Элита и «элитка»

Как повлиял кризис на элитную недвижимость? Цены упали и продолжают снижаться. То, что раньше стоило $25 000–30 000 за 1 кв. м, сейчас приближается к $15 000–20 000, а то, что раньше продавали за $12 000–16 000, стоит уже $6000–8000. И я не удивлюсь, если, достигнув дна, элитная недвижимость в Москве подешевеет до $2500 за кв. м. Моя первая сделка на рынке элитного жилья была закрыта в 1992 году: я продал квартиру (90 кв. м) на Старом Арбате за $10 000. В начале 2000-х годов квартиры в районе Остоженки продавались по $2000 за кв. м. К таким ценам мы можем вернуться. По уровню доходов населения и его покупательской способности мы приходим как раз к началу 2000-х.

Новых проектов в элитном сегменте будет мало. Чтобы сейчас запустить новый проект, нужно быть семи пядей во лбу и точно угадать, что будет пользоваться спросом. Это очень сложно. Кроме того, финансирование обязательно должно быть своим, не банковским, что тоже редкость.

Однако отсутствие новых проектов вовсе не означает, что на рынке возникнет дефицит. До 40–50% квартир в элитных домах, построенных за последние 15 лет, стоят пустыми, в них никто не живет. Они все еще в состоянии shell and core. Мой дом был сдан в 2011 году и сейчас заселен только на 30%. Если проехать вечером по Остоженке, много ли увидишь освещенных окон? Все эти квартиры были куплены в тучные годы, а сейчас люди будут выставлять их на продажу для поддержания своего образа жизни или для переезда в другую страну. По моим оценкам, этого запаса рынку хватит лет на пять-семь.

В Москве всего несколько по-настоящему удачных домов, цены в них вряд ли упадут ниже $15 000–20 000 за кв. м, как бы ни бушевал кризис. Это, например, дома №6 и №8 в Гранатном переулке, какие-то объекты на Остоженке, Фрунзенской набережной. Всего несколько сотен квартир будут интересны людям, сумевшим в кризис сохранить и приумножить свое состояние. Вся остальная недвижимость, которую относят к классу элитной и бизнес плюс, продолжит дешеветь.

Заметно упала средняя цена сделки. Если раньше квартир стоимостью больше $5 млн продавалось в квартал по нескольку десятков, то сейчас только пять-шесть. Спрос на городское жилье стремится к нулю при достижении бюджета покупки $2,5–3 млн, на загород — $1–1,5 млн. Человек, у которого есть, условно, $3 млн, хочет купить квартиру, и ему уже менее важно, 170 кв. м ее площадь или 270 кв. м. Ему важна локация, хорошая охрана, соседи, а остальное сегодня мало кто оценит. Конечно, некоторые квартиры площадью 400–500 кв. м продаются и сейчас, но таких покупателей стало значительно меньше, а претензии к объекту проживания можно удовлетворить, лишь переместив на Остоженку Вестминстерское аббатство, а на Фрунзенскую набережную — Сену. Еще три года назад покупку квартиры за $5–6 млн мог себе позволить топ-­менеджер, получивший бонус за сделку. Сейчас, пожалуй, только олигарх, да и то перед свадьбой, а не после.

Удивительно слышать, как люди на рынке «элитки» продолжают хорохориться. Все привыкли, что стоимость недвижимости зависит от location, location и location. А я всегда говорил, что это не так. Стоимость недвижимости определяет, во-первых, политическая стабильность в стране, во-вторых, экономическая стабильность и, в-третьих, перспективы. Локация — только в четвертую очередь. Себестоимость строительства в любой точке мира в целом около €1500–2500 за кв. м. А дальше ты взвешиваешь стабильность и предсказуемость и отдаешь свой выбор Лондону, Нью-Йорку или Сингапуру за $20 000–50 000 за кв. м. Почему в Лондоне цена на недвижимость достигает £50 000 за кв. м и выше? Потому что у покупателя есть уверенность, что все три первых пункта, формирующих цену на недвижимость, находятся на высшем уровне.

Квадратный метр в Москве может стоить и меньше $1000, если перестать закупать импортное и строить из своих материалов. Один мой знакомый девелопер пересчитал себестоимость строительства своего нового проекта на МКАД в долларах, и получилось $350 за кв. м без учета стоимости коммуникаций. А если рубль упадет еще больше, то и $170 может быть. Люди, которые брали валютные кредиты под залог недвижимости, оказались в очень тяжелой ситуации, фактически они банкроты — и физические лица, и девелоперы. Банкам тоже придется нелегко, когда они переоценят залоговую недвижимость по реальному курсу.

С другой стороны, после пика кризиса, который мы пройдем, по моим оценкам, через два-три года, все может быстро отскочить. Москва притягивает к себе миллионы людей. Таких городов в мире немного. И как только инвесторы найдут малейший повод для оптимизма, они снова станут вкладывать деньги в московскую недвижимость. Нужно только взяться за ум и работать, работать, не оправдывая свое бездействие внешними угрозами.

Записала Мария Абакумова