В понедельник должно состояться событие революционной важности — впервые любой желающий сможет стать собственником земли в Москве. Участки выставляет на аукцион Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС). Победитель аукциона после выполнения ряда условий может получить участки в собственность, в то время как обычная форма работы города, крупнейшего держателя земель, с застройщиками — заключение договора аренды. Это важно. Помимо того что западные компании, в том числе банки, внимательно смотрят при оценке бизнеса девелоперов на то, в собственности земля (free-hold) или нет (lease-hold), владелец участка получает значительно большую независимость от городских властей.
Фонд РЖС был создан в 2008 году для того, чтобы собрать неэффективно используемые земли, принадлежащие федеральным структурам, подготовить участки к строительству и продать их на аукционах девелоперам для строительства жилья. Торги уже проходили в Тюменской области, Санкт-Петербурге, Чувашии и Владивостоке. В Москве аукцион пройдет впервые. Информация о компаниях, подавших заявку, не разглашается, но на мероприятия в рамках road-show пришли люди из «Интеко», ПИК, концерна «Монарх», ФСК «Лидер».
15 февраля на торги будут выставлены единым лотом участки площадью 4,5 га по адресам: ул. Свободы, вл. 63 и Химкинский бульв., 10 и 10а — в обжитом микрорайоне Северное Тушино на северо-западе столицы. Здесь можно построить 45 000 кв. м жилья. Сейчас здесь заброшенные производственные корпуса и склады, которые фонд обещает за свой счет снести к лету. Кроме того, к 2012 году правительство Москвы за свой счет подведет к границам участка газ, электричество и воду, а еще победитель будет избавлен от необходимости оплачивать техусловия на подключение к сетям.
Непривычно дружественной выглядит и сама процедура. Все документы, включая градостроительные планы участков и кадастровые паспорта объектов недвижимости, выложены на сайте фонда.
Но самое интересное — цена, по которой предлагаются участки. Стартовая цена права аренды 4,5 га земли — 25 млн рублей ($830 000, или $184 000 за га). За три с половиной года, отведенные на реализацию проекта, победитель должен будет отдать около 500 млн рублей в виде платежей за аренду и потом еще за 122 млн рублей выкупить участок. Общие затраты на землю — около $20 млн, то есть $4,5 млн за га. При прежней схеме работы примерно во столько обошлось бы одно только право аренды. При этом фонд обязуется выкупить до 25% построенного жилья. Но все ли так лучезарно?
«Предложение недорогое, я собирался участвовать, — рассказал Forbes глава ФСК «Лидер» Владимир Воронин. — Но потом обнаружил, что по проекту планировки на трех гектарах из четырех с половиной должны быть построены детский сад и большая школа. Там практически невозможно построить ничего коммерческого. Как ни крути, не получается экономика». Дело в том, что недавно был принят Генплан развития Москвы до 2020 года, в соответствии с которым произведено градостроительное зонирование. Кое-где даже утвердили правила землепользования и застройки и проекты планировки. Если открыть карту границ территориальных зон района Северное Тушино, хорошо видно, что на участке, выставленном на торги, можно строить учебно-воспитательные учреждения. И никакого жилья.
На вопрос Forbes о том, почему так получилось, представитель пресс-службы фонда РЖС ответил, что согласно условиям аукциона победитель должен разработать проект планировки этой территории самостоятельно. Проблема в том, что утверждать его придется в Москомархитектуре. «Если поступать по закону, изменить проект планировки практически невозможно, — говорит Владимир Воронин. — Школа действительно нужна для уже построенных рядом домов». Год назад глава фонда РЖС Александр Браверман и мэр Москвы Юрий Лужков подписали соглашение, регламентирующее порядок работы с московскими участками. Но какие механизмы воздействия фонда на город существуют, по-прежнему неясно, поэтому весьма вероятно, что столичные ведомства смогут годами затягивать необходимые согласования.