Кризис в строительной отрасли не кончился: спрос не восстановился, банки по-прежнему не хотят кредитовать строителей. В этих условиях государство остается для многих единственным покупателем квадратных метров. На основе данных официального сайта госзакупок Forbes посчитал, что за пять месяцев 2010 года разные государственные ведомства купили жилья больше чем на $1,5 млрд. Главный покупатель — Министерство обороны, довольно много берут МВД и ФСБ.
В каждом регионе Министерство экономического развития устанавливает цену выкупа, которая порой на 30-40% ниже рыночной. Но компаниям все равно выгодно работать, имея гарантированного покупателя. «Не будь заказа Минобороны, мы бы все равно начали строительство района, — рассказывает Константин Симаков, вице-президент группы компаний «Балтрос», получившей заказ на 13,8 млрд рублей. — Но темпы этого строительства были бы совершенно иными».
Тем не менее очень часто бывает, что на конкурс поступает всего одна заявка. Обычно это объясняют отсутствием у строителей достаточных мощностей в выбранном Минобороны регионе. «Вместо того чтобы разбить заказ на мелкие лоты и обеспечить конкуренцию, они выставляют огромные заявки, которые по плечу только крупным подрядчикам», — возмущается владелец небольшой строительной компании. «Министерству нет смысла закупать маленькие объемы жилья в разных регионах, — возражает президент «Ренова-СтройГруп» Вениамин Голубицкий, — не получится компактно расселить военнослужащих. А это затрудняет военные сборы и мобилизацию». Многие компании, у которых купило жилье государство, практически неизвестны в строительной сфере. Но в любом случае объяснять кому бы то ни было причины своего выбора Минобороны не обязано.
Forbes проанализировал госзаказы на строительство и выкуп готового жилья и выгоды, которые они принесли продавцам. (Учитывались лоты стоимостью не меньше 100 млн рублей.)
«СУ-155», 14 млрд рублей
Что принес госзаказ: сохранение объемов строительства в кризис
Лидер нашего рейтинга — компания, подконтрольная московскому бизнесмену Михаилу Балакину (на фото), — продает государству жилье по всей России: в Московской области, Калуге, Нижнем Новгороде, Твери, Ярославле и многих других городах. «Компания всегда принимала участие в социально значимых строительных программах, выполняемых на бюджетные средства, — объясняет представитель «СУ-155» Владимир Фомин. — Доля таких объектов всегда составляла не менее 20% от общего объема строительства «СУ-155». В 2009 году компания сделала разворот в сторону государственных проектов: сегодня доля объектов, строящихся на бюджетные средства, приближается к 90%».
Компания признает, что во многих конкурсах, проводимых, например, Министерством обороны, является единственным претендентом, но объясняет это низкой ценой, которую готовы платить военные (34 000-35 000 рублей за кв. м) и наличием во многих регионах собственных домостроительных комбинатов, позволяющих строить недорогие панельные дома. «Один претендент на лот — результат неконкурентоспособности других потенциальных претендентов», — полагает Фомин.
Группа компаний «Балтрос», 13,8 млрд рублей
Что принес госзаказ: возможность строить на территории, куда частные покупатели не поехали бы
Входящий в группу «Балтрос» домостроительный комбинат «Славянский» обязался предоставить Минобороны 5000 квартир площадью 300 000 кв. м в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Дома еще не построены: половину квартир строители должны предоставить до конца года, половину — до августа 2011 года.
«Балтрос» продает квартиры по цене 44 300 рублей за кв. м (в среднем по Петербургу цена на этапе котлована составляет 47 000–50 000 рублей за кв. м, на первичном рынке с отделкой — 71 000 рублей). В чем выгода для девелопера? «Согласитесь, найдется немного покупателей квартир в доме, одиноко стоящем в чистом поле, — рассуждает вице-президент «Балтроса» Константин Симаков. — Поэтому при комплексном освоении новых территорий очень важное значение имеет оптовый заказ. В этом отношении нам повезло».
На участие в конкурсе была подана единственная заявка. «Видимо, другие компании не нашли своего интереса и не имели возможности выполнить условия контракта», — говорит Симаков. «Балтрос» давно работает в Пушкинском районе — строит на 238 га малоэтажный микрорайон «Новая Ижора», где в прошлом году министерство также выкупало дома (на фото — проект застройки жилого района «Славянка» в Пушкине). Для чего военным такое количество жилья именно в этой части северной столицы, неизвестно.
Холдинг «Балтрос» подконтролен Давиду Трактовенко, бывшему партнеру Владимира Когана по Промстройбанку и «Банкирскому дому «Санкт-Петербург», человеку, который продал «Газпрому» знаменитый футбольный клуб «Зенит».
«Ренова-СтройГруп», 6,9 млрд рублей
Что принес госзаказ: возможность продолжить реализацию крупнейшего из заявленных проектов, в кризис столкнувшегося с проблемами
С начала этого года компании, входящие в строительное подразделение холдинга «Ренова» Виктора Вексельберга (на фото), выиграли ряд аукционов по продаже жилья Министерству обороны в Екатеринбурге, Ярославле и Московской области. До кризиса «Ренова-СтройГруп» анонсировала строительство нескольких крупных районов в Челябинске, Перми и Екатеринбурге («Академический»). В последнем предполагалось до 2025 года построить 9 млн кв. м жилья и 4,2 млн кв. м коммерческой недвижимости, объем инвестиций оценивался в $30 млрд. Предполагалось, что покупателями будут екатеринбуржцы, а также жители других городов, приобретающие жилье для своих детей, которые приедут в Екатеринбург получать качественное медицинское образование.
