Есть общее мнение, что германская экономика — одна из самых стабильных в мире. Цены на недвижимость в Германии стабильно растут уже в течение восьми лет. Однако эксперты все чаще говорят, что рынок перегрет и цены скоро начнут падать. Они приводят следующие аргументы:
— пришло время нового кризиса. Глобальные кризисы случаются примерно раз в 10 лет, начало последней рецессии пришлось на 2008 год, и новую можно ожидать уже в ближайшее время;
— недвижимость сильно переоценена, цены критично опережают динамику аренды: по данным Немецкого федерального банка, в 2017 году недвижимость в городах «большой семерки» (Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кельне, Мюнхене, Франкфурте и Штутгарте) была переоценена на 35%;
— банковские ставки скоро вырастут: Европейский центробанк объявил о намерении прекратить выкуп активов в рамках программы количественного смягчения в конце 2018 года. Эксперты ожидают, что кредиты подорожают, а это будет способствовать снижению цен на жилье.
Но проблематика изучена недостаточно глубоко и приводит к неправильным выводам о падении цен. Я считаю, что рост продолжится, пусть и в замедленном виде, и хочу объяснить почему.
Глобальный кризис не спровоцирует снижения цен
Даже если глобальный экономический кризис случится, есть основания полагать, что он не вызовет обвала цен. За последние 50 лет на рынке недвижимости Германии было зафиксировано три периода спада: в 1972–1976 годах (когда жилье подешевело на 6% с учетом инфляции), в 1981–1989 годах (-15%) и в 1995–2008 годах (-20%).
Если первые два были спровоцированы мировыми кризисами 1973 и 1979 годов с отставанием в 1–2 года, то третий был связан с перепроизводством жилья на внутреннем рынке, то есть после 1990-х произошло нарушение баланса между немецким и другими европейскими рынками.
Когда в Европе и США в 2007 году лопнул пузырь, в Германии его не было. Таким образом, мировая конъюнктура оказывает ограниченное влияние на немецкий рынок недвижимости.
Недвижимость в Германии дорожает с 2009 года примерно такими же темпами, как в первой половине 1990-х, но текущий период роста отличается от предыдущего.
Во-первых, сегодня рост цен подкрепляется стабильной экономикой. В начале 1990-х годов ВВП Германии изменялся неравномерно: от плюс 5,3% в 1990 году до минус 1% в 1993 году и снова плюс 2,5% в 1994 году.
В последние пять лет экономика росла стабильно и ускорялась: от 0,6% в 2013-м до 2,5% в 2017 году. Рынок труда вел себя соответственно: в первой половине 1990-х безработица нарастала (с 5,5% до 8,2%), а с 2013 по 2017 год сокращалась (с 5,2% до 3,6%).
Во-вторых, сейчас жилья не хватает. В начале 1990-х и последние пять лет население Германии растет примерно с одинаковой скоростью (порядка 450 000 человек в год), при этом количество ежегодно выдаваемых разрешений на строительство сократилось, по разным данным, в полтора–два раза.
По мнению Томаса Бауэра, главы Федерации строительной индустрии Германии (Hauptverband der Deutschen Bauindustrie), чтобы удовлетворить спрос, в ФРГ нужно ежегодно возводить 400 000 единиц жилья — в 2017 году в Германии было выдано 350 000 разрешений на строительство.
В-третьих, изменилась структура иммиграции. Если в 1990-е годы в Германию переезжали преимущественно беженцы, трудовые иммигранты и репатрианты, то с 2010-го среди приезжих стало больше специалистов и научных работников. Многие из них переезжают в рамках программы «голубых карт», которые ЕС выдает профессионалам с хорошим образованием: по данным Eurostat, на Германию приходится 85% таких разрешений.
Особенно изменилась демографическая ситуация в Берлине. В этом городе население растет на 50 000 человек в год при общей численности 3,5 млн. Основной приток — люди молодого и среднего возраста с образованием, квалифицированные работники. Люди приезжают с деньгами, хотят снимать хорошее жилье и покупать его. Тем самым они способствуют удорожанию жилья и оказывают в 2–3 раза большее давление на цены, чем средний берлинец.
