Интерес к торговой недвижимости вновь растет, однако найти площади инвестиционного качества по адекватной цене довольно сложно. Инвесторы подходят к оценке активов исходя из текущих арендных доходов, а продавцы видят перспективы своих объектов и не готовы с ними расставаться по рыночным ценам.
После девальвации рубля в 2014 году условия аренды были пересмотрены практически во всех торговых центрах. Значительная часть арендаторов в настоящее время работает на условиях уплаты арендной ставки как процента от товарооборота. Однако товарооборот арендаторов также оказался под влиянием кризиса.
Учитывая, что некоторые собственники предоставляли арендные каникулы и продолжали обслуживать кредит, чистый операционный доход торговых центров, особенно недавно открытых, снизился до минимальных уровней.
Особенно это актуально для относительно новых проектов, запущенных не более 3-5 лет назад, у которых вопрос привлечения арендаторов совпал по времени с кризисными событиями.
В случае применения текущей ставки капитализации к показателям арендных доходов таких активов их стоимость может оказаться ниже затрат на строительство и не будет соответствовать ожиданиям продавца.
Как же выбирать в таких условиях торговые площади для инвестирования? Здесь необходимо учитывать не только ежегодное увеличение ставки аренды (step-up и индексацию), предусмотренное во многих договорах, но и ряд других показателей, которые также влияют на арендный поток.
Таким образом, стоимость торгового центра будет определяться реализацией того или иного набора сценариев, которые могут быть наложены друг на друга под влиянием тех или иных факторов. В целом эти факторы можно разделить на краткосрочные и долгосрочные.
Краткосрочное влияние на доход торгового центра будут оказывать мероприятия, напрямую формирующие посещаемость объекта: маркетинговая стратегия управляющей компании —проведение различных акций и шоу, актуальные и разнообразные концепции развлечений, новые и популярные бренды одежды и аксессуаров.
К факторам, которые будут иметь долгосрочное позитивное (+) или негативное (-) влияние, можно отнести:
(+) развитие транспортной инфраструктуры,
(+) профессиональное управление,
(+) появление нового жилья в зоне охвата торгового центра,
(–) появление новых торговых центров в конкурентной зоне,
(+/–) насыщенность рынка качественными торговыми площадями,
(+) реконцепция торгового центра, вплоть до его перестройки.
Развитие транспортной инфраструктуры и, как следствие, увеличение пассажиропотока в зоне торгового центра может оказать значимый эффект. Например, после запуска МЦК увеличилась посещаемость центров «Мозаика» и «Золотой Вавилон Ростокино».
Примером не столь далекого будущего может послужить открытие новой станции «ЦСКА» (запланировано на осень 2017 года) Третьего пересадочного контура (ТПК) на Ходынском поле. Оно увеличит посещаемость ТЦ «Авиапарк», поскольку после открытия этой станции зона покрытия объекта захватит часть контура ТПК — от запада до северо-востока.
Тем не менее не стоит забывать, что одной только идеальной транспортной доступности, обеспечивающей высокий трафик и большую зону охвата, недостаточно для наращивания и сохранения эффективности торгового объекта.
Поэтому регулярным обновлением состава арендаторов, пополнением его новыми эксклюзивными брендами, ресторанами или развлечениями занимаются управляющие компании. При этом профессиональное управление необходимо торговым центрам даже с идеальным расположением с точки зрения транспорта и трафика.
Один из факторов, который уже влияет на рынок, и будет продолжать влиять, — это насыщенность качественными торговыми площадями. Увеличение разнообразия предлагаемых объектов расширяет возможности инвесторов, которым еще десять лет назад просто было нечего купить.
Сейчас рынок предлагает возможности — нужно только правильно оценить перспективы объекта и предложить адекватную цену. В результате могут появиться крупные системные игроки, которые соберут значимые портфели недвижимости. Таким собственникам проще будет управлять торговыми центрами за счет эффекта масштаба.
Ввод нового жилья в зоне охвата торгового центра также способен расширить целевую аудиторию. Примерами торговых центров, на эффективность которых может оказать влияние этот фактор, являются объекты в Новой Москве: существующие «Бутово Молл» и «Новомосковский», будущие «Саларис», «Vegas Киевский».
Объемы жилого строительства в Новой Москве сопоставимы с объемами, вводимыми в старой части Большой Москвы, — около 1,5-2 млн кв. м в год. К 2035 году в Троицком и Новомосковском административных округах планируется построить еще около 60 млн кв. м жилья, что во многом сформирует будущую целевую аудиторию перечисленных торговых центров. Программа реновации жилья тоже будет способствовать расширению потребительской базы ТЦ.
Появление новых проектов, безусловно, позитивно для населения, но работает в «минус» для уже существующих торговых центров, поскольку усиливает конкуренцию за посетителя. В качестве примера опять же можно привести Новую Москву: если все заявленные проекты торговых центров будут реализованы, то в зоне покрытия каждого из них окажутся практически одни и те же жители новостроек округа.
Стоит отметить, что большая часть упомянутых объектов относится к сравнительно новым торговым центрам. Арендные доходы «зрелых» объектов тоже оказались под влиянием кризиса, не говоря уже об устаревании самих зданий и концепций. Увеличить доход такого центра может помочь реконцепция, активно проводимая в ряде московских ТЦ.
К примеру, собственник ТЦ «Пятая Авеню» уже объявил о своих планах переориентировать объект на семью и проведение досуга. Наиболее распространенным изменением московских ТЦ стала реконцепция фуд-кортов и наращивание доли операторов питания в структуре арендаторов: торговые центры «МЕГА Теплый стан», «МЕГА Химки» «Метрополис» и «Капитолий Севастопольский» уже это сделали.
Перечисленные факторы будут влиять на доходы и стоимость торговых центров – в большей степени положительно. Кроме того, восстановление экономики России, и в частности потребительского сектора, включая рост заработных плат и потребительского кредитования, позитивно отразится на показателях торговых центров.
Уменьшение стоимости финансирования будет способствовать снижению ставки капитализации, увеличивая таким образом стоимость торговых центров. Учитывая текущее состояние рынка недвижимости и экономики, инвесторам стоит воспользоваться сегодня возможностью приобретения объектов торговой недвижимости, а при оценке стоимости учесть все факторы, чтобы справедливо оценить перспективы актива.