Переоценка реновации. На что рассчитывать собственникам изымаемых помещений?

Как предпринимателю минимизировать потери и получить от города максимальное возмещение за свое имущество?

В домах, по которым идет голосование жителей о включении в программу реновации, находятся нежилые помещения 1,5 тыс. собственников, еще 400 арендуют их у города. Владельцы объектов в сегменте street retail, как правило, используют их для сдачи в аренду под кафе, аптеки, магазины, помещения сферы услуг. Распространенной практикой является получение кредита в банке под залог помещения и дальнейшее погашение кредита за счет доходов от арендных платежей. Остановка предпринимательской деятельности в рамках реновации напрямую затронет и арендаторов, которые будут вынуждены искать новое помещения, заключать новый договор аренды, оплачивать ремонт. Как собственникам недвижимости в таком случае минимизировать свои риски?

Законные права

В соответствии с принятым Госдумой в третьем чтении закона о реновации собственники нежилых помещений, расположенных в домах под снос, могут рассчитывать на предварительное и равноценное возмещение. Вариантом урегулирования вопроса может стать выплата денежной суммы, равной рыночной цене данного имущества. Рыночная стоимость может быть определена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки (ФСО). Под рыночной стоимостью объекта оценки, согласно закону об оценке, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При определении стоимости квартиры или нежилого помещения объектом оценки, как правило, является право собственности/право пользования или иные вещные права на объект недвижимости.

Посчитать ремонт и пешеходов

Для определения рыночной стоимости нежилого помещения, собственникам имеет смысл заказать независимую оценку, при проведении которой специалист учтет индивидуальные характеристики объекта (например, ремонт, если он был проведен недавно или если при отделке использовались высококачественные и дорогие материалы). На рыночную стоимость объектов формата street retail и, соответственно, величину денежного возмещения оказывают влияние такие факторы, как район расположения, проходимость, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, площадь, этажность, наличие парковки. Высоким спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии крупных улиц, или помещения вблизи станций метро, где самый высокий пешеходный трафик.

Оценка рыночной стоимости может быть произведена на любую дату (за исключением будущей), в том числе и ретроспективно. Эта работа занимает порядка 5-10 рабочих дней.

Новая волна

Для минимизации потерь предпринимателю также необходимо определить, в какую волну сноса попадет дом и сколько еще времени можно вести бизнес в таком помещении. На основе данной информации собственник помещения сможет построить переговоры о продолжении аренды с действующим арендатором и – при необходимости – с банком о возможной рассрочке платежей, рассчитать будущие денежные потоки, определить горизонт планирования. Может оказаться, что в ближайшие несколько лет в помещении по-прежнему будет возможно вести бизнес.

В зависимости от величины получаемого денежного возмещения собственник может определять дальнейшую стратегию действий: купить помещение с функционирующим бизнесом, приобрести вакантное помещение и искать арендаторов, инвестировать средства в иные отрасли.

При этом собственники получают возможность смены формата помещения: например, приобрести 2-3 помещения меньшей площади взамен одного большого; купить в более удачной локации, ближе к пешеходным потокам; возможность приобрести объект с более выгодными условиями по договору. На текущий момент на рынке есть достаточное количество интересных объектов разного бюджета, которые могут быть куплены как альтернатива изымаемому объекту.

А что с жильем?

Собственник квартиры, в соответствии с законопроектом о реновации, может получить равнозначное жилье, равноценное возмещение в денежной форме или равноценное жилье, оформленное на правах собственности. Размер и порядок предоставления такого возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе об оценочной деятельности.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (часть 7, ст. 32), при определении размера возмещения в него включаются: рыночная стоимость жилого помещения; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве; все причиненные собственнику убытки, в том числе в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилья и оформлением на него права собственности жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Можно предположить, что определение рыночной стоимости для целей изъятия будет производиться после вступления закона в силу. Но заявления властей о программе реновации привели к снижению стоимости объектов в домах, попадающих под снос. Их рыночная цена на июнь 2017 года меньше, чем, например, на декабрь 2016-го. Текущая редакция закона предполагает компенсацию собственникам жилых помещений, которая включает все причиненные собственнику убытки, в том числе упущенную выгоду. Таким образом, текущее снижение рыночной стоимости квартир в результате реализации программы реновации, может быть расценено как упущенная выгода и учтено в компенсации.

Стоит обратить внимание, что выплату возмещения не вправе требовать собственник жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы ограничения прав или обременения.

Оценить престиж

Как правило, при определении стоимости квартир оценщик использует сравнительный подход: стоимость объекта определяется на основе анализа недавних сделок по сопоставимым объектам недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по назначению, местоположению и т. п.

Если говорить о стоимости квартиры, к ценообразующим параметрам можно отнести объем передаваемых при продаже прав; расположение с точки зрения окружения, престижности района, близости станции метро; площадь; планировка; этаж расположения и видовые характеристики; качество отделки и инженерное оснащение; наличие парковки – все эти факторы должны быть учтены оценщиком при определении рыночной стоимости объекта.

В случае если в квартире был недавно проведен ремонт или при отделке использовались высококачественные и дорогие материалы, собственникам имеет смысл максимально документально подтвердить понесенные затраты: предоставить смету ремонта, чеки, описание использованных материалов, чтобы оценщик мог достоверно определить и учесть проведенные работы. Стоит отметить, что рыночная стоимость включает только неотделимые улучшения (отделка, подоконники, лестницы), при расчете стоимости не учитывается мебель и оборудование.

Собственникам имеет смысл заказать независимую оценку у специализированных оценочных компаний, при проведении которой специалист учтет индивидуальные характеристики объекта. Срок подготовки отчета об оценке составляет 2-3 рабочих дня с момента осмотра квартиры, получения необходимой информации о квартире и заключения договора.