Офисы

ENKA

$270 млн

Крупнейшая иностранная строительная компания в Москве, любимец городских властей

«Кто разрешил строительство делового центра на углу Цветного и Садового? Кто ответит за этот гнилой зуб?» — допрашивал Юрий Лужков в феврале 1995 года тогдашнего главного столичного архитектора Леонида Вавакина. Речь шла о бизнес-центре, возведенном турецкой компанией ENKA.

[pagebreak][pagebreak]

ENKA

$270 млн

Крупнейшая иностранная строительная компания в Москве, любимец городских властей

«Кто разрешил строительство делового центра на углу Цветного и Садового? Кто ответит за этот гнилой зуб?» — допрашивал Юрий Лужков в феврале 1995 года тогдашнего главного столичного архитектора Леонида Вавакина. Речь шла о бизнес-центре, возведенном турецкой компанией ENKA.

Компания, которую в 1957-м основали предприниматели Шарык Тара и Сади Гюльчелек, пришла в Москву в 1988 году. Первым проектом стала реконструкция «Петровского пассажа». Затем турки строили городки для военных, отскребали от копоти Белый дом, переделывали здание Госплана в Госдуму.

Со временем у ENKA появились в Москве и собственные здания — для их строительства была создана компания «Мосэнка». В ней турки владеют 55% акций, московское правительство — 20%, а 25% — у ООО «Социнвест плюс», основным владельцем которого является московский девелопер Борис Либерман. Одно из зданий, построенных «Мосэнкой», — «Мосэнка Плаза 3», выполненное без «новомосковских» архитектурных излишеств, как раз и стало объектом критики Лужкова.

В дальнейшем турецкая компания учла вкусы столичного начальства. Комплекс зданий на Космодамианской набережной (м. «Павелецкая»), известный как Riverside Towers, с его многочисленными башнями и разноуровневой планировкой нареканий не вызвал. Для реализации проекта была создана компания «Москва Красные Холмы». Доля московских властей в ней выросла до 39% (у ENKA — 52%). В числе акционеров значится ООО «Товарищество театральных архитекторов», которое возглавляет маститый столичный архитектор Юрий Гнедовский.

ENKA продолжала осваивать район «Павелецкой», выстроив здесь три здания общей площадью 64‑000 кв.‑м. Последнее место приложения усилий турецкой компании — грандиозный проект в «Москва-Сити». В 2004 году закончен первый корпус комплекса «Башня на набережной» (17 этажей, 17‑000 кв.‑м), в течение ближайших лет турки возведут еще два корпуса — в 27‑и 55 этажей.

Кроме офисов, ENKA зарабатывает в Москве и на торговой недвижимости. На паях с другой турецкой компанией, Koc Holding, она управляет торговой сетью «Рамстор» — это девять супермаркетов и торговых центров. Недвижимости в России у ENKA уже так много, что доходы от ее эксплуатации составляют около 25% объема продаж компании.

[pagebreak][pagebreak]

Чайка Плаза, ПФК БИН

$68 млн

Разветвленная империя, начавшаяся с бизнеса на ингушских налоговых льготах

В начале 1990-х в одном из спальных районов на западе Москвы располагалась выездная налоговая инспекция зоны экономического благоприятствования «Ингушетия». При посредничестве финансовой корпорации БИН здесь можно было зарегистрировать ингушскую фирму, что позволяло существенно экономить на налогах.

С тех пор многое изменилось. Родственники и партнеры основателя БИН-банка, ныне — владельца компании «Русснефть» Михаила Гуцериева, по словам его племянника Михаила Шишханова, контролируют «миллионы квадратных метров коммерческой недвижимости».

Список объектов группа БИН не раскрывает. Известно, впрочем, что в империю Гуцериева входят шесть московских офисов класса А, которыми управляет компания «Чайка Плаза», а также офис «Славнефти» на Пятницкой, куда нефтяная компания въехала в бытность Гуцериева ее гендиректором (2000–2001 годы).

Группе БИН также принадлежат десятки тысяч квадратных метров торговой недвижимости. Самый престижный объект — «Петровский пассаж» на Петровке, 10, за который арендаторы платят порядка $8 млн в год. Раньше группа владела торговой сетью «Петровский» (20 универсамов). После того как «Петровские» были закрыты из-за нерентабельности, площади арендует (примерно за $3 млн в год) сеть «Седьмой континент». Наконец, в империю Гуцериева входит крупнейшая в Европе плодоовощная база «Вегета» (120‑000 кв.‑м), расположенная в районе аэропортов «Шереметьево», которая ежегодно приносит порядка $18 млн.

[pagebreak][pagebreak]

Ост Вест Групп

$45 млн

Долгострой, приносящий деньги

Самая крупная сделка 2004 года на московском рынке офисной недвижимости: 18 000 кв. м в одни руки по арендной ставке $300–350 за метр в‑год. Покупатель — «НИКойл-Страхование». Продавец — компания «Оптиматехностимул». В ее собственности находится здание непростой судьбы.

