На первый взгляд, ипотека устойчиво растет и остается драйвером розничного кредитования. При этом объем просрочки не вызывает никаких опасений и сохраняется на стабильно низком уровне. Так ли все благополучно на самом деле?
В последние два месяца, по которым есть статистика, — сентябрь и октябрь — темпы роста ипотеки оказались самыми низкими за весь 2018 год. По нашим предварительным оценкам, данные за ноябрь будут аналогичными.
Да и в целом, если присмотреться, мы видим фактически нисходящий тренд на рынке ипотечного кредитования. Ипотека приросла (мы сравниваем месяцы 2018 года с соответствующими периодами 2017 года) в январе на 109%, в феврале на 93%, в марте на 60% и так далее с небольшими колебаниями до 39% в сентябре и 40% в октябре.
По нашему мнению, объяснение происходящему лежит в области макроэкономики. Очевидно, существует прямая зависимость между реальными располагаемыми доходами населения, ожиданиями по своему доходу и готовностью брать ипотеку.
Напомню, что часто говорят «ввязаться в ипотеку», имея в виду, что обычно кредит на покупку недвижимости берут не на год и не на два, а поскольку речь идет о жилье, часто для многих единственном, то и решение принимается взвешенно и осторожно. И люди опасаются, что в их жизни что-то пойдет не так.
Но для большинства иного способа улучшить свои жилищные условия просто не существует. Таким образом, если раньше рост ипотеки в известной степени ограничивался ставками, то теперь, после их падения, главным фактором становится макроэкономический.
По данным опроса ВЦИОМ, ипотеку в ближайшие пять лет решили взять пять миллионов семей. Однако рискну предположить, что решение это не окончательное в силу необходимости у большинства домохозяйств учитывать в своем бюджете и другие расходы. Другими словами, у значительной части населения нет достаточных средств для того, чтобы планировать в семейном бюджете ежемесячный платеж по ипотеке. Можно смело предположить, что и объем накоплений домохозяйств на первоначальный взнос тоже не вырос. Таким образом, мы наблюдаем сужение платежеспособного спроса.
Еще одна причина такой статистики заключается в эффекте низкой базы. В конце позапрошлого года программа господдержки ипотеки была завершена, соответственно, в начале 2017 года спрос был в какой-то степени удовлетворен, потом рынок ненадолго замер, а дальше опять рос уже благодаря быстрому падению ставок и достижению ими минимальных уровней.
Отметим, кстати, что последовавший в августе-сентябре 2018 года небольшой рост ставок из-за разворота денежно-кредитной политики Банка России значительно не повлиял на готовность брать ипотеку. Увеличение ежемесячного платежа (это основной ориентир для многих) для типового кредита составило менее тысячи рублей, то есть оно не настолько сильное, чтобы отказываться от ипотеки.
Банки в этой ситуации поддерживают качество портфелей на достаточно высоком уровне. Обратим внимание на тот факт, что минимальный взнос в России в большинстве банков составляет 15-20%. То есть с учетом стоимости залога ипотечные кредиты были и являются крайне низкорисковыми. Американский сценарий, который у нас любят вспоминать, в настоящее время невозможен, потому что банки просто не работают в ипотеке с рискованными клиентами.
Однако ипотечное кредитование растет в стране не так давно, и с учетом срока, на который выдается ипотека, портфель можно считать еще молодым. По этой причине объем просрочки может просматриваться не очень хорошо.
При этом рост выдачи ипотеки стал стабилен, и, как нам кажется, сейчас российский рынок вышел на некое плато и есть экономические предпосылки для его сохранения. Итоговые цифры по динамике ипотечного кредитования в конце 2019 года мы ожидаем более скромные, чем в уходящем году. Свое влияние на рынок окажет и рост стоимости жилья, и решение ЦБ ужесточить требования к первоначальному взносу.