История и деньги ВВЦ
Из шестисот строений на 235 га, которые занимает на северо-востоке Москвы Всероссийский выставочный центр (ВВЦ), каждое третье выглядит заброшенным. В 1937–1939 годах на возведение и оформление десятков исполненных имперского величия павильонов советская власть потратила не меньше 50 млн рублей; для сравнения: сметная стоимость ДнепроГЭС составила 240 млн рублей. Советские скульпторы изваяли гигантские монументы тракториста и колхозницы и скульптуры поменьше — зубробизона и жеребцов — победителей скачек. На маленькой речушке Каменке выстроили колхозную ГЭС с пятиметровой плотиной. В церемонии открытия выставки участвовало 10 000 человек. Спланированная как разовая, Всероссийская сельскохозяйственная выставка (ВСХВ) стала работать постоянно, присоединила к себе павильоны, посвященные промышленности, и стала называться Выставкой достижений народного хозяйства (ВДНХ) СССР.
С ранних 1990-х выставки на ВВЦ сменила мелкая торговля. Территория превратилась в гигантский рынок. В 1997-м, как писал «Коммерсантъ», на закрытом совещании у мэра Москвы ситуация была охарактеризована так: «Произошло полное перерождение комплекса и превращение его в очаг преступности, незаконного оборота денег, других антисоциальных явлений». Москва хотела контролировать территорию выставки и получить федеральный пакет ее акций в управление (владельцы ВВЦ — федеральное и московское правительство), но ничего не получилось. Совпадение или нет, но в 1998 году по инициативе правительства Москвы всю землю ВВЦ включили в состав особо охраняемой природной территории «Парк «Останкино». Это сильно урезало пространство для маневра — на таких территориях действует много ограничений, в том числе полный запрет на капитальное строительство.
Один из важнейших источников дохода ВВЦ — сдача в аренду коммерческой недвижимости. Таковой считаются 290 из 507 зданий, входящих в имущественный комплекс ОАО «ГАО ВВЦ». Общая площадь объектов составила 317 000 кв. м, в прошлом году они принесли 794 млн рублей дохода, то есть в среднем около $80 за 1 кв. м в год. Директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева говорит, что площади под офисы и торговлю сдаются здесь в аренду по $300–500 за кв. м — правда, наполняемость около 60%.
Еще 830 млн рублей выручки ГАО ВВЦ получило от выставочной деятельности. И здесь не все благополучно. Не имея возможности приватизировать ВДНХ, сотрудники придумали другие способы заработать. Несмотря на то что юридически компании — балансодержатели павильонов принадлежали ГАО, фактически руководство каждой из них проводило свою политику. «Многие из них имели не только «дочек», но и «внучек», — рассказывает гендиректор ГАО ВВЦ Иван Малахов. Выгоду получали посредники, которые сдавали площади в субаренду.
Смена власти
ВСХВ — это намоленное место в нашей стране. И еще это государство в государстве: тут собственная инфраструктура, даже милиция своя», — говорит Иван Малахов, бывший губернатор Сахалинского края, в прошлом году назначенный генеральным директором ОАО «ГАО ВВЦ». В кабинете Малахова два телефона-«вертушки», на стене портрет Дмитрия Медведева — чиновник в привычной обстановке.
В 2007 году тогда еще президент Владимир Путин не продлил полномочия Малахова на посту губернатора — после того как раскритиковал его за плохую работу по ликвидации последствий землетрясения в Невельске. Впрочем, местные политологи выдвигали другую версию: в борьбе за сахалинские месторождения Малахов якобы сочувствовал «Газпрому», а новым губернатором стал друг главы «Роснефти» Сергея Богданчикова Александр Хорошавин.
Новое место работы ему подбирали больше года, пока не зашаталось кресло под гендиректором ГАО ВВЦ Магомедом Мусаевым. При создании ГАО ВВЦ в 1992 году эта структура получила в собственность все постройки выставки и в аренду на 49 лет — всю ее территорию. Доля федеральных властей в ГАО составила 69%, Москвы — 31%, пропорционально распределились и места в совете директоров. Мусаев считался «московским» менеджером — он зять известного дагестанского политика Рамазана Абдулатипова, которого связывают дружеские отношения с Юрием Лужковым. В 2008 году после громкой ссоры федеральных властей с дагестанскими (тогда назначенного из Москвы главу дагестанской налоговой службы Владимира Радченко просто не пустили в его кабинет в Махачкале) многие СМИ со ссылкой на представителей дагестанской диаспоры стали пророчить Мусаеву отставку. И действительно, в марте 2009 года совет директоров ГАО ВВЦ расторг с ним контракт, и московское правительство пристроило его в комитет выставочно-конгрессной деятельности в городском Департаменте науки и промышленной политики. А перед бывшим губернатором Сахалина Иваном Малаховым совет директоров ГАО поставил задачу провести масштабную реконструкцию территории стоимостью $3–4 млрд.
