«Ведомости» узнали о планах охладить рынок ужесточением условий льготной ипотеки

Правительство планирует ограничить ипотечное кредитование с господдержкой — увеличить по льготным ипотечным кредитам размер первоначального взноса с 15% до 20% и снизить на 0,5 процентного пункта (п. п.) предельную величину субсидии банкам. Об этом пишут «Ведомости» со ссылкой на источник, знакомый с обсуждением, и собеседников, близкого к правительству и в одном из институтов развития. Еще один собеседник, близкий к кабмину, подтвердил планы изменить условия по льготной ипотеке.

Сейчас банки выдают ипотечные кредиты с господдержкой по сниженным ставкам (например, 8% по льготной, 6% по семейной ипотеке). Каждый месяц они получают возмещение из бюджета в сумме недополученных процентов до ключевой ставки (12%), увеличенной на 2–5 п. п. в зависимости от программы (в среднем на 3 п. п.). Взнос по ипотеке с господдержкой не зависит от вида программы и составляет 15% от суммы сделки.

Собеседник, знакомый с обсуждением корректировок, пояснил, что «льготная ипотека разогналась до такой степени, что ее пора прижимать». По его мнению, ключевые риски — несбалансированность рынка недвижимости и продолжающееся увеличение цен: необходимо привести спрос в соответствие с темпами роста предложения. Изменение параметров ипотеки с господдержкой должно помочь сбалансировать рынок и снизить риски роста цен. В июле — августе они дополнительно увеличились на фоне ускорившихся темпов ипотечного кредитования. Просрочка по кредитам при этом находится на минимальном уровне, напомнил собеседник. По данным ЦБ, в июле показатель достиг двухлетних минимумом — 0,4% от портфеля. 

Собеседник, близкий к правительству, назвал кредитование по нерыночным ставкам с широким охватом довольно странным занятием — льготы по ипотеке надо ограничивать. Повышение взноса на 5 п. п. и снижение субсидии на 0,5 п. п. — слишком аккуратное решение, считает он. Чтобы эффективно охладить рынок, нужны более смелые шаги, полагает источник. По его словам, в целом позиция по поводу коррективов в программах льготной ипотеки сформировалась на основе нескольких факторов, в том числе опасений по поводу увеличения скрытых кредитных рисков на фоне быстрого роста портфеля, желания ограничить широкомасштабную выдачу займов по нерыночным ставкам, особенно на фоне роста расходов на субсидии из-за повышения ключевой ставки.

Собеседник в институте развития подтвердил, что нужны дополнительные меры по охлаждению рынка. Рынок надо оздоровить, но не факт, что такое изменение параметров принципиально что-либо изменит, считает собеседник. Ставки по семейной и льготной ипотеке составляют 6% и 8%, а стоимость рыночного кредита на покупку жилья — на уровне 15% в среднем. По мнению собеседника, ЦБ сам создал дисбалансы, двигая ставку и создавая избыточный спрос из-за разницы ставок.

Представитель ЦБ в ответ на запрос газеты отметил, что благодаря принятым мерам рискованные практики, в явном виде завышающие цену недвижимости («ипотека с кешбэком», «льготная ипотека от застройщика»), начали сворачиваться. Но разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья (40% в пользу первого) сохраняется, добавил он. Запретительные макропруденциальные надбавки, которые начнут действовать с 1 октября, должны помочь сбалансировать ситуацию, заключил собеседник.

Представители крупнейших банков считают, что риски на ипотечном рынке минимальны. Аналогичную точку зрения выражают и в строительных компаниях. Повышение первоначального взноса снизит способность граждан приобрести жилье эконом- и комфорт-класса, но мало повлияет на покупателей недвижимости более элитных категорий, считает директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков.