В 2017 году в Восточной Европе заметно вырос ВВП, что было обусловлено и ростом евро к национальным валютам, и совершенствованием отдельных экономик. Для анализа мы выбрали три рынка — болгарский, румынский и словацкий, поскольку эти страны отличаются наиболее динамичным развитием. По данным Всемирного банка, рост ВВП в Болгарии в 2017 году составил 3,8%, в Румынии — 7,3%, в Словакии — 3,4%. По сравнению с показателями 2,2% в Германии и 1,8% — во Франции, можно сказать, что страны Восточной Европы развиваются активнее, чем государства Западной Европы.
Словакия
В Словакию российских инвесторов приводит высокая ликвидность недвижимости, недорогой квадратный метр, обилие горнолыжных курортов и похожий менталитет. Кроме того, здесь стабильный рынок недвижимости, надежная банковская система и низкий уровень преступности.
Жилая недвижимость
Точнее всего ситуацию на словацком рынке отражает индекс цен HPI. В Словакии, как сообщают эксперты Global Peoperty Guide, индекс доступности жилья равняется 4,53%, а средняя доходность недвижимости, согласно данным Numbeo, варьируется от 5,4% в центре города до 5,3% на городской периферии.
По данным Национального банка Словакии, стоимость жилой недвижимости в стране за последний год выросла до €1396 за квадратный метр — это рост на 4,8% (либо на 2,41% с учетом инфляции). Несмотря на сильные показатели, в Словакии не так много международных компаний, и Братислава — не самое туристическое направление, поэтому спрос на аренду жилья недостаточно высокий. Тем не менее однокомнатную квартиру можно сдать за €447–576 в месяц.
Офисные помещения
Купить офис в Братиславе можно за €1000–4000 за квадратный метр в зависимости от района города. Аналитики Colliers International посчитали, что средний доход от офисной недвижимости по Словакии составляет €15,35 за квадратный метр в месяц. В стране зарегистрировано 1,72 млн кв. м офисной площади, а в процессе строительства находятся еще 250 000 кв. м. При этом пустующих площадей немного — лишь 6,18%.
Промышленная недвижимость
На сегодняшний день в Словакии 2,03 млн кв. м индустриальных площадей и 321 200 кв. м находятся в процессе строительства. Промышленная недвижимость пользуется популярностью: Colliers International сообщают, что свободных площадей — всего 2,1%, причем в 2008 году этот показатель равнялся 10%. Это положительная тенденция для инвесторов в промышленную недвижимость. Доход от аренды такого объекта составляет €3,5–3,8 за квадратный метр в месяц, а купить его можно в среднем за €100–600 за квадратный метр.
Торговая недвижимость
По части торговой недвижимости Словакия обладает сильными показателями. Сегодня в стране порядка 1,76 млн кв. м действующих торговых площадей — это больше, чем средний показатель по всей Восточной Европе. В то же время словацкий рынок продолжает развиваться: сейчас строятся еще 130 000 кв. м площадей для ретейла. Покупка квадратного метра торговой недвижимости в Братиславе может обойтись в сумму порядка €1000–4000, а арендная плата в среднем по стране составляет €41 за квадратный метр в месяц в лучших локациях, €15–38,5 — в торговых центрах и €8,25 — в менее выигрышных местах.
Румыния
На протяжении последних двух лет в Румынии наблюдаются высокий экономический рост, увеличение заработной платы и достаточно низкие процентные ставки. Это подогревает интерес инвесторов к стране.
Жилая недвижимость
По сравнению с другими европейскими странами жилье в Румынии довольно дешевое. По данным Global Property Guide, стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Румынии составляет порядка €1169–1500 за квадратный метр. Снять однокомнатную квартиру в центре города, как сообщают в Numbeo, можно за €284 или за €207 на периферии. Аренда обойдется примерно в €8 за квадратный метр, а доходность дома или квартиры в Бухаресте составляет 6,1%.
Офисные помещения
По данным Colliers International, в 2018 году в сегменте офисной недвижимости Румынии появилось 150 000 кв. м новых площадей, и у застройщиков амбициозные планы — к концу 2020 года в стране введут в эксплуатацию еще 650 000 кв. м новой офисной недвижимости. Снижается и количество пустующих помещений — в середине 2018 года их было 9%, что почти на 3% ниже, чем год назад. Купить квадратный метр офисной недвижимости в Бухаресте можно в среднем за €2000, а аренда обойдется в €10–18 за квадратный метр в месяц.
