На оптимизме и среднем чеке: почему выросли выдачи рыночной ипотеки и что дальше
В феврале 2024 года российские банки выдали ипотеки на 330 млрд рублей — на 20% больше, чем месяцем ранее. Из них ипотека с господдержкой дала 218 млрд рублей кредитов, а собственные программы банков — 116 млрд рублей. В абсолютных показателях выдачи рыночной ипотеки до сих пор несопоставимы с прошлогодними результатами, когда они не опускались ниже 130 млрд рублей. Однако банкам удалось переломить тренд: впервые с августа прошлого года выдачи по рыночным программам выросли месяц к месяцу. Февральский результат стал выше январского на 40%, отмечает Банк России в информационно-аналитическом материале «О развитии банковского сектора».
ЦБ объясняет такой прирост в рыночных программах эффектом низкой базы: в январе 2024 года банкам удалось прокредитовать россиян на покупку жилья по рыночным условиям всего на 82 млрд рублей. Однако на результат также сработало ужесточение условий льготных госпрограмм с начала года: повышение первоначального взноса до 30% и сокращение максимальной суммы кредита по самым популярным программам до 6 млн рублей. В таких условиях часть заемщиков была вынуждена переориентироваться на дорогие рыночные программы, констатирует ЦБ. В абсолютном выражении госпрограммы и «рынок» приросли в феврале на сопоставимые 30 млрд рублей.
Почему берут рыночную ипотеку
Ипотечные банки, опрошенные Forbes, сообщили о разнородной динамике. Так, ВТБ рассказал, что в январе выдал больше 9000 жилищных кредитов на 46 млрд рублей. Основную долю заняли госпрограммы, что связано с закрытием ранее запланированных сделок. В феврале продажи составили 9800 кредитов почти на 44 млрд рублей, и здесь уже превалировали рыночные программы, отметила пресс-служба банка.
У ПСБ в феврале этого года объем выданных кредитов по льготным программам вырос более чем в три раза по сравнению с январем, но и выдачи по рыночным условиям выросли почти в полтора раза, сообщил представитель банка.
«Тинькофф» в феврале наблюдал рост выдач по всем программам ипотеки, при этом по рыночным программам спрос за неполный март вырос в два раза по сравнению с январем, говорит представитель банка. Прирост выдач в различных сегментах подтвердил также представитель Альфа-банка.
Банкиры называют прирост жилищного кредитования в рыночном сегменте закономерным. Ипотека продолжает пользоваться спросом — люди оформляют кредит как для улучшения жилищных условий, так и для приобретения недвижимости в инвестиционных целях, говорит зампредправления банка «ДОМ.РФ» Алексей Косяков. Прирост к январю обусловлен фактором сезонности, продолжает руководитель дирекции развития ипотечного кредитования Альфа-банка Анастасия Якупова. «Также в январе произошло существенное изменение рынка госпрограмм в связи с сокращением возмещения от государства, и вызрела эта ситуация как раз в феврале», — считает она.
Некоторые заемщики были вынуждены взять рыночную ипотеку, а не подстраиваться под ужесточившиеся условия льготной ипотеки: урезанный бюджет в 6 млн рублей сильно ограничивает ассортимент квартир в городах-миллионниках, отмечает старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова. Поэтому рыночным вариантом могут воспользоваться те, у кого уже есть значительный запас средств или квартира на продажу. По данным Frank RG, средний чек по кредиту в рыночной ипотеке в феврале составил 3,9 млн рублей против 5,3 млн рублей на первичном рынке по льготным условиям. Такой выбор могли сделать те заемщики, которые готовы сопоставлять стоимость жилья на вторичном рынке и его цены на первичном рынке: кому-то готовое жилье из-за разницы в цене квадратного метра почти в 40% и возможности заехать в него сразу может показаться более интересным вариантом, предполагает главный аналитик «Русипотеки» Сергей Гордейко.
Наконец, клиентами, решившимися взять ипотеку по рыночным ставкам, движет оптимизм и ожидание снижения ключевой ставки в ближайшее время. «Также существует ожидание активизации рефинансирования после существенного снижения ключевой ставки. То есть у части клиентов формируется видение того, что их большой платеж по ипотеке на «вторичку» будет снижен в течение одного года — двух лет через рефинансирование», — говорит Якупова. Из-за необходимости решать жилищный вопрос зачастую у людей не остается выбора — заемщики ожидают, что ставки снизятся и они смогут рефинансировать свою ссуду, согласен директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Егор Лопатин. В оптимистичном прогнозе ЦБ снизит ставку не раньше июля, предполагает Гордейко.
Что будет дальше
На март банки прогнозируют дальнейший рост ипотечного кредитования, однако в ближайшие месяцы они вновь ожидают основных выдач в госпрограммах. Дело в том, что кредитные организации одна за одной стали отменять комиссии для застройщиков за доступ к госпрограммам ипотеки. Такое требование для своих зарплатных клиентов в конце марта отменил и Сбербанк, который первым ввел комиссии. «В марте ситуация на рынке изменилась, мы отменили комиссии для застройщиков, и активность заемщиков ожидаемо выросла. Прогнозируем, что по итогам месяца спрос на ипотеку среди клиентов ВТБ составит 150 млрд рублей, при этом более 70% в структуре выдач снова займут госпрограммы», — отмечает представитель ВТБ.
В дальнейшем льготные программы сохранят существенную долю в ипотечных выдачах основных игроков рынка, согласен представитель ПСБ. Тем более этому поможет и федеральный бюджет: в марте Минфин предложил увеличить лимиты по льготным ипотечным программам. Согласно проекту постановления, лимит по программе «Семейная ипотека» может вырасти до 4,84 трлн рублей, по программе «Льготная ипотека» — до 6,19 трлн рублей. Кроме того, ранее Минцифры заявило об увеличении лимита программы IT-ипотеки до 700 млрд рублей.
В «Русипотеке» считают, что выделенных лимитов хватит, чтобы выдачи на первичном рынке жилья вновь выросли в первом полугодии. Но ближе ко второму полугодию, когда начнется цикл смягчения монетарной политики, а льготные госпрограммы станут более адресными, рыночные программы будут постепенно возвращать свою долю, отмечает Сергей Гордейко.
В целом при прочих равных условиях ипотечный портфель вырастет в 2024 году в пределах 10-15%, говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «При этом поддержку выдачам окажет продление льготных программ, которые будут отличаться большей адресностью. Рыночные программы по-прежнему будут пользоваться спросом среди нуждающихся в улучшении жилищных условий», — говорит она.
По оценке Frank RG, по итогам года банки выдадут ипотеки на 6,2 трлн рублей. По мере снижения ключевой ставки рыночные программы, особенно на рынке готового жилья, вернутся к своей стандартной доле около 50%, порядка 25-30% займут более адресные программы на рынке новостроек, доля загородной ипотеки составит 15-20%, а 5-10% вернут себе программы рефинансирования.