Везде как дома

Оказывается, темпами роста цен на жилую и коммерческую недвижимость в России довольны далеко не все инвесторы. Азамат Кумыков, старший инвестиционный аналитик компании Colliers International, знает об этом не понаслышке — ему почти каждый день приходится отвечать на вопросы клиентов о том, где получить более высокую доходность. Что обычно советует Кумыков? Зарубежные фонды недвижимости.

Президент группы компаний Thor Олег Батраченко также отмечает интерес к такой форме вложения капитала. Он даже создает для своих клиентов несколько офшорных фондов недвижимости для инвестиций в СНГ и Китае. Например, жилье в Шанхае дорожает последние четыре года со скоростью 20% в год. Причины взлета цен отчасти схожи с московскими — китайцам некуда инвестировать заработанные деньги из-за недостатка финансовых инструментов. Спекулятивный спрос на дома и квартиры к тому же подогревают западные инвесторы, которые рассчитывают на дальнейшее укрепление юаня и, соответственно, на удорожание китайской недвижимости в долларовом эквиваленте.

Азамат Кумыков рекомендует другой азиатский рынок — японский. Закрытые фонды недвижимости, работающие в этой стране, приносят порядка 25–30% в год. А вы думали, что рынок все еще не оправился от последствий экономического кризиса конца 1980-х? Отчасти это так, но дело в том, что с января 2005 года японские власти обязали местные банки ежегодно производить переоценку объектов недвижимости на своем балансе, которую те раньше учитывали по завышенным ценам пятнадцатилетней давности. Недвижимость досталась банкам в счет непогашенных кредитов. Из-за экономического кризиса японская недвижимость тогда сильно обесценилась, и теперь банки вынуждены продавать ее существенно ниже первоначальной стоимости, чтобы как-то залатать образовавшиеся балансовые дыры. Этим-то и пользуются международные фонды недвижимости, которые выходят на японский рынок. Они покупают у банков активы по относительно невысоким ценам и получают большой рентный доход и капитальную прибыль от реализации объектов. Олег Батраченко считает, что, помимо Китая и Японии, привлекательны для инвестиций Объединенные Арабские Эмираты (прежде всего Дубай) и страны СНГ (Россия, Украина, Казахстан).

По словам Кумыкова, стоимость построенных объектов, как правило, в разы превосходит строительную смету и общие расходы на ведение проекта. Чтобы участвовать в таких прибылях, инвесторы — в том числе и из России — создают закрытые фонды недвижимости. Они построены по аналогии с фондами частных инвестиций (private equity) и, как правило, создаются под конкретный строительный проект.

Подавляющее большинство таких частных фондов инвестируют в строительство или же приобретают объекты недвижимости для получения рентного дохода (другой вариант — для перепродажи). Обычный размер фондов — несколько десятков миллионов долларов. Минимальный размер первоначальных инвестиций зависит от компании-организатора. Например, чтобы стать участником одного из фондов Colliers, понадобится не менее $1,5–2 млн.

Помимо Colliers и группы компаний Thor, закрытые международные фонды для инвесторов — в том числе российских — делают также Schroders (одна из крупнейших в мире компаний по управлению активами) и подразделение Goldman Sachs, которое управляет семейством закрытых фондов недвижимости Whitehall.

ДОХОДНЫЙ REIT.

Если вы не готовы вложить несколько миллионов долларов в рисковый проект на длительный срок, попробуйте американские инвестиционные трасты — REIT (real estate investment trusts).

Размер инвестиций в таких трастах — всего несколько десятков долларов (стоимость одной акции на бирже), а продать долю так же просто, как и купить. Акции REIT торгуются на биржах, подобно акциям обычных американских компаний, их можно купить через интернет-брокера.

