Инвестиции в европейскую недвижимость пользуются большой популярностью. По данным CBRE, в третьем квартале 2018 года объем вложений в этот актив составил €69,2 млрд — это второй по величине показатель третьего квартала за всю историю наблюдений. Совокупный объем инвестиций за первые девять месяцев прошлого года составил €216 млрд. Поскольку рынки Центральной и Восточной Европы мы уже рассмотрели, стоит разобраться, что могут предложить инвестору страны Западной Европы. К ним традиционно относят Бельгию, Нидерланды, Францию, Монако и Люксембург. Для анализа были выбраны самые крупные рынки — бельгийский, нидерландский и французский.
Жилая недвижимость
Инвестору, который планирует сдавать недвижимость, можно опираться на индекс доступности жилья для населения конкретной страны. Чем он ниже, тем вероятнее, что местный житель сможет самостоятельно купить квартиру либо дом. В брошюре Deloitte Property Index самый низкий показатель приходится на Бельгию (3,7), далее следуют Нидерланды (5,8) и Франция (8). Чтобы житель страны смог накопить на собственную квартиру площадью 70 м², в Бельгии ему понадобится 3,7 года, в Нидерландах — 6 лет, а во Франции — 8 лет.
Интенсивность строительства жилой недвижимости в ключевых странах Западной Европы также отличается. Например, во Франции в 2017 году появилось 498 000 новых квартир, в Нидерландах — 62 400, а в Бельгии — лишь 44 200. Во всех этих странах показатель выше среднеевропейского, и в перспективе этот тренд, вероятно, сохранится.
Ипотека в 2017 году была наименее доступна в Нидерландах (средняя процентная ставка — 2,4%), далее следуют Бельгия (2,1%) и Франция (1,5%). Тем не менее ипотечные ставки в Западной Европе в целом довольно низкие. Что касается стоимости недвижимости, то во Франции по состоянию на 2018 год за один квадратный метр жилой площади нужно было заплатить в среднем €4103, что на 1,2% больше, чем в 2017 году. В Бельгии квадратный метр обходился в €2261, и это годовой прирост в 2%, а в Нидерландах — в €2306, что на 7,9% больше средней цены в предыдущий год. То есть активнее всего растут цены в Нидерландах, поэтому для инвесторов эта страна наиболее привлекательна.
Арендная плата — также важный индикатор при выборе актива для инвестиций в Западной Европе. По данным Deloitte Property Index, самая дорогая аренда в Париже: здесь арендодатель запрашивает €24,6 за квадратный метр. Второе место среди западноевропейских городов занимает Амстердам с тарифом €18,4 за квадратный метр, а замыкает тройку Брюссель — €9,9 за квадратный метр.
Офисные помещения
По данным портала Immoweb, офисное помещение в бельгийской столице Брюсселе можно приобрести в среднем за €2800 за квадратный метр. Бельгийские аналитики из Cushman & Wakefield посчитали, что в центре Брюсселя квадратный метр офисной площади обойдется арендатору в €260 в год, в других частях города стоимость может варьироваться от €155 до €305.
За последний год арендная плата не изменилась, но пять лет назад она была на 2,1-3,6% ниже, в зависимости от района города. Свободных помещений в бельгийской столице всего 7,9%. Доходность офисных помещений составляет 4,8% в год в центре Брюсселя, в других же его частях — от 6,75% до 7,25%. За последние 10 лет пик доходности составил 8,25%, а самый низкий показатель — 4,3%. Это говорит о том, что Брюссель — достаточно стабильный город, поэтому он может приглянуться инвесторам, которые ищут надежный актив.
Портал Arkadia сообщает, что в Париже офисное помещение обойдется в среднем в €6400 за квадратный метр. По данным Cushman & Wakefield, средняя стоимость аренды квадратного метра во французской столице составляет порядка €850 в год. За последние пять лет существенных изменений здесь не наблюдалось: в центре Парижа рост стоимости аренды составил лишь 2,7%, а в других городах был практически нулевым. Свободных помещений — 5,3%. Доходность в Париже составляет 3-4% в зависимости от района города, а в провинции — 4,1%. В течение 10 лет самая высокая доходность французских офисов составляла 7,30%, а самая низкая — 3%, поэтому в последние годы показатели не настолько приятны инвестору.
В Амстердаме, по данным портала Bedrijfspandenmatch, за офисную недвижимость придется выложить от €4500 за квадратный метр. Аналитики из Cushman & Wakefield подсчитали, что в нидерландской столице, в зависимости от района города, офисные помещения можно арендовать за €245-450 за квадратный метр в год. В других городах этот показатель составляет €185-235 за квадратный метр.
За последние пять лет рост арендной платы в Амстердаме составил порядка 4%, а в других городах страны — всего 0,9-1,7%. Среди прочих городов выделяется Утрехт, крупнейший железнодорожный узел Нидерландов, с ростом арендной платы на 7,9% за пять лет. Доходность офисной недвижимости составляет от 3,5% до 5,75% в Амстердаме и от 4,75% до 6,25% в других городах Нидерландов. За последние 10 лет самый высокий показатель равнялся 7,75%, а самый низкий — 3,5%. Провинциальные города Нидерландов пока сохраняют среднюю доходность, а вот центр Амстердама уже менее привлекателен для инвесторов.
