Спрос россиян на оформление ипотечных кредитов может реализоваться уже в III квартале 2025 года в случае, если Банк России начнет цикл устойчивого снижения ключевой ставки, считают аналитики рейтингового агентства АКРА. Тогда население, которое аккумулировало на счетах и вкладах значительный объем средств, начнет поиск способов их размещения, и ввиду отсутствия широкого ассортимента для инвестиций россияне будут вынуждены вернуться на рынок недвижимости. К такому заключению они пришли в обзоре рынка ипотечного кредитования «Ипотека: есть ли жизнь после 1 июля?».
Сложившаяся в настоящее время в российском банковском секторе ситуация характеризуется уверенным ростом объема размещенных средств на счетах населения (текущие и накопительные счета, вклады) на фоне продолжающегося повышения ключевой ставки. Вклады и счета (без учета эскроу) физических лиц за восемь месяцев 2024 года выросли на 14%, или 6,3 трлн рублей, тогда как за весь 2023 год — на 23%, или 8,3 трлн рублей. Скорее всего, в 2025 году тенденция сохранится, считают в АКРА.
По мнению аналитиков рейтингового агентства, такой приток средств отчасти может быть связан с формированием отложенного спроса на жилую недвижимость. «Накопление ресурсов в таком объеме напоминает все сильнее натягивающуюся тетиву лука. В случае устойчивого снижения ключевой ставки население начнет поиск иных способов размещения накопленных средств. По ожиданиям агентства, это случится не ранее III квартала 2025 года», — пишут авторы обзора.
В условиях высоких ставок по депозитам и кредитам цены на жилье стабильны, но ближайший год АКРА ожидает их коррекцию на 5–10% как на первичном рынке, так и на вторичном. На горизонте 12-18 месяцев цены вновь начнут расти, прогнозирует АКРА.
Пока ставки по вкладам растут вслед за ключевой ставкой, досрочное погашение уже взятой ипотеки не будет иметь экономического смысла для россиян. Однако для банков это несет в себе риски ухудшения качества ипотечных портфелей в будущем, допускают аналитики. Учитывая большую долю льготных программ в ипотечных портфелях банков и значительно возросший средний срок ипотечных кредитов (с весны 2020 года увеличился с 18 до 26 лет), средний срок жизни ипотечных кредитов в краткосрочной перспективе составит не менее 10 лет, прогнозируют в АКРА. В то же время по вновь выдаваемым кредитам ставки вырастут: из-за ипотечного стандарта, который вступит в силу 1 января 2025 года, «банки, скорее всего, станут закладывать в нее упускаемую из-за действия данного стандарта выгоду», отмечается в обзоре.
По прогнозам АКРА, в 2024 году ипотечный портфель банков вырастет на 10-15%, совокупные выдачи ипотеки составят 5-5,2 трлн рублей. Это примерно на 35% ниже рекордного 2023 года (7,8 трлн рублей), но на 5% выше значений 2022 года (4,8 трлн рублей), когда банковская сфера адаптировалась к санкциям. Снижение ипотечных выдач на первичную недвижимость может составить около 25% в текущем году из-за сохранения части льготных госпрограмм, тогда как остальная ипотека сократится на 40%.