[pagebreak]

В 2002 году Минимущества отдало «Оптиматехностимулу» советский долгострой — Дом книги на Профсоюзной, 56, который начали возводить еще в 1975 году, а прекратили в 1991-м. Через одного из своих учредителей, Илью Рафаловича, ЗАО «Оптиматехностимул» связано с фондом «Ост Вест Групп». Его председателем является экс-заместитель главы Минимущества Шалва Бреус.

«Оптиматехностимул» надстроил несколько этажей и отделал помещения. Общая площадь здания, получившего название «Черри Тауэр», составила около 100‑000 кв.‑м. (45‑000 — офисы, 40‑000 — торговая зона). Общий доход — около $40 млн в год.

Фонду «Ост Вест Групп» также принадлежит здание НИИ в районе станции метро «Белорусская». Строение досталось задешево, а приносит порядка $5 млн в год. Опыт работы с институтской недвижимостью в фонде признали удачным. Весной 2004 года «Ост Вест Групп» объявил о желании создать сеть бизнес-центров на базе институтов, находящихся «в непростом экономическом положении». На эти цели Бреус планировал только в течение 2004 года выделить $75 млн.

[pagebreak][pagebreak]

Экоофис

$32 млн

Бизнес-центры на заводских площадях

«Купили промзону, обшили здания бывшего завода сайдингом, разбили их на офисные блоки, обозвали бизнес-парком, а теперь сдают в аренду по $600 за квадратный метр в год», — так отзываются конкуренты о бизнесе Андрея Ковалева, главы и основного владельца группы компаний «Экоофис». Завидовать есть чему. За пару лет Ковалев сумел создать бизнес, приносящий более $30 млн выручки в год.

С начала 1990-х он занимался поставками мебели, владел небольшими сборочными производствами. И заметно преуспел, став вице-президентом российского Союза лесопромышленников и лесоэкспортеров. Бизнес рос, Ковалев обзавелся большим мебельным магазином на северо-востоке Москвы. Но потом задумался: не лучше ли заняться недвижимостью?

Сегодня бывший мебельный центр называется торгово-выставочным центром «Подсолнухи». Еще один центр с таким же названием расположен на Открытом шоссе (тот же северо-восток столицы). Но большую часть доходов приносят два бизнес-парка в районе метро «Павелецкая» (центр) на территории бывшего завода кожевенных полуфабрикатов.

[pagebreak][pagebreak]

АЛМ-девелопмент

$24 млн

Крупнейший игрок на рынке офисов класса B

Компанию «АЛМ-девелопмент» Александр Мамут, считавшийся в ельцинские времена «серым кардиналом» Кремля, учредил вместе с предпринимателями Дмитрием Красниковым, Михаилом Лепеховым и Виталием Чернышевым. В ее активе — около десятка офисов общей площадью примерно 60‑000 кв.‑м. Объекты не самые престижные (если не считать здания на Тверской, 9, в двух шагах от московской мэрии), зато их много. По информации Forbes, скупкой зданий для «АЛМ-девелопмент» занимается компания «Росбилдинг» — известный мастер недружественных поглощений. Один лишь пример: в 2003 году, когда «Росбилдинг» боролся за здание обувной фабрики «Аста», расположенное в историческом центре столицы, замдиректора предприятия, сопротивлявшийся вторжению новых владельцев, был доставлен в больницу с переломом ноги.

Сегодня Мамута среди совладельцев учрежденной им компании нет. Она принадлежит Красникову и Лепехову. «Росбилдинг» для своей штаб-квартиры арендует один из офисов, принадлежащих «АЛМ-девелопмент».

[pagebreak][pagebreak]

ПФПГ Реалти

$22 млн

Пермский нефтяник, активно инвестирующий в московскую недвижимость

В свое время Андрей Кузяев, основатель «Пермской финансово-производственной группы», помог главе ЛУКОЙЛа Вагиту Алекперову создать компанию «ЛУКОЙЛ-Пермь» с годовой добычей в 8,5 млн тонн нефти. В конце 2003 года, получив от ЛУКОЙЛа около $400 млн, Кузяев из пермского нефтяного проекта вышел и переехал в Москву. Здесь он возглавил компанию «ЛУКОЙЛ Оверсиз», ведущую все зарубежные проекты ЛУКОЙЛа. А деньги вложил в московскую недвижимость. В течение 2004 года структуры Кузяева приобрели в столице пять зданий — «Централ Тауэр» на Овчинниковской набережной (прежний владелец — банк «Платина»), бизнес-центр Samsung в Большом Гнездниковском переулке и офисный центр Ericsson на улице 8 Марта (обе компании продали свои здания на условии, что на многие годы останутся основными арендаторами).

