— Как программа льготной ипотеки для покупателей повлияла на рынок и на объемы ваших продаж?
— Программа стала важным стимулом и одним из ключевых драйверов роста продаж жилья. Она благоприятно отразилась как на всем строительном комплексе, так и на смежных отраслях за счет достаточно высокого мультипликатора. Все помнят, как в прошлом году многие отрасли были парализованы, стройки закрыты, а офисы профессиональных участников либо не работали, либо работали со сбоями. Льготная ипотека стала правильной и эффективной мерой, она была своевременно предложена государством и стала одним из лучших решений, которые принимались в то время. При этом мы до сих пор видим очень высокие показатели продаж. Только один ВТБ предоставил по ней более 94 000 кредитов на 309 млрд рублей.
В 2020 году в объемах в целом по рынку было выдано на 50% больше ипотечных кредитов по сравнению с 2019-м.
Ставка по господдержке стала заметно ниже рыночной, что позволило многим жителям увереннее принять решение об улучшении жилищных условий. Сейчас банки дают ставку даже ниже, но уже за счет своего ресурса. До 1 июля мы выдаем такие кредиты по ставке от 5,6% до 5,9%, а в некоторых случаях — под 4,3% или 5,3% на первые полгода или год, что позволяет клиентам бесшовно переехать в новую квартиру, не получая двойной нагрузки от аренды прежней или ремонта новой и дополнительного платежа по ипотеке. После этого периода ставка возвращается к 6,5%.
Учитывая влияние программы господдержки и фактор снижения ставок, по нашим прогнозам, выдачи ипотеки на рынке уже по итогам первого полугодия этого года могут превысить почти вдвое результат аналогичного периода прошлого года и достичь 2,7 трлн рублей. По году наша оценка рынка — рост примерно на четверть, до 5,4 трлн рублей.
Мы для себя также ставим высокую цель — выдать на 30% больше, чем в 2019 году. За январь–май продажи ВТБ уже на 30% выше пяти месяцев прошлого года. По итогам 2021 года мы целимся в выдачи объемом 1,2 трлн рублей, что в принципе исторический рекорд для ипотечного бизнеса ВТБ.
— Какова была доля рефинансированных кредитов?
— За минувший год на рефинансирование ипотеки пришлось около 14% общего объема рынка. Люди активно снижали и продолжают снижать свою задолженность по ранее полученной ипотеке. Если по итогам прошлого года ВТБ рефинансировал 114 000 ипотечных кредитов на 255 млрд рублей, то за первые пять месяцев этого года — 44 000 на 97 млрд рублей. Эти цифры легко сопоставимы с населением целого города. И такими показателями мы гордимся, потому что это лучшие объемы в стране.
Рефинансирование — правильный инструмент, значительно улучшающий финансовое состояние и долговую нагрузку клиентов, и в данном случае мы помогаем конкретным людям не словом, а делом.
— Какие еще факторы оказали влияние на ипотечный рынок?
— Если смотреть на ретроспективу, то десять лет назад выдавалось в десять раз меньше ипотечных кредитов. А средняя ипотечная ставка была двузначной и почти в два раза выше нынешней (7,3%, по данным ЦБ РФ на 01.05.21. — Прим. ред.). И я сейчас говорю не про ипотеку с господдержкой. За это время произошло очень много действительно положительных изменений как в стране, так и в кредитном поведении россиян. Действия монетарных властей, правительства Российской Федерации, направленные на улучшение качества жизни россиян, на снижение уровня инфляции и ключевой ставки, конечно же, оказали прямое влияние на рост всего ипотечного рынка.
В то же время по такому фундаментальному показателю, характеризующему ипотеку для любой экономики, как отношение ипотечного долга к валовому внутреннему продукту страны, Россия пока в несколько раз отстает от европейских государств. Это открывает огромные перспективы для всей строительной отрасли нашей страны.
Еще один фактор — высокая конкуренция на рынке: множество банков, как коммерческих, так и государственных, конкурируют своими ипотечными продуктами за потребителя. Благодаря этому рынок быстро развивается: многие сервисы и продукты, которые мы предлагаем, еще недоступны потребителям в большинстве мировых экономик.
Например, в прошлом году мы в ВТБ первыми в России выдали полностью дистанционную ипотеку на покупку квартиры. Таких примеров в мире были единицы, и мы являемся новаторами для всего рынка.
Сейчас ВТБ работает так практически со всеми крупнейшими застройщиками, мы провели уже более 5000 таких сделок. Люди, находясь в других странах, удаленно покупали квартиры. То, что раньше считалось фантастикой, теперь является абсолютно промышленной технологией.
— Как изменилось поведение заемщиков? Какие тренды заметны по выданным кредитам?
