Себе дороже: почему ЦБ и Минфин активно выступают против льготной ипотеки

Льготные госпрограммы ипотечного кредитования сейчас позволяют купить квартиру в новостройке, взяв кредит по ставке не более 8% годовых. При этом, по данным «ДОМ.РФ», ставки по рыночным ипотечным программам для строящегося жилья у крупнейших банков стартуют от 13,7%. Из-за разницы почти в 6 п. п. россияне стремятся взять именно льготные ипотечные кредиты. В этом заинтересованы и банки: разницу в процентных ставках между рыночной и льготными госпрограммами им компенсирует бюджет.

На фоне повышения ключевой ставки ЦБ финансовые власти вновь подняли вопрос об экономической целесообразности льготных ипотечных госпрограмм. Минфин признался в желании снизить ее долю в совокупных объемах выданных ипотечных кредитов на первичном рынке. А ЦБ напомнил, что программы льготной ипотеки снижают эффект проводимой им монетарной политики — рынок ипотеки слабо реагирует на изменения ключевой ставки. И если госпрограммы ипотечного кредитования останутся неизменными в 2024 году, они станут разорительными для бюджета, предупреждают эксперты.

Чем недоволен Минфин

По оценкам Минфина, льготные госпрограммы сейчас обеспечивают 80-90% всех ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья. Власти же хотят субсидировать не более половины от всей выдающейся в стране ипотеки на новостройки, рассказал «Известиям» директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков. По его словам, вопрос об их эффективности и целесообразности должен быть изучен комплексно. Пресс-служба Минфина в ответ на запрос Forbes не стала комментировать планы в отношении этих госпрограмм.

Госрасходы на льготные программы ипотеки для первичного рынка жилья, напротив, увеличиваются. В частности, еще летом вице-премьер России Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль, посетовал, что выделенных на поддержку этих программ лимитов может не хватить уже в 2023 году. Кабмин пошел ему навстречу: в сентябре лимиты по большинству льготных программ выросли. По льготной ипотеке на новостройки он поднялся с 4,5 трлн  до 5 трлн рублей, по семейной — с 3,1 трлн до 3,4 трлн рублей, по дальневосточной — с 450 млрд до 1,3 трлн рублей, а по ипотеке для IT-специалистов с 240 млрд до 500 млрд рублей. В январе 2023 года Минфин сообщал, что в 2023-2025 годах на субсидирование ставки по льготным программам ипотеки из дефицитного бюджета должно быть направлено 610 млрд рублей. 

Лимиты не выросли только в сельской ипотеке. Более того, в августе Минсельхоз сообщил, что банки остановили выдачи после внепланового повышения ключевой ставки до 12% до стабилизации экономической ситуации. Это было сделано, чтобы не выходить за рамки установленных лимитов в условиях роста ставки. 

Несмотря на увеличение лимитов, параллельно кабмин все же решил умерить аппетиты банков, повысив минимальный первоначальный взнос по данным программам до 20% и снизив на 0,5 п. п. размер субсидии, которую могут получить кредитные организации за недополученный доход. 

Чем недоволен ЦБ

Банк России в своем релизе, посвященном сентябрьскому повышению ключевой ставки до 13%, также затронул целесообразность существования льготных ипотечных программ. По мнению ЦБ, они выдаются большими объемами, что уменьшает влияние ключевой ставки на динамику розничного кредитования. Поэтому ЦБ приходится еще больше ужесточать денежно-кредитную политику для сохранения ценовой стабильности, отмечается в документе.

В отличие от Минфина ЦБ может влиять на объемы выдач льготной ипотеки лишь косвенно — изменяя регулирование. Так, с 1 октября он повысил макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Этот метод регулирования позволяет ЦБ увеличивать нагрузку на капитал банков по определенным типам кредитов. Для кредитов на новостройки с низким первоначальным взносом и ссудам для закредитованных заемщиков они выставлены на запретительном уровне, что заставит банки приостановить выдачу таких кредитов.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции 15 сентября приветствовала повышение первоначального взноса для госпрограмм, на которое пошло правительство, и посетовала, что ЦБ до сих пор не может количественно влиять на выдачи ипотеки, как в необеспеченном розничном кредитовании. По ее словам, Банк России готов и дальше ужесточать регулирование ипотечного рынка, чтобы не допустить создание пузыря.

В чем проблема 

Повышение ключевой ставки выгодно банкам, выдающим льготные ипотечные кредиты, так как государство компенсирует им недополученный процентный доход из федерального бюджета по формуле, завязанной на ключевую ставку. Из-за роста ключевой ставки ЦБ размер компенсации недополученных доходов для банков повышается, и поэтому крупные банки могут даже делать скидки к действующим ставкам по госпрограммам, чтобы нарастить выдачи там, где есть повышенный спрос. В частности, многие крупные игроки ипотечного рынка этим летом активно снижали ставки по госпрограммам на 0,5-0,7 п. п., писал Forbes.

Повышение ключевой ставки до 13% и риторика ЦБ о том, что с жесткой монетарной политикой рынок будет существовать долго, сделало ипотечные госпрограммы по-настоящему разорительными для бюджета, считает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко.

«При ставке 13% льготные программы существенно увеличили нагрузку на бюджет, а учитывая разницу в ставках с рыночной ипотекой, спрос на госпрограммы при неизменных условиях будет только возрастать, а их доля в портфеле будет увеличиваться», — соглашается заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин.

Чем выше стоимость денег в экономике, тем большее значение приобретает доля льготных кредитов на покупку жилья, напоминает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. «Слова о необходимости сокращения доли льготной ипотеки могут являться сигналом к дальнейшему сокращению объема выделяемых под программу бюджетных средств, однако в краткосрочном периоде подобные сигналы могут привести даже к всплеску спроса», — говорит она.

В таких условиях, по мнению Гордейко, властям придется чем-то жертвовать. «Под нож уже пошла сельская ипотека. Очевидно, что и льготную ипотеку летом 2024 года продлевать не будут. Остальные программы бюджет будет тянуть, если круг заемщиков будет сужен. Это позволит не убивать сам смысл льготных госпрограмм, которые не могут быть рассчитаны на широкий круг населения. Например, по семейной ипотеке можно выдавать кредиты только многодетным семьям», — предполагает он.

Чего ждут банки

Банки также признают, что существование госпрограмм в их текущем виде будет трудно сохранить из-за растущей разницы между реальной стоимостью кредитов и ставками по льготным программам. Сохранение программ с льготными ставками в первую очередь важно для социальных категорий населения, отмечает пресс-служба ВТБ. «Поэтому акцент в рамках госпрограмм целесообразно делать не на сегментах недвижимости, а на льготных категориях заемщиков: врачах, учителях, многодетных семьях, и стратегически важных регионах, где темп роста строительства жилья пока недостаточен», — поясняют в ВТБ.

Целесообразным представляется постепенное уменьшение доли льготных программ с сохранением адресных мер помощи, соглашается главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. «Если критерии госпрограмм будут ужесточаться постепенно, то у рынка будет возможность адаптироваться к новым условиям без резких изменений в стоимости или объеме продаж новостроек», — считает она.

Банкам по-прежнему интересна льготная ипотека, так как с ростом ключевой ставки растут и субсидии от государства, откровенен управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. Принятые государством и ЦБ ограничения снизят темпы прироста портфеля на рынке ипотечного кредитования до 12% против ожидаемых 15–19% по итогам текущего года, предполагает он. Основной эффект от охлаждения наступит в 2024 году, когда вновь будет решаться вопрос о судьбе льготной ипотеки на новостройки и семейной ипотеки.