Среди крупных столиц Западной Европы самую высокую доходность офисной недвижимости показывает Брюссель, на втором месте — Амстердам, а на третьем — Париж.
Промышленная недвижимость
Стоимость производственного или складского помещения во Франции портал Arkadia оценивает в среднем в €550 за квадратный метр. Годовая арендная плата за промышленную недвижимость в стране, по данным Cushman & Wakefield, составляет от €43 до €55 за квадратный метр, причем за последний год ее величина во всей Франции не изменилась, а пять лет назад она была ниже на 0,5-1,5%. Доходность логистической недвижимости в Париже и Лионе составляет 4,75%, а в других городах — от 5,25% до 5,75%. Это самые низкие показатели за последние 10 лет. На пике доходность составляла 8,25-9%.
По данным портала Bedrijfspandenmatch, в Нидерландах складские и производственные помещения стоят в среднем €600 за квадратный метр. Арендатору придется выложить от €55 до €88 за квадратный метр в год. Доходность местной недвижимости находится вблизи исторического минимума. Сейчас логистические объекты приносят арендодателю 4,60-5,25%, причем в Амстердаме этот показатель один из самых высоких в стране.
За последние 10 лет пик доходности составил 7,9-8,25%, что существенно выше сегодняшних показателей. Однако, по нашим подсчетам, средняя доходность европейской недвижимости — от 4% до 7% в год, а это значит, что даже минимальный показатель достаточно привлекателен для инвесторов. За последние годы существенных изменений здесь не было, но, как сообщают аналитики организации CBRE, на этом рынке наблюдается восходящий тренд и в перспективе арендная плата вырастет.
В Бельгии, по оценкам Immoweb, промышленная и складская недвижимость обойдется инвестору в среднем в €500 за квадратный метр. Логистическая недвижимость в Бельгии приносит арендодателю от €39 до €58 за квадратный метр в год. За пять лет арендная плата существенно выросла только в Брюсселе (на 4,7%) и в городе Льеж (2,2%). Максимальную доходность в секторе логистики можно получить в городе Льеж (6,80%), а минимальную — в Брюсселе и Антверпене (5,5%). Это также самые низкие показатели за 10 лет, раньше доходность могла достигать 7,75-8,25%. Тем не менее в третьем квартале 2018 года в бельгийскую промышленную недвижимость было инвестировано более €85 млн, что превышает средний объем ежеквартальных инвестиций за последние несколько лет. Это говорит о повышенном интересе к логистическому сектору.
Торговая недвижимость
Как сообщает портал Bedrijfspandenmatch, в среднем по Нидерландам стоимость квадратного метра торговой недвижимости составляет €1800. В лучших локациях ее можно сдать за €1200-1500 за квадратный метр в год (оценка Cushman & Wakefield), а в центре Амстердама — за €3000 за квадратный метр в год.
За последний год ситуация не изменилась, однако пять лет назад стоимость аренды торговых площадей в провинции Нидерландов была выше на 2,3-3,7 процентных пункта. Доходность, как и в других секторах, снижается: сейчас она равна 3% в год в Амстердаме и 3,6-4,75% — в других городах, и это самый низкий уровень за последние 10 лет. Максимум составлял 5,25-5,6%. Тем не менее прогнозы для этого рынка положительные: на рынок собираются прийти европейские ретейлеры, поэтому торговых площадей станет больше.
Во Франции, по данным портала Arkadia, торговую недвижимость можно купить по цене в среднем €4500 за квадратный метр. Французский рынок также показывает самую низкую за 10 лет доходность: от 2,5% в Париже до 5% в Марселе. Максимальные показатели составляли 5-6,5%. Арендная плата составляет €19 000 за квадратный метр в год в центре Парижа (что на 5,6% выше, чем в прошлом году) и €1400-2500 в престижных локациях других городов. Стоимость аренды достаточно стабильна, лишь в Марселе и Лилле за пять лет она снизилась на 6,9% и 5% соответственно.
Торговая недвижимость в Бельгии обойдется инвестору в среднем в €1000 за квадратный метр. В лучших локациях страны аренда торговой площади стоит от €975 до €2000 за квадратный метр в год, причем самые высокие тарифы не в Брюсселе, а в Антверпене. Именно там за последние пять лет арендная плата поднялась на 2,1%, в других же городах был либо незначительный рост на 0,5%, либо понижение на 2,4-3,5%. Доходность бельгийской недвижимости — от 3,15% до 4,75%, и так же, как в других западноевропейских странах, это самые низкие значения за последние 10 лет. Ранее доходность поднималась до 5,25%-6,5%.
Перспективы
По данным аналитиков Deloitte, европейская экономика стабильно растет последние три года. В 2016 году рост ВВП Евросоюза равнялся 1,8%, а в 2018 году, по оценкам экспертов, он достигнет отметки 2,7%.
Такую динамику поддерживает аккомодационная политика ЕЦБ, а также достаточно низкие цены на сырьевые товары. Рынку недвижимости выгодно, чтобы снижалась безработица в регионе и центробанки европейских стран удерживали низкие процентные ставки. На рынке Западной Европы сложилась нужная конъюнктура, поэтому он привлекателен для инвесторов.
В 2019 году недвижимость по-прежнему будет иметь преимущество перед другими классами инвестиционных активов, причем мы говорим как о жилых, так и о коммерческих объектах. А вот индустриальная недвижимость может немного сдать позиции.