Рынок ипотечного кредитования весной 2024 года наконец начал переходить к охлаждению. Замедление кредитования, прежде всего в рыночном сегменте, констатировал ЦБ. В апреле рост ипотечного кредитования составил всего 4% после 34% в марте, а год к году выдачи ипотеки и вовсе упали на 20%. Еще более заметным замедление динамики выдач может быть летом. Самая масштабная из ипотечных госпрограмм — безадресная льготная ипотека на новостройки под 8% действует лишь до 1 июля и продлевать ее не планируется. Семейная ипотека под 6% хоть и продлена до 2030 года, однако привлекательная ставка с июля будет доступна лишь семьям с детьми до шести лет.
В таких условиях банкиры и застройщики были вынуждены вернуться к опробованным механикам привлечения клиентов. Они массово перезапускают совместные акции, рекламируя схемы, которые Банк России считает рискованными. Такие программы Forbes нашел у многих крупных российских девелоперов из топ-20 строительных компаний по объему строящегося жилья.
Какую ипотеку предлагают застройщики по акции
Например, у «Группы ЛСР» до 31 мая идут акции «Квартиры за 1 рубль в месяц» (покупателям обещают год «однорублевых» платежей от Сбербанка) и «Ипотека под 0,01%» с соответствующей ставкой на год от ВТБ. У ГК ФСК стартовал последний месяц акции «Ипотека траншами» от Сбербанка. Также компания предлагает субсидированную ипотеку от ВТБ под 0,01% на один год по акции до 1 июня. ГК «Аквилон Девелопмент» до 31 мая «берет проценты на себя» в рамках программы с Совкомбанком, а до 1 июля предлагает ипотеку с субсидированной ставкой от 2,9% без удорожания вместе с МКБ.
У ГК «Эталон» до конца мая идут акции «0% — первый взнос», «3 месяца бесплатно», «Субсидированная ипотека», «0,01% на первый год». ГК ССК предлагает до 31 мая взять кредит с субсидированной ставкой 4% на весь срок. Также ипотечные программы от 0,01-1% с субсидированными ставками можно найти у ГК Dogma, ГК А101, ГК «Брусника», MR Group, «Страна девелопмент», ГК «Талан». В траншевую ипотеку продают квартиры в Setl Group, «Эталоне». У ГК «Гранель» действует бессрочная акция «Легкая ипотека» с платежом от одного рубля в месяц.
В последнее время многие девелоперы, особенно в массовом сегменте и бизнес-классе, столкнулись с уменьшением потока покупателей, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. В таких условиях у банков и застройщиков идут в ход практически все инструменты, не попавшие под жесткие ограничения ЦБ, соглашается заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Собеседники Forbes говорят, что на рынке доминируют проверенные годами схемы. Во-первых, это ипотека траншами, когда сумма кредита делится на две разновеликие части: некрупную первую, на которую до ввода дома в эксплуатацию начисляются проценты, и большой остаток, который выплачивается застройщику непосредственно перед сдачей объекта. Эта схема предполагает значительный рост ежемесячного платежа для заемщика по окончании льготного периода из-за увеличения суммы кредита. Во-вторых, это субсидируемые застройщиком процентные ставки, которые могут опускаться до околонулевых значений на определенный период, а потом вырастают до уровня льготных госпрограмм либо до рынка. В-третьих, это освобождение заемщика от ежемесячных платежей по кредиту на время стройки. Иногда речь идет о сочетании нескольких преимуществ в рамках одной акции. Часто за льготы клиентам приходится доплачивать — квартиры по такой акции продаются по завышенной стоимости.
«Некоторые компании в рекламных целях описывают траншевую ипотеку максимально привлекательно, например, «своя квартира за 1900 рублей в месяц». Однако это, безусловно, маркетинговая уловка, так как такие платежи действуют до года, а затем ставка повышается примерно до 20% годовых», — отмечает Роман Сырцов. Также по-прежнему встречаются отдельные предложения ипотеки без первоначального взноса. «Один из застройщиков до сих пор предлагает ипотеку без первоначального взноса, но программа сохраняется в его арсенале, по большому счету, инерционно, ведь она не пользуется популярностью из-за сверхвысокой ставки», — отмечает эксперт. Гораздо чаще можно увидеть совет использовать для недостающего первого взноса материнский капитал или региональную субсидию.
Новшеством сезона-2024 стала ипотека с двумя аккредитивами, продолжает Роман Сырцов. Деньги с первого оплачиваются застройщику сразу после регистрации сделки, второй находится в банке не менее шести месяцев. В течение периода, пока деньги хранятся на счете, клиент получает сниженную процентную ставку, так как банк «пользуется» деньгами. «Технически это новая схема, но для клиента она гарантирует то же преимущество, что и траншевая ипотека, а именно сниженную ставку на начальный период выплат», — объясняет эксперт.
В марте ЦБ предупредил о рисках схемы выдачи ипотеки с аккредитивами, так как средства на таком аккредитиве, в отличие от средств на счетах эскроу, не застрахованы. В случае лишения банка лицензии заемщик может их потерять, оставшись должником и банка по ипотеке, и застройщика из-за неполной оплаты договора долевого участия.
