Цены на недвижимость достигли дна. Какие возможности откроются для частных инвесторов?

Думая об инвестировании собственных средств, мы обычно ограничиваемся финансовыми инструментами (банковские депозиты, валюта, ценные бумаги) и жилой недвижимостью. Между тем, для некоторых инвесторов коммерческая недвижимость представляет хорошую альтернативу. Хотя инвестиции в этот сектор в основном рассчитаны на профессиональных игроков и требуют больших минимальных сумм, чем перечисленные выше инструменты, имеются возможности и для индивидуальных инвесторов – например, покупки офисов и объектов стрит-ритейла.

Основным привлекательным фактором недвижимости является доходность. График ниже показывает сравнение текущих доходностей различных инструментов. Коммерческие объекты предлагают доходность выше 10%, в то время как собственники квартир получают от арендаторов около 5% текущей стоимости квартиры в год в виде арендных платежей. Банковские депозиты и государственный облигации «сулят» около 8%.

Помимо арендных платежей, дополнительный доход/убыток в недвижимости можно получить за счет роста/падения стоимости самого актива. С учетом цикличности сегмента недвижимости и текущих низких цен, ожидается рост стоимости в ближайшие несколько лет. Инвесторы и собственники помещений могут еще повысить свои доходы заключением долгосрочного договора с «качественным» арендатором, т.е. действиями, которые входят в понятие профессионального управления недвижимостью.

Коммерческая недвижимость исторически показывает более высокую доходность, чем жилая. К тому же успешный арендатор оказывает позитивное влияние на их цену. В то время как цены / ставки аренды жилой недвижимости больше зависят от общей рыночной конъюнктуры. «Слабой» стороной коммерческой недвижимости является более высокая волатильность цен, чем в жилом сегменте.

Восстановление экономики и снижение процентных ставок поддержат стоимость коммерческой недвижимости в ближайшее время, а в дальнейшем будут способствовать ее росту. Заметим, что ни тот, ни другой фактор не повлияют на сумму, положенную на депозит в банк: банк вернет только ее (помимо также фиксированных процентов), не больше, не меньше.

По мере выхода экономики из рецессии спрос на услуги арендаторов недвижимости и, соответственно, на саму недвижимость продолжит восстанавливаться. Это будет способствовать повышению ставок аренды и цен. Возможно, потребительский спрос будет немного отставать от восстановления бизнес-сегментов. В таком случае офисный сегмент будет восстанавливаться быстрее и выиграет больше в части доходности.

Важным фактором в пользу выбора недвижимости по сравнению с финансовыми инструментами является ожидаемое снижение процентных ставок. В ближайшей перспективе оно будет способствовать росту цен на недвижимость (как, впрочем, и облигаций). По мере снижения инфляции, Банк России проводит смягчение своей политики, банки также снижают процентные ставки. Этому дополнительно способствует рублевая ликвидность, приходящая на финансовый рынок от государства в форме бюджетных расходов. Маловероятно, что ситуация кардинально изменится в ближайшие год-два; бюджет продолжит закрываться с дефицитом.

Привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость можно проиллюстрировать на примере динамики покупок московскими компаниями офисов для собственных нужд. Их активность повышается в период, когда цены проходят дно цикла. И в 2009 году, и в конце 2015, рынок испытывал всплеск объемов покупок (см. график ниже). Таким образом, компании довольно оппортунистически подходят к выбору времени покупок. Сейчас именно такой момент в динамике рынка, когда цены и арендные ставки стабилизировались после спада на фоне рецессии. Их ожидаемое восстановление позволит получить от вложений в сектор хороший доход.

В качестве предостережения отметим, что важным условием удачного инвестирования в коммерческую недвижимость является понимание специфики сектора. Без хорошего знания объекта инвестиций и его финансовой ситуации не стоит спешить с вложениями. Хотя этот аргумент относится и к акциям, и к облигациям — в недвижимости его значимость выше.