Ставка по вашему ипотечному кредиту на 1% выше, чем на рынке? Это повод задуматься о его рефинансировании — даже небольшая разница в ставках позволит сэкономить десятки тысяч долларов
Два года назад Юлианна, сотрудник московской юридической фирмы, взяла в Райффайзенбанке кредит на покупку квартиры. Ставка 12% годовых в валюте, под которую банк ссудил ей $100 000, казалась очень выгодной. Юлианна платит банку более $1400 в месяц, и так будет продолжаться еще восемь лет. В общем, все, как и планировалось, хотя одно обстоятельство смущает: с момента оформления ссуды ставки на рынке снизились. Тот же «Райффайзен» мог бы дать Юлианне в долг теперь под 10,5% годовых. Это позволит снизить ежемесячный платеж более чем на $100 и за восемь лет сэкономить существенную сумму. Конкурирующие банки, возможно, могли бы предложить и еще более выгодные условия.
Куда обратиться. С этого года сразу несколько банков начали официально переманивать «чужих» заемщиков, взявших какое-то время назад дорогие кредиты. Внешторгбанк 24, Райффайзенбанк, Международный московский банк (ММБ) запустили официальные программы перекредитования.
Эта услуга очень популярна во всем мире. «В Европе, например, заемщики могут несколько раз переходить из банка в банк», — говорит генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам ММБ Алексей Аксенов. Тема рефинансирования — одна из самых популярных на западных ипотечных интернет-форумах. «Два дня назад я рефинансировал кредит на неплохих условиях, но теперь мне предлагают условия гораздо лучшие», — пишет участник американского форума MortgageSaver и спрашивает, законно ли сменить банк спустя два дня. Администратор сайта советует ему принять предложение.
В России такого ажиотажа нет — ипотечный рынок пока совсем молодой. В Райффайзенбанке, например, говорят, что пока сумели переманить у конкурентов лишь несколько десятков заемщиков. ВТБ-24 на конец сентября рефинансировал займы 25 человек, выдав им $3 млн. Это в основном клиенты Сбербанка, Городского ипотечного банка и «ДельтаКредита», начинавшего ипотечную программу еще в 2000 году, когда ссуду на покупку жилья предлагали под 16% годовых в валюте.
Выгодно или нет? Количество людей, обратившихся за рефинансированием, так мало еще и потому, что выгода от подобной операции не всегда очевидна.
Как рассчитать, сколько вы сможете сэкономить? Например, Bank of America предлагает для таких подсчетов специальный калькулятор, размещенный на интернет-сайте. Умная программа учитывает не только разницу в условиях кредита, штрафы за досрочное погашение, но и ставки по вашим вкладам в банке. Получив все данные, калькулятор выдает сумму, которую вы будете экономить каждый месяц, и общий размер экономии за весь срок кредита.
У российских банков таких калькуляторов нет. Расчеты придется проводить самостоятельно. Для этого нужно сравнить предстоящие расходы по вашему нынешнему кредиту с теми, которые вы понесете, если перейдете в другой банк. В первую сумму входят все ежемесячные платежи по кредиту и страховка, которая платится каждый год. Во вторую — штраф за досрочное погашение старого кредита и комиссии, обычные для выдачи нового: плата за рассмотрение заявки, оценку квартиры, юридическое оформление ее в залог и т. д. Новый банк может заставить вас также поменять страховую компанию, и не факт, что на самую дешевую.
Например, Сергей, сотрудник ипотечного банка «Совфинтрейд», недавно решил рефинансировать свой кредит, который он взял в Национальном резервном банке под 11,5%. Ему пришлось бы заплатить высокий штраф за досрочное погашение — 3% от суммы. «Анализ показал, что я потеряю деньги», — опечален он результатами расчетов.
Чтобы быть уж совсем точным, нужно рассчитать реальную эффективную ставку (APR) по обоим кредитам, дисконтируя во времени платежи (мы в своих подсчетах используем методику британского банковского регулятора Financial Services Authority).
Примеры расчетов. Можно ли оценить эффективность рефинансирования кредита, просто сравнив объявленные ставки у двух банков? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя, слишком уж разные условия у банков. Кроме того, размер экономии зависит от суммы кредита.