«Мы централизовали все финансовые потоки, — рассказывает Малахов. — Я каждый день получаю на стол сводку доходов и расходов как управляющей компании ГАО ВВЦ, так и дочерних предприятий». Малахов перевел счета группы из дружественного прежнему руководству банка «Хованский» в Сбербанк. Сосредоточил функции по сдаче недвижимости в аренду в едином операторе ООО «Торговый дом ВВЦ», 100% в котором принадлежит ГАО. С неплательщиками аренды судится.
Однако все это пока сложно истолковать как успех. Присужденные выплаты исчисляются сотнями тысяч рублей, между тем чистая прибыль ГАО в 2009 году упала с 89 млн до 15 млн рублей (выручка снизилась на 3%). Это связано «со списанием на финансовый результат 2009 года дебиторской задолженности, не возможной к взысканию, в том числе в судебном порядке и с истекшим сроком исковой давности, и проектных расходов, не принесших доходных поступлений (расходы по нереализованным проектам)».
С централизацией финансовых потоков тоже не все ладно — некоторые «дочки» все еще продолжают предлагать свое имущество арендаторам напрямую. Уже при новом директоре агентом по сдаче в аренду площадей под сезонные кафе и торговлю стала компания «СтарТехно», зарегистрированная в Костроме и принадлежащая физическому лицу. Процедура сдачи проводится в виде «конкурсных переговоров», однако преимущество имеют компании, работавшие на площадках в прошлом году, да и дозвониться по указанным на сайте ВВЦ телефонам «СтарТехно» корреспонденту Forbes не удалось. Все арендные платежи должны проходить через счета костромской компании. «Они просто предложили более выгодные условия», — утверждает Малахов.
Новостройки и другие планы
Еще одной сложностью обернулся для ГАО статус компании, ответственной за строительство российского павильона на Всемирной выставке в Шанхае. Под эту работу ГАО получило банковские кредиты на сотни миллионов рублей, из них государство впоследствии погасило только часть. Теперь, чтобы свести концы с концами, ГАО нужно найти спонсорские деньги и добиться принятия готовящейся уже больше 10 лет концепции развития ВВЦ.
В чем она заключается? Больше половины закрытых выставочных площадей, имеющихся в распоряжении ГАО ВВЦ, приходится на постоянно действующие выставки и ярмарки, например «Золотая осень», в прове- дении которой участвует Минсельхоз. По мнению Малахова, пойти по пути Минсельхоза, обзаведясь собственной площадкой на ВВЦ, могли бы и другие министерства и ведомства. «Когда министр отчитывается о проделанной работе перед президентом и новостные программы уделяют этому минутный сюжет — это хорошо, — рассуждает он. — Но как насчет того, чтобы отчитываться в постоянном режиме перед народом — в собственном павильоне на ВДНХ?» О своих планах по развитию комплекса Малахов, политик со стажем, может говорить часами. До 2034 года на реконструкцию и новое строительство ему нужно $4 млрд, из них не более 10–15% из госсредств, да и те должны пойти преимущественно на восстановление инфраструктуры. Ведутся переговоры с Росатомом и «Роснано», на выставке в Шанхае Анатолий Чубайс, по словам Малахова, проявил интерес к идее объяснить народу с помощью ВВЦ, чем все-таки занимается его компания.
Впрочем, один из главных резервов выставки, по мнению Малахова, — новое строительство. Сотрудники НИПИ Генплана несколько лет выясняли, где на ВВЦ можно вести строительство, искали территории, которые не являлись бы памятниками культуры или ценными природными объектами. По словам Малахова, на ВВЦ 45 памятников, к этой категории строений отнесена вся центральная аллея, а вот по бокам от нее можно придумывать что-то новое. «Пока большинство старых павильонов находятся в неудовлетворительном состоянии, — констатирует Галина Маланичева, председатель Центрального совета Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК ). — Детали планируемой реконструкции нам пока неизвестны. С ВООПИиК проект реконструкции не согласовывался. У нас есть серьезные опасения по поводу сохранения памятников и ансамбля в целом».
Концепцию развития и ее финансовый план по заказу ВВЦ разработала голландская проектная компания TCN. За плечами голландцев — создание на 80 га в Хилверсюме коммерчески успешного «Медиапарка», где расположены телевизионные студии, галереи и другие объекты. Владимир Каганов, заместитель Малахова, утверждает, что и на ВВЦ акцент будет сделан вовсе не на офисные здания, как того опасаются противники реконструкции ВВЦ. В числе возможных инвесторов, например, голландская же компания, которая собирается строить музыкальный театр. Другие варианты — компания, которая строит макеты стран в миниатюре вроде парка «Маленькая Швейцария»; оператор сельскохозяйственной ярмарки, сопряженной с научной станцией, где каждый сможет сам замерить количество нитратов в яблоке; Луна-парк, где ребенок сможет «почувствовать себя взрослым», например поработать пожарным, заработать деньги, отнести их в банк или потратить на гамбургеры, игрушки, одежду.
Впрочем, все это лишь планы. Концепцию развития еще должен утвердить совет директоров, и надежды на то, что все пройдет гладко, мало. Куратор московского выставочного комплекса Магомед Мусаев не стал общаться с Forbes, однако представитель Департамента науки и промышленной политики Москвы дал понять, что новая концепция не увязана с существующей в столице «Стратегией выставочной деятельности».