Если цены на недвижимость остановились, значит, через год они будут расти вдвое быстрее
Разговоры об ожидаемом кризисе в недвижимости и падении цен напоминают слухи о скором конце света. Конца света все нет, а цены растут, несмотря ни на что. Конечно, ничто не вечно и когда-нибудь наша планета исчезнет, но не так скоро, как предсказывают. То же и с ценами. Совсем упасть они не могут, может возникнуть ценовая коррекция, но не так быстро и не по тем причинам, о которых говорят. Не покупать квартиры можно по двум мотивам — ждать падения цен и ждать конца света. Это одинаково значимые причины.
Те, кто говорит о «мыльном пузыре» в недвижимости, подразумевают, что жилье в России переоценено. И за временным затишьем может, дескать, последовать падение цен и кризис рынка. Это не так. В отсутствие макроэкономических кризисов падение цен на жилье случается, но только в условиях сбалансированной экономики, когда спрос равен предложению. Бывают некоторые колебания. Например, в США можно говорить о примерно пятилетнем цикле. Если в России произойдет дефолт, если что-то случится с экономикой или с нефтью, это будет проблема и для недвижимости. Но, с другой стороны, в кризисной ситуации недвижимость как раз наиболее защищенный товар.
В Америке или Японии, когда происходило падение цен на недвижимость, значительная часть квартир (иногда до 90%) находилась в ипотеке. Если люди не могли платить по закладным, квартиры переходили банкам. И банки выставляли их на рынок по той стоимости, которая могла покрыть их расходы. Ипотечные компании выставляли квартиры на аукцион, где их стоимость начиналась с 40% от рыночной. Из-за большого количества выставленных объектов и происходило падение цен.
Но в России минимум квартир находится в ипотеке. Даже если банки выставят их все на продажу по низкой цене, чтобы окупить убытки, это не скажется на рынке. В России большинство квартир принадлежат собственникам и не заложены.
А психология собственника принципиально отличается от психологии банкира. Банкир хочет возместить убытки от непогашенного кредита, а собственник подождет, пока кризис минует. Тем более собственник не продаст квартиру дешевле, чем купил. И в силу превышения спроса над предложением в течение года стоимость жилья опять начнет повышаться.
Такое раньше случалось, и не раз. Цены не росли в течение всего 2004-го и в начале 2005 года. Было много разговоров о грядущем падении. Но за счет этого затишья в конце 2005 года цены резко поднялись.
Рост цен в пределах нормы во всем мире составляет примерно 10% в год. Если цена не повышается, значит, потом она вырастет в два раза быстрее. Нынешнее затишье на рынке — это психологическая неготовность покупателя воспринять быстрый рост цен в 2006 году. Если в конце 2006-го — начале 2007 года цены стояли, значит, к концу 2007-го начнется рост. А вот если жилье будет дорожать на 10% в год без резких скачков, значит, в России наступила стабильная ситуация.
Цены на квартиры в Москве не завышены. Рост цен прекратится, если в стране появится город, такой же привлекательный для проживания и вкладывания денег. Если люди смогут сказать: «Я продаю квартиру в Москве, потому что лучше жить во Владивостоке или в Барнауле». В США люди легко переезжают из Лос-Анджелеса в Нью-Йорк или в Майами — города одинаково привлекательные, просто на разный вкус. Для большинства россиян самый привлекательный город пока один.
Цена — это соотношение спроса и предложения, не более. Спрос сейчас растет, а предложение — нет. Объемы строительства в Москве с каждым годом увеличивать сложно. Национальный проект «Доступное жилье» стимулирует строительство дешевого жилья. Но в Москве не может быть такого понятия, как «дешевое жилье». У нас сейчас нет общества экономического равенства, когда доходы и уровень жизни у всех примерно одинаковы. Поэтому должно быть недорогое и доступное жилье для небогатых и дорогое жилье для богатых. Иначе зачем стараться заработать больше и быть богатыми? Пропадает стимул зарабатывать. Доступное жилье обязательно будет, но на дешевой земле, а не с видом на храм Христа Спасителя. Это возможно в регионах, где много свободной земли.
И вообще, почему всех расстраивает рост цен на недвижимость? Он должен радовать патриотов нашей страны. Он означает, что Россия была сильно недооценена, а сейчас мы ценим ее будущее. Страна становится привлекательнее, дороже, а следовательно, богаче. Желание иметь недвижимость в России надо только приветствовать. Земля в Монако очень дорогая, но это не расстраивает правительство этой страны. Бить тревогу нужно будет тогда, когда цены на землю и жилье в России начнут падать.