Московская коммерческая недвижимость — предприятие с годовой выручкой $2,5 млрд
Москва, центр деловой жизни всей России, по уровню развития рыночной инфраструктуры значительно отстает от ведущих мировых и даже восточноевропейских столиц. На каждую тысячу парижан приходится 398 квадратных метров торговых центров, в Будапеште этот показатель составляет 202 кв. м, а в Москве — только 106. Аналогичная ситуация с офисной недвижимостью. Если в Нью-Йорке в аренду сдается около 42‑млн кв. м офисов, а в Лондоне — 28 млн, то в Москве, по данным консалтинговой компании Colliers International на конец 2004 года, — всего 3,6‑млн кв. м.
Если же говорить о динамике, то московские показатели можно без преувеличения назвать феноменальными. В 1993 году в Москве было по сути всего три современные торговые точки — Irish House на Новом Арбате, Kalinka Stockmann на Зацепском Валу и «Садко-Аркада» на Пресне. Общие торговые площади европейского уровня в тот год едва превышали жилплощадь одной 100-квартирной хрущевки — 7‑000 кв.‑м (данные Noble Gibbons). С тех пор рост не прекращался. В 2000 году объем площадей в торговых центрах вырос до 263‑000 кв.‑м, а к концу 2004-го — до 1,6 млн. За 12 лет суммарная площадь торговых центров в столице увеличилась в 228 раз!
Площадей, рассчитанных по нормативам советского Госплана, для свободной торговли оказалось недостаточно, и она выплеснулась на стихийные рынки под открытым небом, стадионы, в проходные госучреждений и т. п. Со временем она стала принимать все более цивилизованный вид. У торговцев появились средства для аренды приличных помещений, а дополнительным стимулом к переменам стал рост благосостояния и соответственно разборчивость москвичей, согласных уже делать покупки по более высокой цене, но в более комфортных условиях.
Москва прочно заняла место в пятерке мировых столиц с самой высокой стоимостью жизни (данные Mercer Human Resources). Это означает, что и доходы значительной части горожан сравнимы с доходами жителей Запада. В среднем они, конечно, меньше, но нужно учесть, что в развитых странах расходы на товары и услуги составляют лишь 40% располагаемого дохода граждан. Там высока доля таких платежей, как квартплата, кредиты, страховки и т. д. В Москве же потребительские расходы составляют около 70%. Коммунальные услуги по сравнению с Европой дешевы, кредитование развито слабо. Вот и получается, что сумма на среднем чеке в московском супермаркете уже сравнима с аналогичным показателем в западных странах. Отсюда и экспансия на московский рынок как российских, так и зарубежных торговых сетей. В рейтинге крупнейших владельцев коммерческой недвижимости, составленном Forbes, хозяева торговых центров заняли больше половины позиций — 16‑из 30.
Хорошая работа супермаркетов невозможна без отлаженной логистики. Бум на рынке торговой недвижимости привел к резкому росту спроса на складские помещения. Складской бизнес представлен в рейтинге одним участником — постсоветским «Мострансскладом», но лишь потому, что большинство стартовавших проектов пока находится в стадии строительства.
Бум строительства офисных центров также связан с ростом свободной экономики. В начале 1990-х для размещения офисов западных компаний годились только Центр международной торговли на Краснопресненской набережной и несколько зданий мидовского управления по обслуживанию дипломатического корпуса. Выезд каждого крупного арендатора будоражил буквально весь рынок: на одно помещение претендовали сразу 3–4 компании.
За последние десять лет площадь удовлетворяющих современным условиям офисов увеличилась более чем в 70 раз и уже превысила 3,6 млн кв. м. Сдача офисов в аренду стала выгодным бизнесом: владельцы офисов занимают в рейтинге Forbes 10‑позиций из 30. (Впрочем, дефицит качественных офисов сохраняется по сей день.)
Оставшиеся три позиции принадлежат владельцам зданий, в которых разместились гостиницы с мировыми брэндами — Marriott, Hayatt, Novotel, пришедшими в Россию также после 1993 года.
К настоящему времени общая стоимость сдаваемой в аренду московской коммерческой недвижимости международного уровня, по оценкам Forbes, достигла $10 млрд. Она приносит своим хозяевам $2,5 млрд в год.
Лидеров рынка можно условно разделить на четыре группы. К первой относятся компании, для которых сдача недвижимости в аренду всегда была если не основным, то вторым по значимости делом. Прежде всего это турецкая ENKA и шведская IKEA. Из российских ветеранов рынка по масштабу доходов приблизиться к ним удалось только группе БИН.
[pagebreak]
Вторая категория — управляющие оптовыми рынками, ставшие впоследствии владельцами торговых центров. Самая примечательная фигура среди них — Зарах Илиев, гендиректор и совладелец торгового центра «Москва». Начинал Илиев с управления ярмаркой на Черкизовском рынке. Похожие истории — у владельцев знаменитой «Горбушки» и торгового центра «Золотой Вавилон».
Далее следуют строители, которые часть построенного оставляют себе («Ингеоком», «Капитал Груп») либо крепко держатся за наследство, доставшееся им с советских времен, — как «Моспромстрой», владеющий тремя зданиями, на которых красуется вывеска Marriott.
Наконец, наиболее многочисленна группа владельцев, которые приобрели или построили коммерческую недвижимость в последние два-три года. Их состав пестрый — от бывшего торговца мебелью (Андрей Ковалев, «Экоофис») до банкира (Анатолий Мотылев, «Глобэкс») и нефтяника (Андрей Кузяев, «ЛУКОЙЛ Оверсиз»).
На участников рейтинга Forbes приходится почти $2 млрд годовой выручки, то есть более 75% всего дохода от аренды нежилой недвижимости в Москве. Но это не означает, что рынок окончательно поделен. На трех лидеров приходится $1 млрд, доходы же остальных участников рейтинга исчисляются считаными десятками миллионов долларов. Расстановка сил еще не раз поменяется.
Входной билет на рынок пока не очень дорог: $10 млн, вложенных в небольшой офисный центр, окупятся через четыре-пять лет с учетом выплат по кредитам. Не будет ли новый офис пустовать? Эксперты рынка убеждены, что в ближайшие годы бояться нечего.
В сравнении с Лондоном или Нью-Йорком московский рынок коммерческой недвижимости до сих пор, можно сказать, пуст. Согласно прогнозу Noble Gibbons, торговые площади в Москве за 2005–2007 годы вырастут на 80%, а офисные, по прогнозу Colliers International, — на 95%.
Опасаться следует скорее тех препятствий, которые мешают рынку развиваться еще более интенсивно. Здесь и отсутствие прав частной собственности на землю, и необходимость согласовывать каждый шаг с московским правительством, и коррумпированность чиновников, и сравнительно слабый инвестиционный потенциал нынешних игроков. Из крупнейших российских коммерческих структур в рейтинге представлены только «Интеррос» и «Система» — да и то во второй половине списка. И появления игроков, сравнимых по масштабам с американскими фондами недвижимости (один лишь Equity Office Properties Trust распоряжается 13 млн кв.‑м офисов — три с‑половиной московских рынка!), нужно ждать еще, видимо, не одно десятилетие.