Блокчейн, криптовалюты и ICO стали главными словами во всех сферах бизнеса в 2017 году. Однако недвижимость в данном случае находится в когорте «отстающих» секторов: мы много обсуждаем технологию и ее применение на профессиональных конференциях и в кулуарах, но до реального соприкосновения с криптовалютами пока добрались немногие. Активное внедрение пока ограничилось возможностью покупки недвижимости за биткойны с неизбежной конвертацией ее стоимости в привычные валюты. Как на самом деле криптовалюты, а именно ICO, способны изменить рынок недвижимости?
Инвесторы на низком старте
По данным Colliers International, в этом году объем чистых инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости вырос на 80% по сравнению с 2016 годом. Общий объем инвестиций в этом секторе составил $4,4 млрд, а средний размер закрытой сделки — $68,87 млн.
В ряде сегментов коммерческой недвижимости уже можно говорить о прохождении «дна»: к примеру, на рынке складских и офисных помещений снижение средних цен вряд ли продолжится — при условии, что не будет резкого обострения геополитической ситуации и нового витка кризиса. По мнению отраслевых аналитиков, сейчас лучшее время для инвесторов, способных оценить всю картину рынка целиком.
Как российские и зарубежные инвесторы сегодня вкладывается в недвижимость? Актуальных способов инвестирования всего несколько. Это в первую очередь классическая покупка объекта недвижимости с передачей права собственности (вне зависимости от масштаба проекта) и приобретение юридического лица проекта (к примеру, сделка UFG Real Estate по покупке БЦ «Легион II»). Популярная схема инвестиций для средних и мелких инвесторов рынка недвижимости — участие в ЗПИФ, которые не так давно нашли новое отражение в рамках краудфандинговых платформ.
В последнем случае краудфандинговая площадка создает закрытый паевый инвестиционный фонд под каждую конкретную сделку по объекту, устанавливает минимальный размер взноса для участников и прогнозирует доходность проекта. Это позволяет снизить стоимость «входного билета» для инвесторов в несколько раз в сравнении с классической покупкой коммерческой недвижимости и при этом обеспечить постоянный доход за счет гарантированного управляющей компанией арендного потока.
Однако для этой схемы характерная известная доля непрозрачности: краудинвестиции в недвижимость сейчас осуществляются посредством займов физических лиц, надежность этого механизма достаточно спорна.
Блокчейн вместо реестра
Краудфандингом нового типа для рынка недвижимости может стать ICO. Выход девелоперов и собственников коммерческой недвижимости на биржу криптовалют позволит значительно расширить перспективы, а главное — решить проблемы доверия в тех деловых сферах, где его недостаточно.
Блокчейн в перспективе способен стать более эффективным инструментом хранения данных, чем устаревающий реестр прав собственности, информация в котором обновляется крайне неторопливо. Уже сейчас блокчейн во многом более прозрачен, чем иные системы хранения данных, ведь для внесения изменений в эту базу их должно одобрить больше половины участников.
Полноценное развитие блокчейна на рынке недвижимости начнется, когда будет найдено простое и понятное решение проблемы владения объектом, связанной с подтверждением прав собственности. Для этого необходима разработка механизма подтверждения личности владельца, инвестирующего на бирже криптовалют, который позволит при этом не раскрывать его персональные данные. Работа в этом направлении уже ведется различными стартапами, и решение наверняка будет найдено в ближайшем будущем.
Другая современная технология, способная повысить надежность сделок, — смарт-контракты, хранящие данные об операции. Для рынка недвижимости они по сути могут исполнять роль банковских ячеек, которые сейчас используются для частных сделок.
ICO в недвижимости
Выход участников рынка недвижимости на ICO открывает широкие перспективы перед всей отраслью. Размещая токены на бирже криптовалют, девелопер и собственник недвижимости могут целиком и полностью устанавливать правила игры: самостоятельно определять размер токена и ограничивать эмиссию, продавать объекты целиком или доли в них, предоставлять гарантии арендного дохода для владельцев токенов соразмерно приобретаемой недвижимости или нет — у эмитентов будет полноценная свобода действий, зависящая исключительно от условий white paper.
У девелоперов появляется возможность выгодной реализации построенных и функционирующих объектов среди принципиально новой категории инвесторов, привлечь которых прежде не удавалось. Население же получает новый взгляд на классический инструмент инвестиций — консервативную недвижимость.
Отсутствие жесткого регулирования сферы криптовалютных инвестиций пока что, однако, является и благом, и опасностью. С одной стороны, перед нами разворачивается совершенно свободный рынок, живущий по понятным и мало изменяемым законам (исключается форс-мажор, связанный с неожиданными законодательными инициативами, отъемом собственности и т.д.), с другой — возникают доходы, не облагаемые налогами.
В перспективе именно токены, напоминающие по своей специфике ценные бумаги, а не койны, то есть непосредственно криптовалюты, правительства разных государств хотели бы подвергнуть налогообложению, а, возможно, и ограничить их эмиссию. Но и этот момент в ближайшее время может быть урегулирован в позитивном для сферы ключе — когда появится механизм идентификации владельца, не раскрывающий личность, а также обеспеченность токенов конкретными осязаемыми активами, — к примеру, недвижимостью.
На наш взгляд, первыми эффективно выйти на ICO смогут не крупные владельцы недвижимости, а девелоперы средних масштабов, реализующие небольшие проекты для дальнейшей продажи частями или целиком. Опробовать новую технологию инвестиций можно, к примеру, на районном торговом центре площадью до 15 000 кв.м.
Формат объекта подразумевает деление на блоки от 17-20 кв.м до 1500 кв.м под якорных арендаторов. Посредством эмиссии токенов на международной бирже реалистичной выглядит продажа как готового арендного бизнеса, так и свободных помещений, которые владелец токена в дальнейшем сможет реализовать, продав свои активы. Учитывая большую свободу действий для покупателей токенов и эмитентов, ниша может быстро заполниться собственниками небольших помещений, каждый из которых будет предоставлять свои условия — покупателю останется только выбрать оптимальный для себя вариант.
Когда в России появятся первые объекты, реализованные таким образом, сегмент получит почву для дальнейшего развития. Своевременное обращение к новым инструментам и механизмам инвестиций позволит рынку коммерческой недвижимости привлечь совершенно новых инвесторов, ориентирующихся в своих вложениях на технологичность и доходность операций, а традиционная недвижимость найдет «новое прочтение» среди молодой аудитории.