Рынок торговых помещений на первых этажах демонстрирует устойчивость: вакантность в центре города постепенно снижается и возвращается к уровню 2014 года, ставки аренды стабилизировались, спрос на качественные площади растет — все это в совокупности дает возможность инвестору с высокой уверенностью прогнозировать срок окупаемости своих вложений.
Под помещением стрит-ритейла, как правило, понимаются объекты, основная торговая площадь которых расположена на первых этажах зданий (жилых или нежилых), имеющих отдельные входные группы, витринное остекление с возможностью разместить фирменную вывеску над входом, оснащенные необходимыми инженерными коммуникациями для размещения качественной сетевой торговли, общепита, банков, а также корпоративных офисов компаний для размещения офисов продаж. В состав помещений могут включаться подвальные и антресольные или вторые этажи.
Площадь помещения может серьезно варьироваться, при этом в среднем мы говорим о диапазоне от 50 до 400 кв. м, который также популярен и среди запросов арендаторов. При этом общая площадь объекта может и превышать 1 000 кв. м, однако предпочтение стоит отдавать помещениям, максимально расположенным на первом этаже.
Инвесторы в большей степени рассматривают стрит-ритейл в центре города, в то же время необходимые показатели доходности при правильной оценке также могут обеспечить магистральный ритейл на проспектах с высоким трафиком и возможностью парковки, а также помещения в спальных районах на выходах из метро либо в центре жилого массива.
Частный инвестор, не имеющий опыта владения и управления коммерческой недвижимостью, может выбрать покупку готового арендного бизнеса либо объект, требующий дополнительных вложений для увеличения доходности. Рассмотрим эти опции детальнее:
Готовый арендный бизнес — помещение с зарегистрированным договором аренды. Долгосрочный договор (в среднем 5-7 лет) позволяет прогнозировать доход на весь период.
Продажа готового арендного бизнеса в Москве в основном проходит с применением мультипликатора валовой аренды, который в среднем варьируется от 8 до 12 лет, при этом в премиальных локациях окупаемость может достигать 15 лет. В упрощенном виде привлекательность инвестиций в торговую недвижимость формата стрит-ритейл можно рассчитать по следующей формуле:
Цена приобретения = доход от первого года аренды * М,
где М — мультипликатор, ожидаемый срок окупаемости в годах.
При этом доход первого года аренды считается за вычетом НДС и затрат на коммунальные расходы.
Покупка помещения, требующего дополнительных вложений — речь может идти о помещении, не имеющем обременения в виде долгосрочного договора аренды (может быть вакантно на момент продажи или иметь краткосрочный договор аренды по ставке ниже рыночной) и/или требующем инвестиций в улучшение физического состояния объекта.
Такие помещения, как правило, стоят дешевле, чем готовый арендный бизнес, так как новый владелец должен потратить время и ресурсы на поиск арендатора. Также дисконт может быть связан с необходимостью инвестиций в ремонт помещения, приобретение дополнительной электрической мощности либо организацию дополнительных входов в помещение.
На рынке популярна стратегия покупки объекта, который впоследствии можно разделить на несколько лотов и сдать нескольким арендаторам. Таким образом, можно увеличить доходность всего проекта, применив правило обратной зависимости арендной ставки: чем больше площадь помещения, тем ниже ставка. В упрощенном виде можно также применить формулу с мультипликатором от 5 до 9 лет.
Необходимо отметить, что, несмотря на в целом более привлекательный в сравнении с готовым бизнесом срок окупаемости, этот вид инвестиций может быть предпочтителен только для игроков, имеющих опыт работы на рынке стрит-ритейла и понимающих его специфику. Более высокая доходность в большинстве случаев связана с повышенными рисками, в том числе потенциальными задержками с согласованием перепланировок, узакониванием изменений в объекте, увеличенным периодом поиска арендаторов и иными непредвиденными обстоятельствами.
Понятие «средняя цена» на рынке стрит-ритейла отсутствует — стоимость двух соседних помещений может серьезно отличаться. При этом, опираясь на формулу расчета привлекательности инвестиций, можно говорить, к примеру, о таких ориентирах:
- Арендная ставка на Петровке сегодня находится на уровне 130 000 рублей за кв. м в год. Для помещения площадью 200 кв. м годовой арендный поток составит 26 млн рублей, значит цена такого помещения с арендатором — более 260 млн рублей. А беря в расчет, что Петровка — премиальная улица, стоит заложить указанный максимальный мультипликатор — 15, и цена составит 390 млн рублей.
- Первая линия Варшавского шоссе — проездной магистрали, в первую очередь ориентированная на автомобильный трафик. Помещение площадью 200 кв. м может стоить 500 000 рублей за месяц аренды, в таком случае пустым его могли бы продавать по 8-летней окупаемости — 48 млн рублей. Если в помещении есть арендатор на долгосрочном договоре, можно продавать по 10-летней окупаемости (60 млн рублей).
- Средняя ставка аренды на Пятницкой улице — 110 000 рублей за кв.м в год. Допустим, помещение площадью 100 кв. м с арендатором, который платит такую ставку. Получается 11 млн рублей годовой арендный доход, соответственно, продажа такого готового арендного бизнеса будет стоить 110 млн рублей.
Нас часто спрашивают, помещение с каким арендатором более стабильно и доходно. Считается, что продуктовые магазины отличаются наибольшей устойчивостью, ведь даже в сложные периоды потребители продолжают покупать продукты. Безусловно, продуктовый оператор (в первую очередь сетевой) во многих случаях является хорошим выбором, однако другие профили могут демонстрировать не меньшую стабильность для арендодателя. Например, помещение, удовлетворяющее требованиям общепита: такие предложения отличаются высокой востребованностью, а значит ротацию в подобных объектах проводить легче. Отдельно стоит выделить международные бренды, открывающие магазины в центре города, флагманских форматов, со значительными вложениями, в том числе в маркетинг, которые они также заинтересованы окупить. Такой бренд при длительном договоре аренды также может выступать гарантией стабильности.