[pagebreak][pagebreak]

Forum Properties

$19 млн

[pagebreak]

Бизнес-центры рядом с Кремлем, «Мосфильмом»

Андрей Баринский, глава и совладелец компании Forum Properties, — редкий дипломат. Он умудрился собрать в Москве пакет офисной недвижимости около 45‑000 кв.‑м и ни разу не угодить в скандальную историю. В чем секрет?

Рассмотрим пример. В самом центре столицы, в пятистах метрах от Кремля, на Садовнической набережной, расположен суконный комбинат. Предприятие, основанное в 1822 году, к концу 1990-х пришло в упадок. Зато бизнес-центр на его месте мог бы выйти отличным. Другой бы действовал в этой ситуации жестко — скупил акции и долги предприятия.

Баринский предпочел договориться и обещал собственникам комбината сохранить их бизнес. Мощности переместили в Лосино-Петровск (Московская область), на территорию тамошнего Монинского камвольного комбината. Были перевезены около 500 единиц оборудования, необходимые материалы и содержимое склада тканей. Зато теперь Баринский может приводить проект «Аврора бизнес-парк» (так называется новый бизнес-центр, где уже введена в эксплуатацию первая очередь в 12‑500 кв. м) в качестве примера «гуманного» подхода к перепрофилированию столичных промышленных предприятий.

У «Мосфильма», например, Баринский выторговал участок и право строительства в престижном районе торгово-развлекательного центра с многозальным кинотеатром и 7000 кв.‑м офисных площадей. Взамен Forum Properties обещает построить для киностудии павильон с бассейном для подводных съемок и несколько вспомогательных зданий.

[pagebreak][pagebreak]

Легион Девелопмент

$19 млн

[pagebreak]

Престижные объекты на Большой Ордынке

«Легион Девелопмент» — открытие 2004 года. Сначала компания выкупила у АФК «Система» комплекс зданий на Большой Ордынке (центр, Замоскворечье), куда входит только что построенный бизнес-центр площадью 25‑000 кв. м. Затем «Легиону» досталась перспективная площадка в начале Кутузовского проспекта — та самая, куда московские власти не пустили шведскую IKEA. Теперь здесь планируется построить небоскреб с‑полезной площадью более 70‑000 кв.‑м. Наконец, в Замоскворечье компания «Легион» собирается построить многофункциональный комплекс площадью 100‑000 кв.‑м.

Один из учредителей ЗАО «Легион Девелопмент» Андрей Айдинов до недавнего времени работал в компании «Чайка Плаза», входящей в группу БИН Михаила Гуцериева. Однако в БИН от «Легиона» открещиваются. Участники рынка считают, что на самом деле за компанией стоит Данил Хачатуров, исполнительный директор и совладелец «Росгосстраха», сманивший из «Чайки» менеджеров. Хачатуров их хорошо знает — он работал вице-президентом НК «Славнефть» в бытность Гуцериева ее президентом. В одном из интервью Хачатуров рассказывал, что инвестирует в‑недвижимость, хотя ни «Легиона», ни конкретных объектов не упоминал.

[pagebreak]

[pagebreak][pagebreak]

Романов двор

$15 млн

Самые близкие к Кремлю офисные центры

Архитектурная тусовка до сих пор спорит, можно ли было в 500 м от Кремля строить два крупных бизнес-центра: «Романов двор – 1» и «Романов двор – 2». Они притаились за старым зданием Московского университета (сейчас там располагается факультет журналистики МГУ), и во время строительства многие опасались, что корпуса учебного заведения «сползут» в котлован. Но журфак устоял, и его обитатели теперь могут любоваться на пирамиду крыши бассейна, торчащую у них во дворе.

Помимо эксклюзивного расположения, хозяева офисного центра гордятся самым дорогим в Москве кинотеатром — «Романов-Синема» и печкой XVI века в холле. Она была найдена во время рытья котлована, аккуратно разобрана и тщательно собрана заново.

Самый престижный обитатель комплекса — «Райффайзенбанк». Он прокредитовал строительство «Романова двора – 2» на $43 млн и частично — строительство «Романова двора – 3» (его планируется начать возводить в 2005 году).

Центром «Романов Девелопмент Груп», по данным Forbes, является люксембургская компания Moscow Construction and Development, которую возглавляет предприниматель Гагик Адибекян.

[pagebreak][pagebreak]

Пресненский машиностроительный завод

$11 млн

Бизнес-центры класса А на Красной Пресне

[pagebreak]

На территории Пресненского машиностроительного завода последние четыре года строится бизнес-парк. Новые собственники предприятия, которые себя не раскрывают (известно, что это несколько физических лиц, в том числе некоторые руководители завода), поняли, что офисная недвижимость намного более интересный бизнес, чем производство пороха и оборудования для текстильной промышленности.

Сегодня на территории завода несколько зданий уже перестроены в бизнес-центры, а в 2003 году было возведено новое здание площадью 16‑000 кв. м (арендуемая площадь — 11‑500 кв.‑м). Базовая ставка не сказать чтобы умеренная — $550 за кв. м без НДС.