Рассмотрим такой пример: выгодно ли рефинансировать кредит на $150 000, взятый в 2003 году на 15 лет под 14% годовых (ежемесячный платеж $2001)? После 37 месяцев обслуживания (три года и один месяц) остаток основного долга — $138 830, а эффективная ставка будущих выплат (APR) — 16,1%. Если вы не хотите менять срок выплаты, новый кредит логично брать на 12 лет. В пяти московских банках (см. таблицу) эту сумму на тот же срок дадут под 9,75–11% годовых. Ежемесячный платеж будет существенно ниже — от $1746 в Райффайзенбанке до $1639 в банке «КИТ Финанс». Чистая экономия за 12 лет — $28 500–51 700 (APR по новому кредиту составит 11,8–13,9%). И это при условии, что прежнему банку придется заплатить штраф в размере 3% от суммы задолженности. Результат: рефинансировать такой кредит однозначно выгодно.
Вот другой пример. Наталья, сотрудник одного из московских журналов, недавно взяла в долг в Городском ипотечном банке (ГИБ) $119 000 на 15 лет под 10,5%. Сегодня она и ее муж ежемесячно платят банку $1315 (APR 12,4%). Вполне возможно, что уже через год банки начнут рекламировать ссуды под 9%. Будет ли тогда иметь смысл задуматься о рефинансировании? Если бы Наталья пришла за новым кредитом, например, в Международный московский банк (ММБ), то при такой ставке ее ежемесячный платеж снизился бы ровно на $100. За рефинансирование банк взял бы комиссию в размере 2% от суммы кредита, кроме того, Наталье пришлось бы снова заплатить за оценку квартиры и услуги нотариуса (по $100). Городской ипотечный банк не берет комиссию за досрочное погашение кредита. В результате общая экономия (при неизменном страховом тарифе) составила бы более $15 100, а APR снизилась бы с 12,4% до 11,1%.
Снижение объявленной банком ставки на 1% позволит Наталье сэкономить $9340 за 14 лет (APR опустится до 11,7%). А снижение на 0,5% годовых сократит ее итоговые расходы всего на $3395 (APR чуть ниже текущего уровня — 12,3%). То есть обладателям небольших кредитов объемом около $100 000 стоит задуматься о рефинансировании, если ставки снизятся более чем на 1%. (Важно, конечно, учитывать, насколько щадящие условия досрочного погашения предлагает банк.)
Если бы у Натальи был кредит на $300 000, снижение ставки на 1% позволило бы заплатить банку уже на $26 600 меньше. Реальная эффективная ставка снизилась бы с 12,4% до 11,9%. Хотя многим заемщикам, взявшим такие большие кредиты (а значит, имеющим большой доход), эта экономия может показаться несущественной — ежемесячный платеж снижается лишь на $167. Большой вопрос, захочет ли заемщик тратить свои нервы и силы на процедуру перекредитования ради такой выгоды, рассуждает член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев.
Сколько уйдет времени. Вам придется заново пройти всю процедуру оформления кредита. Вот как описывает процесс сотрудник колл-центра Райффайзенбанка: вы собираете стандартный пакет документов, необходимый для получения ипотеки, а затем банк принимает решение по вашей заявке. Дальше возможны варианты: либо новый банк сам решает все вопросы с вашим банком — гасит за вас кредит и переводит залог квартиры на себя, либо этим занимаетесь вы. В «Райффайзене» говорят, что «вся процедура занимает не больше месяца». А в «КИТ Финансе» предупреждают, что она может затянуться даже на «несколько месяцев».
Сами финансисты расходятся в ответах на вопрос: когда надо менять банк? Операция не имеет смысла, если разница в ставке составляет менее 3%, категоричен председатель правления Абсолют Банка Николай Сидоров. Алексей Аксенов считает, что достаточно разницы и в 2%. А вот Сергей из «Совфинтрейда» говорит, что сменит кредитующий банк, только если ему предложат ставку на 4% ниже — это 7,5% годовых в валюте. Есть ли желающие одолжить ему денег?