REIT, хоть и зарегистрированы в США, могут инвестировать в недвижимость в любой части мира. Например, REIT Prologis специализируется на промышленных постройках и инвестирует по всему миру только в индустриальную недвижимость. В его портфеле — промышленные здания в Чехии, Бельгии и Польше. За последние пять лет Prologis приносил своим инвесторам в среднем по 20,73% годовых.

Несмотря на высокую доходность (см. график), REIT считаются очень надежным инвестиционным инструментом: в США их акции разрешено покупать пенсионным фондам и страховым компаниям, то есть уровень их надежности приравнен к акциям и облигациям с инвестиционными уровнями рейтингов. По оценкам Национальной ассоциации REIT, сегодня в США работает около 1000 REIT. Публично торгуются акции примерно 180 трастов (их активы оцениваются в $375 млрд), из них 140 — на Нью-Йоркской фондовой бирже. Данные о большинстве публично торгуемых REIT можно получить на сайте Национальной ассоциации REIT (www.nareit.com) или на сайтах самих компаний.

За счет чего REIT получают такой высокий доход? За счет строительства, покупки и сдачи в аренду недвижимости, а также за счет получаемых выплат по закладным и прироста стоимости зданий и земли. По американским законам не менее 90% полученного за год дохода должно быть распределено среди акционеров REIT. Остерегайтесь, впрочем, покупать акции REIT, которые инвестируют только в американскую недвижимость. Азамат Кумыков считает, что рост цен на жилую недвижимость в США может замедлиться из-за роста процентных ставок и подорожания ипотеки. Следовательно, фонды недвижимости, специализирующиеся исключительно на американской жилой недвижимости, уже не смогут приносить столь щедрых дивидендов.

ЕВРОПЕЙСКИЕ ФОНДЫ.

В отличие от американских или азиатских фонды недвижимости, созданные и инвестирующие в Западной Европе, редко показывают высокую доходность. В основном — не более 5–10% годовых, а некоторые из немецких фондов недвижимости, например, сегодня даже убыточны. Европейских фондов недвижимости, прошедших листинг на биржах, немного. Например, на Лондонской фондовой бирже (London Stock Exchange) торгуется чуть более десяти фондов. Один из самых доходных среди них — Westbury Property Fund Ltd, зарегистрированный на Гернси (доходность за 2004 год — 20,1%, активы — £130 млн, инвестирует в офисную, торговую и промышленную недвижимость в Великобритании).

Наиболее доходные европейские фонды недвижимости зарегистрированы в Люксембурге. Ничего удивительного: доходы люксембургских фондов и выплаты дивидендов по их долям не облагаются никакими налогами — это привлекает многих управляющих активами. В этом же герцогстве создаются и фонды, которые покупают доли в REIT и других публично торгуемых фондах недвижимости или компаний — участников рынка недвижимости. Например, созданный в июле 1998 года люксембургский фонд Henderson Pan European Property Equities инвестирует в ценные бумаги британских, шведских, французских, испанских девелоперских компаний. Средняя ежегодная доходность с момента создания фонда по акциям класса «а1» — 20,6%, а по акциям класса «а 2» — 15,6%. Минимальный размер инвестиций в фонд — $2500. Семейство аналогичных люксембургских фондов недвижимости есть и у Morgan Stanley — они также покупают доли фондов недвижимости и акции компаний, работающих с недвижимостью в Европе, США и в Азии. Купить доли в этих фондах россиянин может, обратившись непосредственно в управляющую компанию. Но лучше сделать это через своего персонального менеджера в банке — он поможет подобрать оптимальный портфель фондов.

Менеджер также разъяснит вам, какие налоговые последствия могут возникнуть при вложении в фонд недвижимости определенной страны. «Впрочем, ни одна из западных управляющих компаний добровольно не сообщит о ваших инвестициях российским налоговикам», — замечает Дмитрий Тарасов, партнер юридической компании «Беседин, Аваков, Тарасов и партнеры». Европейские и американские управляющие оставляют эту процедуру на совести самого инвестора.