За город на ПМЖ: какие дома нужны тем, кто хочет жить за городом постоянно
На долю индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России в 2024 году приходится около 60–65% (прогноз Минстроя по состоянию на ноябрь 2024 года), до отмены льготной ипотеки доходило и до 70%. «Частная доля» была значительной и ранее, но в последние несколько лет российские власти активно поддерживают сектор ИЖС и всячески стимулируют его развитие: через многие тернии, но привели на загородный рынок ипотеку и намерены распространить механизм продажи через счета эскроу на строительство индивидуальных домов по договорам подряда (закон вступит в силу с 1 марта 2025 года), а также взять на контроль производителей домокомплектов и подрядчиков. Так рынок ИЖС делают более контролируемым и менее рискованным для потребителей и банков. И хотя без ипотеки динамика уже не та, перспективы есть, поскольку спрос был и остается.
По данным совместного социологического исследования ДОМ.РФ и ВЦИОМ в 2022 году, 43% россиян проживают в частных домах, 57% — в многоквартирных. Но 68% опрошенных (42 млн человек*) хотели бы переехать в загородный дом на ПМЖ, и можно предположить, что само желание никуда не делось.
Не как в городе
Сдерживающим фактором для многих горожан является недостаток средств: по этой причине купить загородное жилье не могут две трети респондентов. 28% участников упомянутого опроса сказали, что отказываются от переезда за город, поскольку не готовы тратить много времени на дорогу до работы, учебы и т. д. Еще 16% останавливали мысли о затратах на обслуживание собственного дома. Однако, если копнуть глубже, выясняется, что сдерживающих факторов (читай — требований к загородному жилью) гораздо больше. Одно из ключевых — наличие (точнее, отсутствие) рядом с домом социальных, торговых объектов и услуг: этот параметр важен для 55% опрошенных. 40% голосов было отдано за остановку общественного транспорта поблизости.
В целом можно сказать, что россияне идеальным домом считают частный, на природе, но так, чтобы в плане привычного комфорта, социальных и досуговых объектов все было «как в городе». Как водится, чем больше благ, тем выше цена. Аналитики «ФСК Family» отмечают, что объекты с социальной инфраструктурой на 22% дороже, чем дома в поселках аналогичного класса, но без нее. Но и динамика продаж в таких проектах на 40% выше, чем в поселках «без удобств», где строят «хозспособом» кто во что горазд.
Многие жители столичного региона уже имеют опыт загородной жизни, это также сказывается на пересмотре предпочтений и требований. Но главное, по мнению экспертов, в том, что покупатели начинают чуть чаще рассматривать загородный коттедж как дом, в котором они сами или с семьей будут жить постоянно. А для этого нужен другой продукт, и предложение неизбежно будет меняться вслед за спросом. По словам президента Федерации ИЖС Рамиля Усманова, переход от хаотичных построек индивидуальных домов к комплексным коттеджным поселкам стал более заметным.
Впрочем, по данным «ЦИАН. Аналитики», загородная недвижимость пока остается для большинства преимущественно «вторым домом». Поэтому, кстати, коттеджные поселки с «городским» наполнением и инфраструктурой редко появляются дальше 40–50 км от МКАД.
И по-прежнему земля без подряда является для многих своеобразным антикризисным решением.
«В случае каких-либо потрясений, повышения ставок, роста цен люди покупают участки. Мы видим, что логика до сих пор такова: «Вложу деньги сейчас, а потом когда-нибудь построю дом».
Учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов также отмечает высокий покупательский интерес к участкам без подряда, но в коттеджных поселках, обеспеченных максимумом коммуникаций и имеющих рядом социальную инфраструктуру. Среди трендов текущего года он также называет высокий спрос на готовые дома под ключ в сегментах бизнес- и премиум-класса и на обширные свободные пространства для досуга и спорта внутри поселков и формирование комьюнити.
