Эксперты прогнозируют, что за следующие несколько лет доля иностранных игроков на российском рынке недвижимости вырастет, но несильно — до 10%. Напомним, что до прошлогоднего обвала этот показатель составлял от 15% до 25%. Но так ли все безнадежно? Наш многолетний опыт работы в России говорит о том, что вкладывать сюда по-прежнему выгодно. Мы можем оценить ситуацию, исходя из собственной практики инвестирования. Наш портфель состоит из объектов коммерческой недвижимости в Германии, Австрии и России и на сегодняшний день составляет $1,5 млрд. Европейская часть портфеля — это $0,9 млрд, она приносит до 4% годовых, при этом российские объекты объемом $0,6 млрд приносят более 7%. Поэтому можно ответственно утверждать, что Россия до сих пор остается привлекательной зоной для тех инвесторов, которые, несмотря на все опасения, все-таки решаются инвестировать в эту страну. Для этого, конечно, надо понимать местную специфику, видеть новые возможности и оценивать риски. Поскольку мы на местном рынке давно и знакомы с его особенностями не понаслышке, то чувствуем себя комфортно. Здесь по-прежнему есть возможности, если понимать, куда и как инвестировать.
Доверие — главный актив
Ключевой фигурой в работе зарубежного инвестиционного фонда в России является его ассет-менеджер, в задачи которого входит в том числе изучение и учет страновых особенностей и специфики рынка. Для такой работы нужен целый ряд компетенций. Ассет-менеджмент — это доверительное управление активами, которые передали инвесторы. Они должны быть уверены, что активы находятся в надежных руках. Поэтому взаимное доверие является краеугольным камнем в этих бизнес-отношениях и должно основываться на высочайшем профессионализме. Помимо блестящего знания финансовых механизмов и умения пользоваться финансовыми инструментами, необходим целый набор разнообразных навыков: хорошее знание бизнес-процессов, местной специфики и даже психологии.
Наша компания представлена на российском рынке практически с самого его зарождения, и мы отмечаем, что подобная модель отношений становится здесь все более привычной.
Отрадно видеть, что для местных игроков все большее значение приобретает доверие к партнеру на старте, его репутация (как, по сути, главный актив для любой компании в любой индустрии). Только профессиональный ассет-менеджер, обладающий всем набором необходимых компетенций, сможет добиться роста прибыли, а ведь именно этого ожидают инвесторы в первую очередь. Управление затратами (сокращение, реструктуризация, оптимизация) — один из основных навыков. А в текущих непростых условиях он приобретает особое значение. Так же, как и профессиональная работа с рисками, столь значимая в России с ее непредсказуемостью. Ведь более высокая доходность, чем в Европе, является здесь своего рода «премией за риск». Надо ясно видеть подводные камни, прогнозировать кризисные ситуации и обходить их на ранних этапах.
Особый статус
Высокий кредит доверия, который мы имеем сегодня, связан в том числе с нашей внутренней спецификой. Статус иностранного игрока накладывает на нас дополнительные обязательства и заставляет более тщательно подходить к работе. Например, помимо необходимости следовать местным регуляторным режимам в России, мы, как публичная компания с листингом на Швейцарской бирже, подлежим контролю со стороны FINMA (швейцарский регулятор финансовых рынков). Как вы, наверное, можете себе представить, соблюдение соответствующих процедур и выстраивание всех бизнес-процессов — это достаточно большой объем работы. Мы его успешно ведем с 2003 года — с момента IPO. Конечно, это достаточно трудоемкий процесс, требующий широких и зачастую специфических компетенций от наших сотрудников. Но все усилия окупаются — такой подход обеспечивает высочайший уровень прозрачности и подотчетности всех наших действий. А благодаря этому нашим клиентам абсолютно комфортно и спокойно работать с нами.
Но столь же осмотрительно мы сами подходим к отбору клиентов. Требования к процедурам KYC (know your customer — механизм проверки контрагентов) у нас существенно выше, чем общепринятые стандарты в России. Опять-таки это в определенной степени ограничивает круг наших потенциальных клиентов. Однако все наши клиенты могут быть абсолютно уверены, что во всех действиях мы исключительно внимательны, а значит, отсутствуют риски неблагонадежных операций.
Свой путь или местная специфика?
Наше ключевое конкурентное преимущество заключается в том, что мы с успехом научились грамотно и эффективно применять в нашей работе в России высочайшие западные стандарты корпоративного управления и при этом уважительно и внимательно относиться к местному менталитету и традициям ведения дел. Очень небольшое количество западных прямых инвесторов смогли на протяжении почти трех десятков лет давать своим клиентам стабильную доходность на свои инвестиции, учитывая существенную волатильность такого сложного рынка, как Россия.
Мы работаем здесь со времен ваучерной приватизации. С тех пор и вплоть до сего дня много говорится о различиях в принципах ведения бизнеса в России и западных странах.
Они и правда есть, но справедливости ради необходимо отметить, что на любом рынке есть своя специфика, свои культурные особенности.
К проблемным моментам можно отнести все еще непонятный, часто непрозрачный метод формирования ожидания продавцов недвижимости. Это проблема должна решиться за счет развития рынка и роста профессионализма его участников.
Другая проблема требует государственного вмешательства и лежит в сфере регулирования. Создание качественного инвестиционного климата, в том числе для иностранных инвесторов, повышение привлекательности долгосрочных вложений в российскую экономику — это цели, которые открыто называются в качестве приоритетных на самом высоком уровне руководства страны. Мы, естественно, горячо это приветствуем. Многое сделано, но все же еще больше предстоит сделать. Например, говоря о нашей отрасли, необходимо упрощать процедуры валютного контроля для реальных инвесторов, систематизировать и сделать более предсказуемым целый ряд фискальных режимов — механизм кадастровых оценок и т. д. Если западным капиталам сделают шаг навстречу, то, уверена, приток инвестиций вырастет, и значительно выше уровня, который прогнозируют сегодня.