Дом как облигация: почему недвижимость в Лондоне привлекает инвесторов

В последние годы многие инвесторы не могут найти оптимальное направление для долгосрочных вложений. Валюты и рынки развивающихся стран не радуют, цены на акции близки к историческим максимумам, баланс риск/доходность в облигациях не располагает к инвестициям. Убежищем становятся реальные активы, и особое место среди них занимает лондонская коммерческая недвижимость.

В 2013 году в английскую коммерческую недвижимость в общей сложности было вложено £17 млрд. При этом на Лондон, где закрылось более 2400 сделок, приходится примерно треть от общего объема инвестиций. По оценкам аналитиков, за каждым миллионом фунтов предложения лондонской недвижимости охотятся £25 млн спроса. Почему инвесторы так спешат инвестировать в этот рынок?

Дело в том, что недвижимость в Лондоне во многом напоминает инструмент с фиксированной доходностью.

И частный инвестор или инвестфонд становится похож на владельца облигации, так как он получает фиксированный доход от арендной платы, а также рассчитывает на рост цены. При этом доля вакантных площадей с каждым годом уменьшается: сейчас этот показатель ниже 4% в Вест-Энде. Интерес к офисным помещениям стремительно растет: в 2013-м он составил 1,21 млн кв. м, что на 41% больше, чем в предыдущем году.  В этом году ожидается рост арендной ставки на 5–9%, которая сейчас в среднем достигает £1100 за метр в год. Максимальная же арендная ставка достигает £1700 в районе Вест-Энд. Прошлый год оказался рекордным по доходам для фонда Королевы Елизаветы II Сrown Estate, который заработал £267 млн. К примеру, один из инвесторов в середине 2012 года купил здание за £54 млн с текущей доходностью 5,75%, а в мае 2014 года он отказался от предложения £65 млн, посчитав справедливой цену £75 млн.

Какие существуют риски? Повышенный спрос на недвижимость в Лондоне может привести к появлению пузыря, который рано или поздно лопнет. Тем не менее цены в Лондоне еще не достигли пика 2007 года. Сегодня инвестор может защититься, выбрав относительно стабильные районы, где цены исторически сопротивляются падению в кризис. Это лучшие центральные районы Вест-Энда — Мейфэр, Сент-Джеймс, Виктория, Фицровия.

Лондонская коммерческая недвижимость, как и облигации, очень ликвидна и быстро выкупается — будь то переделанные в офисы столетние георгианские особняки или новомодные стеклянные хай-райзы. Появляющиеся на рынке офисные здания за £10–20 млн продаются в течение полутора-двух недель. Доходность такой недвижимости уже выглядит привлекательнее европейских корпоративных облигаций. Офисные здания в районе Мейфэр приносят 3,5–4% в год, в Сити — 5–6%.

Цена квадратного метра коммерческой недвижимости в Лондоне в прошлом году выросла на 17–19%.

И эту доходность можно повысить, если изменить назначение зданий или провести внутреннюю перепланировку, надстройку этажей.

Имеются разные формы владения недвижимостью. Фрихолд — это владение зданием и землей под ним, такая земля в центральном Лондоне принадлежит потомственной знати — королеве, герцогу Вестминстерскому. Поэтому на рынке чаще продаются лизхолды — это долгосрочная аренда земли, как правило, на 125–150 лет с правом продления.

Для крупных вложений наиболее интересны Сити — финансовый центр Лондона — и Доклендс. Для инвестиции в £20 млн лучше выбрать Вест-Энд, так как там особенно актуальны проекты по девелопменту и чаще продаются небольшие здания. Между Вест-Эндом и Сити расположен Мидтаун, районы Холборн, Рассел-сквер. Здесь много активов для инвесторов, желающих потратить от £20–50 млн. При этом цена 1 кв. м офисных зданий находится в амплитуде £5000–7000, что примерно вдвое ниже цены 1 кв. м жилых помещений. Здесь возникает арбитраж в случае изменения назначения здания с коммерческого на жилое. Стоит помнить и о том, что есть прямая зависимость между ростом числа миллиардеров в мире и увеличением количества иностранцев, покупающих элитную недвижимость в Лондоне. Почему бы не попытаться заработать на этом тренде?