Автор — директор по стратегическому развитию УК «Абсолют Менеджмент»
Рынок недвижимости инертен и неповоротлив. Обычно его тренды меняются с периодичностью в 4-6 месяцев. Когда случился кризис 2008-го, цены на жилье стали падать лишь спустя месяц после его прихода в Россию, а на землю и того позже. Однако на сообщение о расширении Москвы игроки отреагировали молниеносно. Пока власти пытаются пресечь земельные спекуляции, рынок бурлит, кипит и паникует.
Здесь у каждого свой интерес. К примеру, будущие и настоящие чиновники уже вовсю решают квартирный вопрос. Цены на многоэтажки в Бутово, Троицке, Коммунарке и пос. Московский за две недели подскочили на 15%. Несмотря на лето, спрос немалый. Покупатели делятся на две категории: сами госслужащие и предусмотрительные родители, чьи дети учатся на факультетах госслужбы.
Земля оптом тоже успела подорожать на 15%. Правда, всеобщего спроса здесь нет. Кто-то торопится купить землю, а кто-то, напротив, хочет повременить. Тот, кто покупает 2-3 га, старается быстрее завершить сделку. Как правило, этим покупателям земля нужна «для себя». Им важно начать строительство собственного склада или небольшого бизнес-объекта, пока Москва не озвучила свои планы по освоению новой территории и не ввела ограничения на застройку. Спрос подстегнули слухи о том, что столичные власти хотят ввести мораторий на сделки купли-продажи земли, которая попадает в новые границы. Хотя власти официально опровергли эти слухи, паника никуда не делась: в регистрационных органах столпотворение. СМИ тоже сыграли свою роль. Буквально на днях одна из федеральных радиостанций выпустила аналитическую передачу с экспертными мнениями о том, что будет с землями, которые запретят продавать.
И вот в среду прошла новость о том, что город все же будет резервировать земли на новых территориях, чтобы избежать спекуляций. Мера стратегически неверная. Во-первых, ситуация в регистрационных органах станет катастрофической. Во-вторых, резервирование еще больше взвинтит цены. Любое ограничение оборота частной собственности влечет за собой спекуляции. У частников должно быть право распоряжаться своими землями после получения информации об изменениях Генплана, который разработает Москва. Кого-то новый Генплан устроит, кого-то нет, и этот последний должен иметь возможность продать ненужный надел и переселиться в менее шумное место.
Игроки реагируют по-разному. Покупатели-девелоперы с узкой специализацией, которым надо 3-5 га, пока приостанавливают сделки. На вхождение в проект такой площади требуется много времени, а кто знает, насколько планы развития бизнеса могут совпасть или не совпасть с планами Москвы. Как только была озвучена новость о «Нью-Москве», у наших коллег-землевладельцев распалась сделка по переуступке прав аренды. Покупатели испугались неизвестности. Думаю, на рынке таких примеров немало. Ведь небольшому инвестору с узкой специализацией сложно переключиться с одного проекта на другой. Скажем, вместо коттеджного поселка, который не впишется в новую концепцию, начать строить многоэтажку. Сделки по переуступке прав аренды федеральных и муниципальных земель сейчас наиболее уязвимы, так как все прекрасно понимают, что такие земли власти будут осваивать в первую очередь.
При этом понимают и другое: все земли на присоединенной территории не могут быть московскими. Как не было этого и в прежних границах Москвы. На ее территории всегда уживались муниципальные, федеральные и частные собственники. Скорее всего, при расширении федеральные и муниципальные земли перейдут в собственность Москвы, а частные останутся частными. И вот как раз к частным землям сейчас повышенный интерес. На рынке вновь появились крупные инвесторы. Это инвестиционно-девелоперские компании с опытом инвестирования в строительство масштабных объектов недвижимости. Они прекрасно понимают, что гособъекты станут новой точкой притяжения для миллионов людей. Им нужно будет жилье, обширная инфраструктура. Крупный инвестор в состоянии гибко реагировать на изменение генеральных планов, обычно готов строить различные виды недвижимости. Поэтому сейчас задача таких крупных инвесторов — создать себе задел, а как его освоить, покажет время. В любом случае городу не придется самому строить магазины, кинотеатры, спорткомплексы. Все это обеспечит бизнес.
Мне сейчас постоянно задают вопрос: как изменятся планы нашей компании по освоению земель, оказавшихся на территории Москвы? Ответ один: все будет зависеть от Генплана, который разработает столица. Пока мы приостановили незавершенные работы по территориальному планированию своих земель, попадающих в зону «новой Москвы». Ведь нам, как крупным инвесторам, все равно, что строить: торговый или офисный центр, жилье. Важны не видовые характеристики, а спрос. Мы отталкиваемся от маркетинговых исследований.
Форумы пестрят сообщениями взволнованных дачников, чьи сотки попали в «новую Москву». Народ в панике: вместо тишины и покоя получу мегаполис по соседству, мою дачу снесут и дадут за нее копейки компенсации, надо срочно продать дачу на Калужке и купить на Дмитровке. Наверное, история с Сочи, Бутово и «Речником» сыграла свою роль — народ не ждет ничего хорошего от любых изменений. Зато на землях, которые теперь будут непосредственно прилегать к Москве, радостный ажиотаж: и столица рядом, и рисков никаких. Здесь рост цен на те же 15%. Народ с энтузиазмом покупает дачи и земельные участки. Оптовые сделки тоже на подъеме.
Между тем от «московских» дач никто не избавляется, цены на земли в садовых товариществах и коттеджных поселках не падают. На розничный рынок, напротив, приходит новый клиент, которому нужна близость к инфраструктуре. Мне кажется, все истерики в интернет-блогах и форумах — это наносное. 80% этих блогеров не собираются никуда переезжать. Люди прекрасно понимают преимущества Москвы.
Автор — директор по стратегическому развитию УК «Абсолют Менеджмент»