В России публикуется множество индексов цен на недвижимость. Есть индексы для отдельных городов — «Индикаторы рынка недвижимости (Irn.ru)»,«ИНКОМ-Недвижимость», «МИАН», Restate.ru, Metrinfo.ru. Есть для целых территорий. К примеру, региональное агентство недвижимости «Эксперт» публикует индексы жилья «Россия 9» и «Россия 33», которые показывают уровень цен на жилую недвижимость в 9 и 33 крупнейших городах Российской Федерации с населением от 500 000 и 1 млн человек соответственно (Москва и Санкт-Петербург в список не входят). К этому надо добавить индексы от зарубежных риелторских компаний (KnightFrank, Savills), отражающие динамику цен в определенных сегментах (бизнес-класс, элитная недвижимость и т. д.).
Ничего плохого в обилии индексов не было бы, если данные различных агентств не противоречили бы друг другу. Например, по данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», прирост стоимости в Москве за неделю с 7-го по 14 февраля составил 0,3%, а по информации интернет-журнала Metrinfo.ru, цены, наоборот, упали на полпроцента. Оба индекса делает одна и та же команда, сами эксперты объясняют расхождение тем, что в первом случае цены номинированы в долларах, во втором — в рублях и снижение курса американской валюты как раз и вызывает разнонаправленное движение показателей.
Курс доллара США за указанный период действительно снизился к рублю, но всего на 0,1-0,2%. Разброс индексов в несколько раз больше. Очевидно, дело объясняется различием баз данных: составители индексов указывают, что для Irn.ru берутся цены, номинированные продавцом в рублях, а для Metrinfo.ru — цены в долларах.
А теперь сравним индексы Irn.ru и Metrinfo.ru и данные агентства недвижимости «МИАН». Все три индекса показывали разнонаправленную динамику на протяжении последних 10-12 месяцев. При сопоставлении данных «МИАН» с одной стороны и Irn.ru/Metrinfo.ru с другой зависимость индексов просто отсутствовала: корреляция между двумя наборами данных находилась на уровне менее 10%. А вот у индексов Irn.ru и Metrinfo.ru хорошая корреляция, 73%, наблюдалась как раз в том случае, если не переводить долларовые цены в рубли. Получается, весь год цены на квартиры в рублях и в долларах вели себя почти одинаково, не реагируя на колебания курсов валют. Что противоречит приведенным выше объяснениям составителей двух индексов.
Но самое интересное, что неразбериха с индексами цен на недвижимость есть не только в России с ее непрозрачным рынком. Даже на некоторых вполне развитых рынках Европы разные индексы цен на недвижимость могут друг другу противоречить. Взять, к примеру, Великобританию, где существует по крайней мере семь агентств, публикующих ежемесячную статистику. Согласно данным Bloomberg, на протяжении последних двух лет эти индексы показали однонаправленную динамику только в 20% случаев. В декабре прошлого года несколько аналитических центров выпустили абсолютно противоречивую статистику: одни говорили о повышении цен, другие о понижении. Разброс оценок превысил 5% — достаточно много для развитого рынка Великобритании.
При этом индекс цен на недвижимость как важнейший макроэкономический индикатор существенно влияет на финансовые рынки, в особенности на на динамику валютных курсов. Именно поэтому специальная комиссия правительства Великобритании начала детальное расследование ситуации с индексами.
Противоречивая динамика индексов объясняется методологией их построения, а также различием баз данных. Так, индексы ипотечных банков Halifax и Nationwide используют данные об оценке объектов, профинансированных за счет ипотеки. И эта база будет существенно отличаться от данных исследовательского центра Rightmove, который опирается на статистику сделок как с использованием кредита, так и за счет собственных средств. Пока рынок рос, эти различия были не особенно важны для потребителей. Теперь все изменилось. Так каким же индексам можно верить?
Я бы отметил системы индикаторов, существующие во Франции, Испании и США. Как они устроены?
Во Франции официальную статистику публикует «Национальная ассоциация агентств недвижимости» (FNAIM) на основе информации о сделках более чем от 11 000 контрагентов. В Испании самый авторитетный в стране индикатор цен составляет ведущий интернет-портал недвижимости Idealista.com. Индексы рассчитываются для каждой территориальной единицы, где совершено по крайней мере 50 сделок. Затем формируется агрегированный показатель путем взвешивания показателей территориальной единицы в зависимости от ее доли в общем объеме испанского ВВП.
В США есть два глобальных индикатора — индекс цен Федерального агентства по финансированию сделок с недвижимостью (FHFA) и индекс Standard & Poors/Case-Shiller. Показатель FHFA основан на данных об ипотеке компаний Freddie Mac и Fannie Mae. Индекс использует ежемесячную информацию по более чем 36 млн сделок.
И все же после кризиса участники рынка с большим доверием стали относиться к индексу S&P/Case-Shiller. Этот индикатор формируется на основе данных из 20 самых густонаселенных регионов США по трем ценовым категориям — низкой, средней и высокой. Для расчета используется информация об изменении стоимости объектов по каждому географическому рынку (данные поступают от местных статистических органов). Индекс публикуется с двухмесячным лагом, зато с высокой точностью демонстрирует динамику цен в регионах и в стране в целом. Для формирования интегрального показателя используется средневзвешенное значение каждого из компонентов индекса.
Возвращаясь к России, надо сказать, что при отсутствии надежных ценовых индикаторов представляется совершенно неуместным еще и дробить их, создавая отдельные индикаторы для новостроек, для вторичного жилья, для панельных, блочных, монолитных, кирпичных домов и т. п.
фото Foto SA/Corbis