Разница между темпами роста стоимости покупки и аренды преувеличена
Снижение доходности арендного бизнеса — тенденция, характерная для большинства развитых рынков: так, по данным Deloitte, доходность в Лондоне, Париже, Вене и Граце значительно ниже, чем в городах «большой семерки».
Важный нюанс, который нужно учитывать при сравнении динамики роста цен и ставок аренды, — зарегулированность немецкого рынка. По правилам, в Германии за три года собственник может повысить арендную плату не более чем на 20% (в Берлине — на 15%), а в большинстве регионов при заключении нового договора домовладелец может увеличить арендную плату до значения, не превышающего официальный индекс аренды более чем на 10%.
Из-за этих ограничений в крупных городах аренда не может расти так же быстро, как цена покупки, которая формируется механизмами спроса и предложения. Поэтому данные, рассчитанные на основе старых договоров аренды, не отражают реальный спрос и готовность населения платить больше.
Согласно информации ипотечного брокера LBS, в Гамбурге квартиры арендуют 70% жителей, в Берлине — 80%. По данным статистики, в Мюнхене на одну квартиру приходится в среднем 77 потенциальных арендаторов, в Штутгарте — 75, Кельне и Фрайбурге — более 50, в Берлине — 33.
Немецкий институт экономических исследований (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, DIW) в июле 2018 года опубликовал исследование Signs of new housing bubble in many OECD countries — lower risk in Germany.
Специалисты DIW проанализировали данные ОЭСР о динамике цен на недвижимость в 20 европейских странах и пришли к двум выводам. Во-первых, Германия подвержена риску образования пузыря в меньшей степени, чем, например, Швеция и Великобритания, благодаря низкому уровню задолженности частных домохозяйств. Во-вторых, как считают аналитики DIW, немецкий рынок недвижимости перегрет только в крупных городах и, в первую очередь, в сегменте квартир в новостройках.
Ставки по ипотеке не вырастут резко или значительно
Среди экспертов нет единого мнения о том, будут ли расти банковские ставки, и если да, то когда, насколько и как быстро. На мой взгляд, на сегодняшний день нет предпосылок для значительного удорожания денег: глобальное замедление экономического роста привело к тому, что в современном мире нет инструментов для инвестирования денег с высокой отдачей.
Более того, низкая вероятность падения цен в Германии из-за удорожания кредитов связана с особенностями немецкого ипотечного рынка: он очень консервативен. Местные банки с особой тщательностью проверяют платежеспособность заемщиков, размер выдаваемых кредитов редко превышает 70% стоимости объектов. Поэтому сравнение существующего положения дел с крахом ипотечного рынка в США в 2008 году не имеет оснований: американские банки выдавали всем желающим кредиты под 100% стоимости приобретаемых домов, и когда заемщики не смогли вернуть деньги, они стали продавать закредитованные объекты. В результате цены на недвижимость обвалились — ее просто некому было покупать.
По моему мнению, цены на недвижимость в Германии, хоть и более низкими темпами, но продолжат расти. Я не вижу предпосылок для их падения, а германская экономика движется в благоприятном направлении для рынка: по прогнозам Европейской комиссии, ВВП Германии продолжит расти примерно на 2% в год.
По данным немецкой консалтинговой компании Haufe, JLL уже фиксирует первые признаки этого замедления: в первой половине 2018 года по восьми крупнейшим городам Германии темпы роста цен на квартиры составили 8,4% при среднем показателе 9,7% за последние пять лет, в Мюнхене — 6,8% против 9,9%, в Гамбурге — 4,3% против 6,7%, в Дюссельдорфе рост практически остановился.
Но чтобы цены начали падать, нужны веские причины: резкое повышение процентных ставок или серьезные проблемы с экономикой Германии, которая на сегодняшний день является одной из самых стабильных и надежных в мире. Даже после того, как ЕЦБ снизил процентную ставку с 4,25% в октябре 2008 до 1,75% в мае 2009-го, эффективная ставка по ипотеке в Германии опустилась лишь с 5,4% до 4,3% за тот же период — это подтверждает стабильность немецкого ипотечного рынка.