Хозяин? Барин!

Говорят, что барство у русских в крови. Во всяком случае, есть множество желающих почувствовать себя барином. А настоящий барин, как известно, должен жить в усадьбе. Строители дорогой недвижимости, чуткие к запросам покупателей, давно уловили тренд и вовсю предлагают коттеджи и апартаменты в так называемых усадьбах — вполне современных, хоть и декорированных под старину жилых комплексах. Эти новостройки с ласкающими слух названиями в бунинско-тургеневском духе — «Вельяминово», «Куркино», «Покровское-Глебово» — нехороши лишь одним: оснований назваться усадьбами у них не больше, чем у фонтанов Церетели на Манежной площади — памятниками древнерусского зодчества.

По определению Большой советской энциклопедии, «классический тип помещичьей усадьбы XVIII — 1-й четверти XIX вв. обычно включал украшенный портиком каменный или деревянный барский дом с одним или несколькими флигелями, оранжерею и парк, хозяйственный двор; в больших усадьбах — также церковь». Президент архитектурно-строительного холдинга «Роскошные дома» Сергей Пономаренко добавляет еще два критерия: организованный ландшафт с естественными или искусственными водоемами и, главное, наличие истории или имени основателя в названии. Очевидно, что приобрести или получить такую усадьбу в долгосрочную аренду намного сложнее, чем купить жилплощадь в современном ландшафтном поселке. Тем не менее желающие находятся.

«Первый клиент, подбиравший усадьбу, обратился к нам около пяти лет назад, — рассказывает Виктория Чупика, замгендиректора фирмы «Октоград», занимающейся имущественным консалтингом, — это был гражданин Германии русского происхождения. В Германии он строил дома усадебного типа, а в России намеревался заняться реставрацией старинных усадеб. Однако усадьбу он тогда так и не приобрел — слишком долгой и запутанной показалась ему юридическая процедура». С тех пор ситуация немного улучшилась. Разобраться в хитросплетениях законов и имущественных отношений потенциальным покупателям помогает Фонд возрождения русской усадьбы, организованный в середине девяностых небольшой группой энтузиастов и существующий при финансовой поддержке частных спонсоров, в том числе риэлторских фирм, работающих с исторической недвижимостью. Сегодня этот фонд располагает наиболее полной базой данных об усадьбах Средней России со всеми необходимыми для покупателя сведениями: история усадьбы, состояние дома, сохранность интерьеров, размер и состояние приусадебного участка, парка, водоемов.

По мнению президента Фонда возрождения русской усадьбы Виссариона Алявдина, возможности использования усадьбы напрямую зависят от ее состояния. Кое-где хорошо сохранился и сам дом, и внутренние интерьеры, и большой парк — такие усадьбы интересны прежде всего тем, кто сам собирается там жить. В большинстве же усадеб от главного дома остались лишь стены да фундамент. Такой вариант предпочтительнее для строительства гостиницы или дома отдыха, поскольку можно сократить расходы по реконструкции и количество охранных обязательств.

Цены на исторические усадьбы бывают просто смешными. В 2001 году предприниматель Иван Синюшкин купил в Ростове Великом городскую усадьбу с комплексом построек за 62‑000 рублей. Реконструкция здания под гостиницу обошлась Синюшкину всего в 8 млн рублей — как строительство обычного загородного коттеджа. Вроде бы выгодное дело. Загородные усадьбы могут стоить еще дешевле. И все же массового переезда состоятельных людей в усадьбы не наблюдается.

На начальном этапе многих потенциальных инвесторов останавливают юридические сложности. Наиболее привлекательные объекты — более или менее сохранившиеся усадебные ансамбли с парками — как правило, являются памятниками архитектуры федерального значения. Приватизация таких объектов — процесс крайне сложный и долгий. Альтернативой является аренда, но инвесторы не хотят тратить деньги на улучшение государственной или муниципальной собственности. Другая проблема в том, что в сохранных усадебных строениях обычно размещаются какие-нибудь государственные организации, детские учреждения или больницы. Необходимость их переселять останавливает многих потенциальных инвесторов. Несколько лет назад Никита Михалков проявил интерес к приобретению своего родового поместья на Волге. В усадьбе находится детский дом, руководство которого, разумеется, обрадовалось возможности улучшить жилищные условия. Однако, оценив все расходы, режиссер от своей затеи отказался.

