоторых крупных городах России торговой недвижимости построено уже больше, чем нужно покупателям. Аналитики Colliers International подсчитали, что по торговым площадям мы почти догнали Европу. В Казани, которую риелторы чаще всего приводят как пример «перепроизводства», на тысячу жителей приходятся рекордные для России 250 кв. м современных торговых площадей; это всего на 60 кв. м меньше, чем в Лондоне. На втором месте — Самара (187 кв. м), на третьем — Москва (174 кв. м).
«Мы можем сказать: всё, ребята, на ближайшие три года вам площадей хватит», — говорит о Казани Алексей Могила. Между тем только в этом году в Казани будут введены в строй три крупных торговых центра. Очередь из арендаторов в них стоять не будет.
Аналогичная ситуация сложилась в Северной столице. «В Петербурге 2006 год был рекордным по объемам введения торговых площадей — 1,2–1,4 млн кв. м, хотя в предыдущие годы вводилось по 300 000–400 000 кв. м», — объясняет руководитель департамента аналитических исследований агентства недвижимости «Бекар» Игорь Лучков. Покупательскую активность петербуржцев вполне удовлетворяют уже имеющиеся в городе торговые центры, и новые просто не окупятся, утверждает региональный директор по торговой недвижимости Colliers Максим Гасиев. Ведь в разных городах разные потребительские привычки. «Москвич всю неделю носится, в выходные идет в молл, отдыхает и затаривается продуктами. Петербуржцы до сих пор предпочитают пользоваться рынками и магазинами рядом с домом», — объясняет Алексей Могила из Penny Lane.
Почему возникает перепроизводство? Причин две, считает председатель совета директоров холдинга «Миэль» Григорий Куликов. «Есть регионы, где бюджет получает серьезные отчисления за счет развития девелоперских проектов. Другие говорят: а мы что, хуже? Это влияние моды. Мэры и губернаторы друг на друга смотрят, между собой соревнуются», — говорит он. Как утверждают опрошенные Forbes аналитики, именно такой сценарий скоро может реализоваться в Уфе: здесь ревниво следят за действиями соседей в Казани. В Омске за год объем торговых площадей вырос в два с лишним раза, а городское начальство «выбросило» на рынок пять крупных участков рядом друг с другом. «Думаю, первые два-три торговых центра откроются и будут успешными, остальные просто будут перепрофилированы, или девелоперы откажутся от реализации проектов», — комментирует Максим Гасиев из Colliers. Другой сценарий в Петербурге: здесь играет роль желание инвесторов повторить успех уже работающих проектов без исследований объема рынка и предпочтений аудитории. «Раньше можно было что угодно и где угодно построить и заполнить разноплановыми арендаторами — проект был успешным сам по себе. Сегодня рядом строятся по три торговых комплекса, и конкуренция возникает на уровне нюансов, парковки, например», — объясняет Куликов.
Где еще может возникнуть избыток торговых центров? В Colliers, Penny Lane и «Миэль» считают, что на очереди Нижний Новгород, Самара и Екатеринбург. А кроме того, Калининград; в этом городе может реализоваться третий сценарий «перепроизводства». Как утверждают эксперты, жители этого анклава лояльны только к местным и европейским торговым сетям, а вот к ритейлерам и операторам торговых центров из «метрополии» относятся настороженно. «Прежде чем идти в любой регион или город, нужно заказать нормальной сильной компании исследование: проверить, где какие пассажиропотоки, сколько транспорта ездит, какова покупательская способность горожан, сколько в городе уже построено, и из этого исходить», — рекомендует член совета директоров девелоперской компании Mirax Максим Темников. А аналитики Colliers замечают, что на рынке недвижимости есть и другие интересные для инвестиций сегменты: если по насыщенности торговыми площадями мы близки к Европе, то офисы российским девелоперам еще строить и строить. На тысячу жителей Москвы приходится в среднем всего 704 кв. м офисов, на тысячу петербуржцев — 276 кв. м. В Лондоне, например, этот показатель выше на порядок, а в Париже — в шесть раз. Есть над чем работать.