Промышленная недвижимость
Промышленные площади Румынии также растут: в первом полугодии 2018 года в этом сегменте рынка появилось новых 330 000 кв. м, и это в 2 раза больше, чем годом ранее. Пустующих помещений практически нет — рядом с Бухарестом их всего 2%, а в среднем по стране — 5%. Приобрести квадратный метр складского или производственного помещения можно за €300–900, а сдать в аренду — за €4,1–4,2, что на 10% выше, чем в 2017 году. Для владельцев промышленных площадей это позитивный сигнал.
Торговая недвижимость
В 2018 году в Румынии появилось 189 000 кв. м новых торговых площадей, а в 2019 году планируется увеличить их количество еще на 250 000 кв. м. Пустующих площадей — менее 10%, и это хороший показатель. Приобрести квадратный метр торговой площади в Бухаресте можно за €1000–3500, а сдать — за €55–65. В других городах аренда стоит €15-40 за квадратный метр.
Болгария
Болгария привлекает иностранных инвесторов приемлемыми ценами на жилье, самыми низкими в Европе налогами на недвижимость (всего 0,15% стоимости), удобным расположением и мягким климатом.
Жилая недвижимость
Точнее всего ситуацию на рынке отражает индекс цен на жилье HPI. По данным Global Property Guide, в Болгарии он равен 7,09%, причем в 2017 году составлял 8,6%. Это говорит о том, что жилье в Болгарии становится более доступным для местных жителей.
По оценкам Numbeo, для инвестора доходность недвижимости в центре болгарских городов может составлять 5,36%, а на периферии — 5,86%. Новое жилье за последний год подорожало на 7,2% (3,9% с учетом инфляции), причем в прошлом году цены увеличились в том же объеме.
Купить квадратный метр жилья в Болгарии можно в среднем за €1663, а арендная плата по стране составляет €186–246. Практически нулевая процентная ставка банковских депозитов побуждает людей инвестировать в недвижимость, однако, несмотря на высокий спрос, темпы строительства домов остаются довольно низкими.
Офисные помещения
Стоимость квадратного метра офисной недвижимости в Софии может варьироваться от €800 до €3000. Как сообщают аналитики Colliers International, в среднем по Болгарии арендная плата за офисы класса A в третьем квартале 2018 года составляла €13,5 в месяц за квадратный метр, а за офисы класса B — €10 за квадратный метр.
В общей сложности зарегистрировано 2 млн кв. м действующих офисных площадей и 434 000 кв. м площадей на стадии строительства. При этом среди существующих офисов пустуют лишь 9%. Отмечу, что за последний год все эти показатели существенно не изменились, так что болгарский рынок офисной недвижимости достаточно стабилен.
Промышленная недвижимость
В этом секторе коммерческой недвижимости Болгарии также не отмечено существенных изменений за последний год. Стоимость аренды квадратного метра промышленной недвижимости в среднем по стране составляет порядка €4,7, если это объект класса А, и €2,7 — у недвижимости класса В. Приобрести ее можно за €100–600 за квадратный метр в зависимости от расположения. Действующих промышленных площадей — 925 000 кв. м по стране, еще 218 000 кв. м находятся на стадии строительства. При этом пустующих площадей — лишь 6%, и это неплохой показатель.
Торговая недвижимость
Ретейловые площади в Софии могут стоить от €1000 до €5000 за квадратный метр в зависимости от локации. В среднем по Болгарии торговая недвижимость обходится арендатору в €55 за квадратный метр в лучших локациях или €39 в менее выигрышных местах. Строящихся помещений немного — всего 40 000 кв. м по стране, а действующих — в десять раз больше, 400 000 кв. м, из которых 12% пустует. Этот сектор также сохраняет стабильную динамику.
Перспективы
В целом аналитики Home Real Estate прогнозируют сохранение позитивной ситуации на рынке Восточной Европы. Макроэкономические показатели останутся благоприятными, а цены на недвижимость в большинстве государств, вероятно, продолжат плавно расти.
Стоит отметить, что в Восточной Европе не все так безоблачно: например, дефицит недвижимости остается большой проблемой для нее, и темпы роста строительства все еще недостаточно высоки. Однако серьезных проблем для инвестора это не вызовет. В 2017 году компания PwC проводила исследование, в ходе которого около половины респондентов ответили, что ожидают в этом регионе увеличения прибыли, а также численности персонала и индекса доверия в бизнесе.