Ключевой вопрос для любого инвестора, рассматривающего инвестиции в коммерческую недвижимость: какой сегмент принесет максимальную доходность? Во всем мире традиционную тройку составляет офисная, торговая и складская недвижимость. Но в последние годы инвесторы все больше внимания стали уделять нишевому, но при этом весьма интересному с точки зрения высокой доходности и низких рисков сегменту — healthcare estate. Этот термин охватывает широкий спектр объектов здравоохранения: от стоматологических кабинетов и кабинетов диагностики до домов престарелых и профильных высококлассных медицинских центров.
Интерес к этому сегменту за рубежом диктует демография. Количество пожилого населения в развитых странах увеличивается: по данным ООН, к 2050 году пенсионеров в США, Западной Европе и Японии будет в два раза больше, чем молодых граждан. Увеличивается и продолжительность жизни: к середине века на планете будет проживать свыше 3 млн людей старше 100 лет, хотя на сегодняшний день их чуть более 300 000. Все это положительно влияет на востребованность услуг здравоохранения. И учитывая, что на Западе развиты разные страховые программы, популярные у населения и софинансируемые государством, вложения в медицинские объекты выглядят вполне перспективной инвестиционной идеей.
В Европе много качественных активов под высококлассным управлением в сфере healthcare estate, что повышает доходность инвестиций. Выбор типа недвижимости довольно разнообразен.
При этом многопрофильные медицинские центры — удел крупных институциональных игроков. Бюджеты в этом сегменте могут доходить до сотен миллионов долларов, как в случае с 28-этажным комплексом Memorial Hermann Medical Plaza в Хьюстоне, купленным в июле 2018 года компанией LaSalle Investment Management за $404 млн. Частным инвесторам стоит присмотреться к домам престарелых. Этот класс активов в Европе сегодня демонстрирует хорошие показатели заполняемости (80–90%) и доходности порядка 7,5% годовых. Это очень высокий показатель для западного мира, где доходность коммерческой недвижимости находится в среднем в диапазоне 6–7%. Согласно прогнозам немецкой HPS Research, с 2007 по 2020 год рынок домов престарелых в Германии вырастет на 50%, с 2020 по 2050 год — еще на 100%.
Помимо специализированных медицинских центров сегмент healthcare estate может охватывать и объекты традиционного ретейла. Это связано с распространенной на Западе (и набирающей обороты в России) практикой, когда отдельные помещения арендуют врачи. Медицинские кабинеты часто размещаются на территории торговых центров или в жилых домах. Такие варианты требуют меньше вложений, и их в крайнем случае можно быстро и с небольшими затратами перепрофилировать под другой тип бизнеса.
Какие страны наиболее перспективны для инвестиций в healthcare estate? В первую очередь, конечно, США. Интересными могут быть также Австрия, Швейцария, Германия и Франция, в которых выстроена качественная система страхования и здравоохранения. Цены здесь несильно отличаются от традиционного ретейла и могут варьироваться от €2500 за квадратный метр в Австрии до €3000 в Швейцарии.
А какова доходность? Она может достигать 7,1% в Германии, около 5–6% в Швейцарии, чуть ниже в Австрии и порядка 8% во Франции.
В России сектор healthcare estate находится в начальной фазе развития. У нас в стране практически отсутствует рынок аренды помещений для медицинской отрасли, прежде всего хирургии. Исключение, разумеется, составляют стоматологические клиники, которым проще найти помещение.
Это связано с наличием гигантской сети государственных поликлиник и больниц, которая серьезно ограничивает предложение со стороны частного сектора: из 5293 больничных организаций России частных всего 294, то есть чуть больше 5%. Доля частных амбулаторно-поликлинических организаций выше, они предъявляют менее жесткие требования к зданиям. Из 20 217 таких организаций в частных руках в России находится около 5185, это составляет 25,6%.
Сложно найти в России и большое число крупных показательных сделок в сегменте healthcare estate. За последние пять лет таковых можно насчитать от силы десяток. Из них наиболее интересной представляется покупка в 2015 году группой «Мать и дитя» новосибирской клиники «Авиценна» за $45 млн.