Схема не сработала. «В кризис спрос на жилье практически отсутствовал, — говорит президент «Ренова-СтройГруп» Вениамин Голубицкий. — Для нас Министерство обороны явилось идеальным партнером по проекту «Академический», потому что сразу обеспечило серьезный приток жителей, наладив в районе нормальную жизнедеятельность. А это позволило оживить спрос со стороны коммерческих структур: возникла потребность в магазинах, паркингах, в развитой сфере услуг. Обычно на это требуется около двух лет. Нам удалось сделать это в разы быстрее».
Цена продажи квартир военным не превышает 33 600 рублей за 1 кв. м, в то время как на свободном рынке метр стоит около 50 000 рублей. Маржа «Реновы», по собственным оценкам компании, составляет 5-8%.
Коммерческий оператор «Русский Энергетический комплекс» (Корэк), 5,5 млрд рублей
Что принес госзаказ: возможность расшириться за пределы рынка коттеджного строительства
В соответствии с контрактом, который заключило по итогам конкурса с «Корэком» Министерство обороны, компания должна построить до конца года 2080 квартир в деревне Ермолово Чеховского района Московской области и еще 180 квартир в поселке Киевском Наро-Фоминского района.
Компания подконтрольна бизнесмену Геннадию Новахову, бывшему совладельцу Тэмбр-банка и единственному акционеру НоваховКапиталБанка. Самый известный проект бизнесмена на рынке недвижимости — коттеджный поселок «Новахово» на 98 домовладений в 15 км от МКАД по Новой Риге.
ГК «Стройимпульс», 3,2 млрд рублей
Что принес госзаказ: возможность увеличить объемы строительства
Петербургская компания «Стройимпульс» выиграла в начале года конкурс на строительство 1392 квартир для военных в Анапе (Краснодарский край). «Строимпульс» начинал 17 лет назад как небольшая отделочная фирма, с тех пор она возвела около 15 жилых домов в Петербурге и других городах. Владелец «Стройимпульса» Сергей Амелин (на фото) одно время был президентом питерского футбольного клуба «Динамо». Сотрудничает он не только с Министерством обороны — в мае «Стройимпульс» ввел в эксплуатацию 280-квартирный дом для военнослужащих Северо-Западного регионального командования внутренних войск МВД России в Красносельском районе Петербурга. За это Амелин был награжден нагрудным знаком ВВ МВД «За отличие в службе» I степени.
«Ленптицепром», 2 млрд рублей
Что принес госзаказ: возможность быстро освоить большой незаселенный участок
Еще до кризиса структуры питерской девелоперской УК «Теорема» скупили около 30% акций ОАО «Ленптицепром», которое занималось производством яйца и птицы. Совладельца «Теоремы», известного петербургского девелопера Игоря Водопьянова, привлекли активы птицеводов в виде земельного участка около 150 га в районе Петродворца. Птицефабрики и курятники остались прежним владельцам, а Водопьянов занялся землей. В начале года «Ленптицепром» выиграл конкурс Министерства обороны на строительство 708 квартир в этом районе Ленинградской области.
Строительное подразделение авиапредприятия «Авиакор», 1,9 млрд рублей
Что принес госзаказ: реализацию строительного проекта с неплохой для нынешнего времени доходностью
Строительное подразделение самарского авиационного предприятия «Авиакор» отделилось в 1996 году и занялось жилищным строительством. Акционерами компании, по данным СПАРК, являются ее председатель совета директоров Владимир Кошелев, а также Владимир Серпер, Андрей Белоусов и Владимир Макаров. Компания получила контракт от Минобороны на продажу 1203 квартир в районе 24-го км Московского шоссе на принадлежащем «Авиакору» участке. Как говорил Владимир Кошелев самарской прессе, квартиры должны быть построены до конца года, а рентабельность девелопера составит 7-10%.
Группа компаний «Амонд», 1,9 млрд рублей
Что принес госзаказ: быстрое освоение бывших сельскохозяйственных угодий
Самарская группа «Амонд» пыталась привлечь федеральные деньги для освоения принадлежащих ей земель совхоза «Волгарь» в Куйбышевском районе еще до кризиса, в рамках ФЦП «Жилище». На 118 га планируется построить 1,4 млн кв. м жилья. В нынешнем году дочернее подразделение группы «Амонд» стало единственным участником конкурса Минобороны на предоставление 1042 квартир общей площадью 63 400 кв. м. Группа «Амонд» подконтрольна семье ее президента Ростислава Хугаева.
«Мортон», 1,3 млрд рублей
Что принес госзаказ: рекордный по размеру контракт
Подмосковная компания «Мортон» строит большие микрорайоны в Щелково, Балашихе и Лобне. В прошлом году ей удалось заключить рекордный контракт с Минобороны на продажу жилья в Балашихе на сумму 17 млрд рублей. В этом году компания получила заказ на строительство 259-квартирного дома в Зеленограде от структур МВД. По словам директора по развитию ГК «Мортон» Владимира Отёкина, участие в подобных конкурсах — отдельное направление деятельности компании. Владельцем ГК «Мортон» считается президент группы Александр Ручьев.
«Ленспецстрой», 1 млрд рублей
Что принес госзаказ: возможность реализовать новый объект, несмотря на «долги» по старым площадкам
Группа компаний «Маяк-Ленспецстрой» занимается возведением в Санкт-Петербурге и области жилых домов и коттеджных поселков (на фото — макет жилого комплекса «Медный всадник»). В соответствии с условиями контракта с Минобороны компания обязалась поставить военным до конца ноября 200 квартир с отделкой. Финансовое положение компании небезоблачно: банки, дольщики и подрядчики делят квартиры в недостроенных домах, а власти Санкт-Петербурга расторгают договоры аренды и выставляют часть участков снова на торги. Генеральный директор и совладелец группы компаний — Дмитрий Астафьев.