Регулятор тогда выделил и еще одну рискованную схему, суть которой в первоначальной продаже жилья в новостройке аффилированному с застройщиком лицу по цене ниже рыночной. Именно эта сумма размещается на счете эскроу. Конечному покупателю жилье достается по договору цессии (переуступки прав) и по рыночной цене; таким образом, покупатель принимает на себя риски дефолта застройщика — он потеряет разницу между фактически оплаченной рыночной ценой за квартиру и небольшой суммой на счете эскроу.
Рискованной ЦБ называет и выдачу траншевой ипотеки. Благодаря ей в спрос на жилье вовлекаются люди, которые не имеют достаточно средств для ипотеки, но рассчитывают получить их в будущем, однако если расчет не оправдается, то возникает повышенный риск дефолта — это создаст проблему как для банка, так и для застройщика.
Рынок адаптировался и нашел механизмы сохранения и траншевой ипотеки, и субсидированных ставок и манипуляций с размером первоначального взноса, признает Татьяна Решетникова. По ее словам, до 65-70% клиентов приходят к застройщику именно в надежде купить квартиру в новостройке по акции, но в итоге переключаются на стандартные госпрограммы. По данным «Метриума», на долю траншевой и субсидированной ипотеки суммарно приходится не более 10-15% от общего объема сделок, а главные фавориты московских клиентов — семейная (40%) и IT-ипотека (30%). Аккредитивная и цессионная схема, по словам обоих собеседников Forbes, пока сильно не распространены.
Что об этом думает ЦБ
Если схемы, несущие риски для потребителя, продолжат набирать обороты, Банк России будет вынужден ужесточить риторику в отношении таких программ и их регулирование, говорится в ответе пресс-службы регулятора на запрос Forbes. «Помимо работы с самими банками и уточнения наших требований, мы также ведем диалог с правительством, уточняем условия госпрограмм, чтобы ограничить риски потребителей при получении субсидируемой ипотеки», — отмечает представитель ЦБ.
В ближайших планах регулятора — принять ипотечный стандарт, который демотивирует банки выдавать рискованную ипотеку. В частности, ЦБ намерен внести в стандарт ограничения по сроку нахождения заемных средств на счете заемщика до перевода на счет эскроу (в том числе на аккредитиве) и обещает приостанавливать продажи ипотеки, если вскроются факты предоставления заемщику неполной или недостоверной информации о кредите.
Также ЦБ прорабатывает возможность внесения изменений в регулирование, которое заставит банки отражать завышение стоимости жилья за счет комисиий и схемности в показателях оценки финансового риска. Например, в макропруденциальных надбавках к коэффициентам риска, а также в оценке LTV (loan-to-value, соотношение суммы кредита к стоимости залога).
Наконец, ЦБ хочет инициировать изменения правил выдачи кредитов с господдержкой, чтобы банки перестали комбинировать высокорискованную ипотеку с госпрограммами.
Что говорят банки
Сбербанк давно предлагает клиентам ипотеку траншами. «Такое предложение очень востребованно со стороны граждан. На момент покупки недвижимости многие продолжают жить в аренде. И для них очень важно иметь умеренную нагрузку на свой бюджет с точки зрения оплаты одновременно и аренды, и ипотечного кредита. Именно поэтому такая программа пользуется спросом», — объяснял в начале апреля на Domclick Digital Day управляющий дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Алексей Лейпи. По его словам, Сбербанк на момент одобрения клиента учитывает не платеж транша, а общую сумму, на которую рассчитывает клиент при покупке недвижимости. «Тогда точно не будет проблем ни у клиента, ни у финансового института», — считает он. Лейпи подчеркнул, что при одобрении ипотеки Сбербанк знакомит клиента с графиком предстоящих платежей.
Такие программы, как траншевая ипотека, «ипотека за 1 рубль» и субсидированные застройщиками программы с околонулевыми ставками могут нести повышенные риски для банков, поэтому необходимо правильно учитывать долговую нагрузку при одобрении, отметил представитель Сбербанка в ответ на запрос Forbes. «В бюро кредитных историй передаются сведения о размере лимита кредитования и о размере уже выданных кредитов, что позволяет финансовым организациям более комплексно оценивать долговую нагрузку потенциального заемщика. «Сбер» рассчитывает этот показатель исходя из лимита кредита, а не выданного фактически. Таким образом сумма обязательств заемщика ограничивается», — указали в «Сбере». По таким программам сумма выданного кредита поступает на открытый заемщиком в уполномоченном банке счет эскроу, что дополнительно снижает риски программ, так как с него происходит списание после выполнения условий ипотечного договора, добавил представитель банка.
ВТБ, чтобы исключить риски закредитованности клиентов и ошибки при оценке возможностей с их стороны, при выдаче средств траншами рассчитывает платежеспособность заемщиков на основе полной суммы ипотеки и предоставляет подробный план платежей при оформлении сделки, квартиры продаются без завышения цены, перечисляет представитель банка. Для равномерного наполнения эскроу-счетов совместно с партнерами банк регулирует объем выдач по программе, что минимизирует риски повышения итоговой стоимости квартиры для клиента. Аккредитивные схемы и договоры ВТБ не использует, считая их рискованными.
«На рынке нет плохих и хороших предложений — есть выгодные или не очень для конкретного покупателя, ведь ситуация у всех, как и цели покупки, разные. Поэтому, чем больше различных вариантов покупки жилья будет появляться на рынке, тем сложнее выбор, но зато больше шансов подобрать оптимальный вариант кредита», — резюмирует Татьяна Решетникова из «Этажей».