Главное — дороги
Два самых главных требования к загородному дому, в котором семья планирует проживать постоянно, — это хорошая транспортная доступность и наличие центральных инженерных коммуникаций (электричество, водопровод, канализация, газ). Таковы самые важные критерии выбора как в самом бюджетном, так и в самом дорогом сегментах. Далее в приоритетах — развитая инфраструктура внутри поселка или поблизости (детский сад, школа, поликлиника), безопасность, качественная архитектура, наличие прогулочных территорий и зон для отдыха с ландшафтным дизайном, приятные соседи. Это если в общих чертах, однако в деталях в зависимости от класса недвижимости различия более существенные. Например, в элитном сегменте для покупателей важно, чтобы прокладка электросетей была подземного типа, а наличие платной трассы до дома они считают преимуществом проекта.
В премиум- и de luxe сегментах требования к продукту схожи. Для таких клиентов важны престижная локация, соответствие недвижимости заявленному классу, единый архитектурный стиль домов от именитого архитектора, обязательное оформление въездной группы и хорошее качество внутренних дорог (брусчатка, тротуарный камень), охрана и видеонаблюдение, наличие УК и отдельного здания для размещения администрации и сервисных служб, близость к развитой социальной инфраструктуре соответствующего статуса и благоприятное природное окружение.
Ландшафтный дизайн и благоустройство прогулочных зон, парк с малыми архитектурными формами, спортивная и детская площадки, гостевая парковка, декоративное освещение, желательно близость/выход к реке/водоему — все это важные характеристики для высокобюджетного жилья в целом. А вот дальше начинаются отличия.
«Современные покупатели выбирают развитые территории в живописных местностях, где сохранена природа. Много внимания уделяют экологичности, натуральным материалам».
Валерий Лукинов рассказывает, что для покупателей недвижимости de luxe класса, например, максимально приемлемая удаленность их загородного особняка от МКАД не должна превышать 30 километров, в премиум-сегменте покупатели готовы поселиться на 10 километров дальше. В de luxe классе площадь участков стартует от 20 соток, а расстояние между соседствующими участками не должно быть меньше 20 метров, в премиум-классе эти параметры — от 13 соток и менее 15 метров соответственно. На долю поселковых дорог и общественных зон в общей площади поселка в de luxe классе должно приходиться от 35%, в премиуме — от 30%.
В один этаж
Почти все покупатели выбирают более компактные дома: площадь лотов уменьшается в разных сегментах, этот тренд влияет на рынок уже довольно долго и касается и коттеджей, и таунхаусов, и домов, которые строят тем самым «хозспособом». Руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов говорит, что если в конце нулевых средняя площадь построенного дома превышала 250 кв. м, то сейчас она уменьшилась до 160–170 кв. м. Кроме того, все больше тех, кто, выбирая загород, отказывается от 2-го и уж тем более 3–5-го этажа.
«Увеличилась доля одноуровневых зданий: в активном предложении пять лет назад она не превышала четверти, сейчас приближается к половине».
По его мнению, последние события в отрасли (строительная инфляция, увязывание выдачи льготных кредитов с продажами через эскроу, рост ключевой ставки ЦБ) еще больше усилят эти тренды.
«Сам спрос на загородный образ жизни не исчезает, более того, только растет, а возможностей для его реализации у покупателей становится меньше. Адаптацией к этой ситуации станет стремление вписать продукт — загородный дом — в бюджет, — объясняет Попов. — Схожий этап уже проходил рынок многоэтажного жилья, когда на фоне высоких ипотечных ставок в 2015–2016 годах получили развитие ЖК, состоящие преимущественно из студий и компактных однокомнатных квартир».
Еще у клиентов, по словам Екатерины Коган, изменились требования к благоустройству: «Само по себе благоустройство воспринимается уже как данность, за чрезмерные «изыски» люди не готовы переплачивать. Нужна минимальная база и наличие инфраструктуры, особенно в непосредственной близости или лучше внутри самого комплекса». Повторим, это добавляет примерно 20% к цене дома. А цены неуклонно растут даже на фоне предложения различных скидок и акций, которыми пестрят баннеры популярных загородных направлений. «Были периоды, когда дома дорожали на 10–20% за квартал. Сейчас стоимость увеличивается не так резко, но стабильно — на 1–2% за квартал», — объясняет эксперт.
Соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости всегда балансируется ценой, напоминает Алексей Попов. Сейчас, судя по числу объявлений и откликов на них на ЦИАН, интерес распределяется по ключевым загородным направлениям достаточно равномерно. Обычно менее престижные и в среднем более дешевые Горьковское, Рязанское, Каширское направления аккумулируют большую долю просмотров, чем доля этих направлений в объявлениях, аналитик. С другой стороны, карточки объявлений наиболее дорогих направлений, Новорижского и Рублево-Успенского, тоже смотрят много, но часть этих действий, по словам Алексея Попова, «носит исследовательский, а не целевой характер».
Как на курорте
Любопытно, что во всех сегментах загородной недвижимости покупатели все чаще мечтают иметь дом вблизи леса или водоема, а в поселке или поблизости — курортную инфраструктуру: фитнес-центр, спа, бассейн и пр. Так сказать, два в одном, чтобы летом можно было отдыхать тут же, дома, раз уж поездки по заморским курортам нынче дороги или просто недоступны.
По наблюдениям директора департамента загородной недвижимости NF Group Татьяны Алексеевой, отмечается рост активности застройщиков в удаленных, «курортных» локациях. В 2024 году стартовало несколько новых проектов в Завидове и Рузе. Но, по данным ЦИАН, похвастаться почти городскими удобствами на большом удалении от МКАД могут только мегапроекты с огромными территориями.
Лаунж-зоны, прогулочные и велосипедные дорожки, спортивные кластеры, соседские центры и даже коворкинги — всего этого ожидают от застройщика вдобавок к таким привычным в городе и уже обязательным за городом постаматам и ПВЗ. И конечно, больше всего приходится постараться для детей: в проектах сегодня встречаются панда-парки, домики на дереве, тактильные тропы с душистыми растениями и многое-многое другое.
«Поселок должен быть обязательно знаковым и жилым. Сегодня клиенты ищут не просто загородный дом, а пространство, которое соответствует их стилю жизни, в поселке, в котором городской комфорт соединяется с возможностью уединения, есть высокие стандарты сервиса и возможность для отдыха круглый год, а технологичность не противоречит гармонии с природой».
Девелоперам, которые рассматривают загородный рынок как перспективный для себя, надо все это учитывать.
Похожие тенденции наблюдаются и в дизайне интерьеров загородных домов. «Все так же заточено на экологию и гармонию с природой, — свидетельствует основатель и управляющий партнер Woodstone Interior Tailors Мария Волкова. — И в последние 5–10 лет заказчики проявляют больше осознанности. Их интересуют не только эстетика, но и функциональность, энергоэффективность, а также влияние проекта на экологию». Подобный интерес предполагает использование натуральных материалов в предметах мебели и отделке, возможность переработки и минимального влияния производства материалов на окружающую среду. Часто встречаются запросы на интеграцию домашних офисов, зон для хобби и активного отдыха.
Однако еще до того, как дом куплен и обустроен, будущему собственнику желательно прикинуть, сколько он будет тратить на его обслуживание. Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский отмечает, что при покупке нового дома при условии, что все, от фундамента до утепления и дренажа, выполнено качественно, владельцу недвижимости останется наладить его обслуживание: вывоз мусора, чистку снега на участке и на подъездных путях, освещение на территории участка и на дорогах внутри локации. «Тут вариант простой — вы заключаете договор с УК, и она решает проблемы сама. В среднем услуги будут обходиться от 10 000 рублей в месяц. Если коммуникации несетевые, то могут появиться дополнительные траты, например 5000 рублей в год на септик при автономной канализации или 15 000 рублей в год на обслуживание котельной», — оценивает эксперт.
«На первый взгляд, жизнь в загородном доме может показаться более сложной и затратной, чем в городской квартире. Однако для тех, кто стремится к качественному отдыху и уединению, дом за городом становится не просто жильем, а возможностью реализовать мечту о гармонии с природой в окружении, созданном специально для жизни и отдыха», — резюмирует Татьяна Алексеева.
*В опросе приняли участие 61,8 млн российских семей.