— За последние пару лет ипотека перестала быть эксклюзивной в жизни человека и стала продуктом ежедневного спроса. Теперь у клиентов ярко выражены желание и запросы на максимально упрощенные, быстрые и цифровые схемы взаимодействия с банком. И это вызов для всего рынка, потому что сама по себе ипотека не такой простой с точки зрения оформления продукт. Растет доля цифровых сервисов, к примеру, в ВТБ только доля онлайн-заявок за прошлый год выросла в четыре раза, превысив 20%, сейчас она уже достигла 26%. Явно стал заметен тренд на упрощенное оформление заявок и упрощенную выдачу кредитов: в прошлом году мы уже около 30% из них принимали только по двум документам, паспорту и СНИЛС, в этом году будем выдавать каждый второй кредит, не требуя от клиентов дополнительного набора подтверждений.
— А в части выбора недвижимости произошло перераспределение спроса?
— В период пандемии люди обратили пристальное внимание не только на цифровые сервисы, но и на покупку загородного жилья. На природе проще переживать самоизоляцию, да и удаленно комфортнее работать, имея возможность проводить время за городом. В ВТБ спрос на дома в прошлом году по числу сделок вырос на 30% в сравнении с 2019 годом. На этом фоне мы понимаем, что потенциал рынка ИЖС в России огромен, но пока это направление развито гораздо слабее, чем новостройки или вторичная недвижимость в городах, поэтому его надо комплексно развивать, учитывая масштабы страны и спрос клиентов. Для этого сегмента мы будем запускать специальную программу, в ближайшее время представим ее условия — можно будет как построить дом и приобрести землю, так и купить уже готовый объект.
— Насколько сейчас велик риск ипотечного пузыря?
— Со всей ответственностью говорю, что пузыря нет. Уровень просрочки по системе не превышает 1%. Финансовая грамотность населения вышла на другой уровень в сравнении с тем, что было 10 лет назад. Во многом опять же благодаря конкуренции между банками, которые снижают ставки, улучшают свои сервисы и т. д. Заемщики уверенно себя чувствуют с точки зрения обслуживания долга. Помогло и решение ЦБ об ипотечных каникулах в период острой фазы пандемии. Многие банки, в том числе и ВТБ, сами активно предлагали программы по стабилизации работы с клиентами. У каждого игрока есть определенный набор мер, который помогает заемщику перейти к нормальному обслуживанию долга: ему увеличивают срок, снижают ежемесячный платеж или ставку. К тому же в России никогда не было главного фактора образования ипотечного пузыря — порочной практики выдачи кредитов без первоначального взноса, как в США. Поэтому ситуация стабильна.
— Ожидаете ли падения объема выдаваемой ипотеки после 1 июля, когда должен закончиться срок действия основной программы льготной ипотеки?
— Глобального изменения ситуации и падения объема продаж не будет, но за высоким спросом всегда следует определенная стабилизация. Мы поддерживаем решение по изменению условий господдержки и всегда считали, что ее действие — временная мера. Во-первых, сейчас необходимость льготной ипотеки как меры поддержки строительной отрасли снижается — мы выходим из пандемийного периода. Во-вторых, в определенных регионах произошел перекос цены, что сделало жилье менее доступным для обычного жителя. Корректировка программы направлена на то, чтобы снизить излишнюю напряженность там, где цены сегодня достаточно высокие. А в-третьих, это все-таки снижение расходов бюджета, что немаловажно в постпандемийный период.
— По нашим данным, сейчас в Москве не осталось новостроек, где цены ниже 200 000 руб. / кв. м. В Петербурге тоже цены выросли очень существенно. Насколько негативен для рынка столь серьезный рост?
— Не надо забывать, что десятки тысяч людей за этот год с небольшим купили то жилье, которое хотели, но раньше не могли себе этого позволить. Именно благодаря низкой ипотечной ставке, действовавшей в рамках госсубсидирования. Ипотека с господдержкой не стала основным катализатором роста цен. Они определяются и другими рыночными индикаторами, в том числе себестоимостью квадратного метра. На рост цен влияло много факторов, например, объем ввода жилья в 2020 году остался на уровне 2019-го. А благодаря мерам правительственной поддержки, по итогам I квартала 2021-го было уже построено на 15% больше, чем за тот же период прошлого года. Профильные министерства сейчас работают над тем, чтобы создать наиболее оптимальные условия для повышения объемов строительства. Скорее всего, во второй половине года мы увидим предложения от застройщиков, которые окажутся более комфортными по цене, потому что они будут вынуждены конкурировать за конечного потребителя.
— Что будет с ипотечными ставками во втором полугодии?
— Когда растет ключевая ставка — а мы видим устойчивый тренд на ее повышение, — растет и стоимость привлечения денег банками, и стоимость их размещения. Я ожидаю, что произойдет корректировка ставок в сторону повышения, но не критичная. Если есть необходимость взять ипотечный кредит или купить квартиру больше, то это можно делать именно в данный момент. И не сомневайтесь — сейчас на рынке самые комфортные условия.