МДМ Банк планирует передать объекты недвижимости общей площадью 700 000 кв. м в специальный холдинг, в котором может стать одним из акционеров. Стоимость активов оценивается в 18 млрд рублей. Совет директоров банка принял сделку с недвижимостью к рассмотрению. «Идет сделка по созданию холдинга недвижимости, и до конца года планируем ее закончить», — рассказал Forbes зампред правления МДМ Банка Алексей Чаленко. По его словам, у банка в холдинге будет миноритарная доля, впоследствии она может быть продана.
Как выяснил Forbes, основной претендент на недвижимость — частный инвестор, выходец из группы МДМ Евгений Туголуков. «Идея создания совместного с МДМ Банком бизнеса по управлению недвижимостью на базе имеющейся существует, но до обсуждения параметров сделки дело пока не дошло», — сообщил он Forbes.
Туголуков работал в МДМ Банке с 1993-го по 2001 год. В начале 2000-х он вместе с тремя другими менеджерами занимался поиском активов для финансово-промышленной группы МДМ Андрея Мельниченко и Сергея Попова, специализировался на металлургии и машиностроении. Один из заводов он решил развивать самостоятельно и создал на его базе энергомашиностроительный холдинг «ЭМАльянс», активы которого распродал в 2006-2011 годах. В 2011 году Forbes оценивал его состояние в $550 млн.
Недвижимость оптом
Для рынка недвижимости сейчас не лучшие времена, однако Чаленко считает сделку выгодной. «Недвижимость, продажу которой рассматривает банк, имеет хороший потенциал роста, если грамотно ею управлять. Именно поэтому МДМ Банк хочет оставить за собой право участия в капитале холдинга: рассчитываем на дополнительный доход», — говорит он.
Основным активом холдинга станет непрофильная коммерческая недвижимость МДМ Банка, расположенная практически во всех крупных городах страны. На его балансе в начале года находилась непрофильная недвижимость стоимостью более 17 млрд рублей, упакованная в четыре ЗПИФа: «Авангард, Первый строительный», «МДМ — региональная недвижимость», «Трейд Капитал» и «Золотой город». В отчетности по МСФО говорится, что они создавались для управления активами, полученными в результате обращения взыскания залогов.
В холдинг могут быть переданы и другие активы. По словам источника, близкого к сделке, это часть недвижимости группы МДМ, оформленная на дочернюю компанию ОАО «Москвичка», в частности, офисный центр на Дубнинской улице в Москве. Но при этом банк оставит за собой офисные площади бывшей швейной фабрики «Москвичка» на Окской улице.
Также банк рассматривает возможность передачи новому холдингу части собственной офисной недвижимости площадью 160 000 кв. м, которую он не использует. Свободные площади у банка есть в офисах в Москве, Новосибирске и других городах. Другая часть передаваемой недвижимости пока находится в залоге по кредитам в процессе реструктуризации.
Несколько объектов холдингу могут продать фонды владельца банка Сергея Попова, получившие два года назад от МДМ Банка портфель плохих долгов номинальной стоимостью 28,5 млрд рублей.
Хороший банк
За семь лет контроля над МДМ Банком Попов сменил несколько команд топ-менеджеров, экспериментировал со стратегией, пережил неудачное слияние с Урса Банком и потратил 12,5 млрд рублей личных средств на выкуп плохих долгов, на которых банк в 2009-2013 годах в целом потерял 40% капитала, или 25 млрд рублей.
После выкупа Поповым плохих долгов МДМ Банк фактически был разделен на «плохой банк» и «хороший», который показывает прибыль и начал увеличивать кредитный портфель. Однако на капитал банка давит большой объем непрофильной недвижимости: держать ее на балансе невыгодно. Центральный банк требует создавать на непрофильные активы резервы, размер которых со временем растет.
Резервы на приобретенную до 2011 года непрофильную недвижимость для банков в этом году составят не менее 35% от остаточной стоимости, в следующем — уже 50%, говорят опрошенные Forbes аудиторы. Но у МДМ Банка есть недвижимость и моложе трех лет: по данным МСФО, квадратные метры на сумму 5,7 млрд рублей банк получил лишь в прошлом году.
Сделка по продаже недвижимости может быть структурирована с привлечением заемных средств МДМ Банка или другой кредитной организации, говорят источники Forbes. По ссуде, выданной на приобретение непрофильного актива, банку придется сформировать повышенные резервы на возможные потери — 21%. Но и в этом случае выгоднее продать недвижимость, чем держать ее на балансе.
В начале следующего года МДМ Банк может привлечь дополнительный капитал. «Рассматриваются варианты привлечения субординированного кредита на $200-300 млн, проведения допэмиссии, а также их комбинации», — говорит Чаленко.
Старая гвардия
«Мне интересен контроль в компании по управлению недвижимостью с полным функционалом, который позволит создать добавленную стоимость к имеющимся активам. На первом этапе необходимо будет структурировать эти активы, затем произвести редевелопмент», — рассказывает о своих планах Туголуков.
В России он инвестирует через свою сингапурскую компанию RusSing Holdings, в которой инвестиции в недвижимость станут отдельным направлением. Близкий к компании источник оценивает инвестиции RusSing Holdings в $150 млн. При этом он уточняет, что в основном проекты компании профинансированы на средства Туголукова, но в них есть также средства партнеров, некоторые проекты — на паритетных началах. По словам собеседника Forbes, в 2014 году RusSing Holdings планировала проинвестировать еще порядка $150 млн.
Ключевые направления инвестиций RusSing Holdings — медицина и агробизнес. Пока проекты компании в этих отраслях находятся на уровне стартапов. В создание двух сетей из 50 диагностических центров и 5 центров лучевой терапии RusSing Holdings планирует вложить $220 млн. Другой проект — организация молочного производства на 20 000 голов скота в Ростовской области с бюджетом $400 млн. В регионе у компании уже есть земельные участки площадью 56 000 га и молочное стадо в 2000 голов.
Источник, близкий к сделке, рассказывает, что в 2012 году Попов обсуждал управление проблемными активами МДМ Банка на партнерской основе с Тимуром Авдеенко, управляющим активами Туголукова, но тогда стороны не договорились.
Авдеенко также выходец из МДМ Банка: в 2001-2007 годах он руководил корпоративным блоком. Как и многие другие менеджеры, он покинул банк после раздела активов между Мельниченко и Поповым — ушел к своему давнему клиенту Туголукову руководить «ЭМАльянсом». В марте этого года вернулся в МДМ Банк в качестве предправления.