Меры ЦБ по сдерживанию ипотеки могут лишить банки 80 млрд рублей прибыли

Из-за мер ЦБ по сдерживанию ипотеки по низким ставкам  «от застройщиков» и новых требований к ипотечным страховкам российские банки могут недополучить 80 млрд рублей прибыли в 2023 году, сообщает РБК со ссылкой на обзор рейтингового агентства «Эксперт РА». Одну половину из них составят процентные и комиссионные доходы банков и расходы на досоздание резервов по уже выданным кредитам по низким ставкам, другую — недополученные комиссии от ипотечного страхования. 

По мнению аналитиков, давление на рынок окажут три регуляторные новации: новые правила продажи страхового полиса (с 1 сентября); макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом (вводятся для новых ссуд с 1 июня); надбавки по резервам в зависимости от полной стоимости (ПСК) ипотечного кредита (с 30 мая, для ссуд, выданных после 15 марта). По первой новации заемщики смогут приобретать страховку у любой страховой компании, имеющей кредитный рейтинг, это закреплено постановлением правительства о допустимых условиях соглашений между банками и страховщиками. Макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом будут применяться к нельготной ипотеке с первоначальным взносом ниже 20%, а с 2024 года — ниже 30%. 

Эти надбавки затронут ссуды на новостройки по договору участия в долевом строительстве с момента выдачи кредита до истечения одного года с получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. В партнерских программах застройщиков и банков заемщик может рассчитывать на сверхнизкую ставку до завершения строительства дома. Отчисления в резервы будут тем выше, чем ниже ставка по ипотеке, то есть чем больше отклонение ПСК от доходности 10-летних ОФЗ. Требования распространяются на ссуды, выданные после 15 марта, мера начнет действовать 30 мая.

Младший директор по банковским рейтингам «Эксперта РА» Надежда Караваева объяснила, что примерно половина от 80 млрд рублей придется на потерянный процентный доход от сокращения выдач ипотеки «от застройщиков», недополученные комиссии от девелоперов и расходы на досоздание резервов по уже выданным таким кредитам, остальное — на недополученные комиссии от ипотечного страхования. По словам Караваевой, это не критически значимая, но заметная сумма.  Аналитик отметила, что недополучение доходов сейчас из-за более жесткого регулирования «способно поддержать их в будущем» — мерами ЦБ будут сдерживаться риски ипотеки. 

«Эксперт РА» ожидает, что в этом году российские банки одобрят ипотеку населению на 4,9–5 трлн рублей, что немногим больше итога 2022 года. Если бы не новое регулирование, выдачи ипотеки в России были бы на 350–400 млрд рублей выше, оценила Караваева. Продление льготной ипотеки на новостройки на 2023 год не приведет к активизации выдач, но удержит рынок от падения, полагают в «Эксперте РА». По оценкам агентства, в случае отмены программы ипотека в 2023 году составила бы 3,2 трлн рублей против 4,8 трлн рублей в 2022 году. 

Агентство НКР прогнозировало ранее, что 2023 году банки одобрят ипотеку на 4,6–5 трлн рублей. Без регуляторных новаций рынок вполне мог приблизиться к рекорду 2021 года — 5,7 трлн рублей, отметил управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Платежеспособный спрос не безграничен, что проявляется в том числе в заметном замедлении темпов ипотечных выдач, сказала старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.