Особую проблему представляют охранные обязательства. Законодательство предписывает восстанавливать усадебный ансамбль под контролем местных комитетов по охране памятников и в соответствии с историческим оригиналом. По завершении реставрации владельцы обязаны предоставить гражданам возможность доступа к культурным ценностям, как того требует Конституция. На языке инвесторов все это называется «обременениями». Бремя подобных «обременений» может оказаться непосильным — например, Владимир Брынцалов затеял столь радикальную переделку приобретенного им усадебного дома в подмосковном Никольском-Урюпине, что в конце концов по настоянию Минкульта был лишен прав на собственность.

Доброй воли и взаимопонимания с комитетами по охране памятников бывает недостаточно для преодоления бюрократических преград. Ивановский предприниматель Леонид Линдер, директор ЗАО «Ивановоискож», занимается восстановлением усадьбы «Ногино» уже больше десяти лет. Усадьба вблизи красивейшего волжского городка Плёс, которую завод-производитель искусственной кожи получил еще при советской власти, реконструировалась под пристальным контролем специалистов Плёсского музея-заповедника. «Музейщики — совершенно особенные люди. Взяток не брали. Шли пешком по снегу из Плёса восемь километров — нас контролировать», — не скрывает восхищения Линдер. «Ногино» играет в его бизнесе весьма важную роль — здесь бывали в гостях и оба мэра, и депутаты местной Думы, и областные судьи. Здесь проходят все корпоративные вечеринки, а нынешним летом усадьба стала использоваться как база отдыха для сотрудников. А вот у музейщиков восторга меньше. «Дом получился неплохо, но самое ценное — это парк, созданный по образу петергофского, с каналом, перпендикулярными ему аллеями, искусственным озером, — говорит заведующий архитектурно-ландшафтным отделом музея-заповедника Анатолий Сорокин. — Линдер готов восстановить все, включая гидросистему. Но пока мы не можем добиться, чтобы ему передали эту территорию хотя бы в аренду, так как она находится в границах заповедника. Абсурдная ситуация: парк не может стать парком, потому что это парк».

Впрочем, проблемы Линдера можно отнести на счет советского прошлого. Современные покупатели еще до сделки заказывают юридические исследования и, кроме того, стараются получить максимум информации об истории усадьбы и ее владельцах. Наверное, первым в новой России человеком, который восстановил родовую усадьбу для своей семьи, стал Михаил Лермонтов, потомок брата бабушки поэта, гендиректор ООО «Центратомснаб», производящего промышленную электронику. Ассоциация потомков поэта «Лермонтовское наследие», которую возглавляет предприниматель, получила подмосковную усадьбу «Середниково» — классический ансамбль последней трети XVIII столетия — в долгосрочную аренду в начале 90-х. «Я‑восстанавливал усадьбу на свои средства, — рассказывает Лермонтов. — Когда я этим занялся, мой бизнес приобрел для меня совсем другой смысл. Появилась цель — воссоздать усадебный уклад жизни».

Сейчас гармония воцарилась в главном доме и на территории перед ним. Хозяйство огромное, только площадь помещений составляет 2000 кв. метров. Всего же в усадьбе 16 зданий общей площадью 10‑000 кв. метров. Часть из них с советских времен занимает санаторий. После того как Лермонтовы построят для санатория новое здание, к ним отойдут все флигели и усадьбу можно будет приватизировать. Недавно Лермонтов начал сдавать ее под корпоративные мероприятия. «Мы уже вышли на самоокупаемость, — говорит он. — И это притом, что приехать сюда с ночевкой могут не более 30 человек. А когда флигели освободятся, мы сможем принимать около 300 человек. Год нам нужен для ремонта, после чего вложения окупятся за пять лет».

Барская жизнь затягивает. Семья Кононовых, владельцев инвестиционно-строительной компании «Конкор», восемь лет назад купила близ Калязина усадьбу с богатой историей: в середине XIX века здесь жил священник и писатель Иван Белюстин. Провела реставрацию. По образцам того времени воссоздавались фасады, интерьеры, предметы обстановки. Вещи разыскивали по всей Тверской области. Дом стал похожим на музей, его захотелось показывать. Постепенно частные апартаменты превратились в загородную резиденцию фирмы. Работа с исторической недвижимостью настолько увлекла Кононовых, что они приобрели в Тверской области еще одну усадьбу — «Знаменское-Раек». Они собираются открыть дорогой отель и центр делового туризма. Однако начать реконструкцию пока не получается — объемы работ большие, нужен соинвестор. А найти единомышленников Кононовым не удалось.

Усадебное хозяйство

• 70 000 усадеб было на территории России до революции.
• 10% усадебного наследия сохранилось до сегодняшнего дня.
• 650 усадеб находятся в Подмосковье, в 150 из них сохранились главные дома.

Источник: Государственный институт искусствознания