Коммерческая недвижимость: во что инвестируют корпорации и частники

Участники сессии, посвященной коммерческой недвижимости, подвели итоги года в отрасли, сформулировали прогнозы на следующий, 2025 год и обозначили возможные точки роста.

Состояние стабильное, настрой оптимистичный

«Давление на экономику растет, но интерес инвесторов все еще не падает», — отметила Ирина Ушакова, старший директор, руководитель направления инвестиций и аналитики CORE.XP. По ее наблюдениям, несмотря на то, что неуклонно растет ключевая ставка (и в то же время — инфляция, которую по идее рост «ключа» должен обуздать), интерес к коммерческой недвижимости в 2024 году остается на уровне, сопоставимом с прошлым годом.

«Высокий уровень ключевой ставки — не равно доходность в недвижимости. Ставка капитализации колеблется в последние 20 лет между 8% и 13%. И сейчас мы находимся примерно в том же коридоре: нижняя граница 10,5%, верхняя — 12,5%. Самые низкие ставки капитализации сейчас в офисах и в складах, в ретейле — повыше», — уточняет Ушакова.

Благотворное влияние на отрасль, как бы парадоксально это не звучало, оказал и процесс ухода зарубежных игроков, который сейчас практически завершен. Подавляющее большинство сделок заключается между российскими инвесторами и продавцами, напомнила она.

Гостеприимные берега

«Рынок оставался вплоть до 2024 года здоровым, и мы наблюдали восстановление спроса в сегменте офисной недвижимости», — говорит Владимир Иванов, управляющий партнер ГК «Спектрум». По его словам, развитие туристической инфраструктуры в регионах РФ — еще одно перспективное направление для инвесторов и девелоперов. А драйверами развития в этом направлении могут стать именно курорты. То есть все те проекты, которые связаны с индустрией гостеприимства.

В регионах есть инфраструктурный ретейл, который тоже пользуется спросом, но потенциал у недвижимости городов-курортов намного шире, не сомневается Владимир Иванов: «Что мы сегодня наблюдаем? Государство, поддерживая определенные регионы, привлекает туда бизнес, который способен организовать крупные инвестиционные проекты через потенциальное субсидирование ставки [по кредиту]».

«Например, мы следим за обширным транспортным девелопментом по всей стране. Аэропортовая инфраструктура в России создается в большинстве случаев на частные деньги. Можно сказать, это уникальная ситуация: большинство аэропортов с пассажиропотоком более миллиона человек в год в стране — частные. Благодаря улучшению транспортной доступности и программам господдержки преображаются города и регионы с курортным потенциалом», — объясняет Иванов. Чему способствует также то, что большая часть денег теперь остается в стране, и эти деньги должны работать.

Самые большие перспективы, по мнению эксперта, у территорий, расположенных на берегах Балтийского, Охотского, Черного, Каспийского, Азовского морей, а также на северных морях и Байкале, которые в ближайшие 5–7 лет инвесторы смогут превратить в великолепные курорты.

Сохранить, заработать, найти офис

Говоря про структуру вложений в коммерческую недвижимость, эксперты также отметили, что за последний год изменилась доля частных инвесторов и возросло число покупателей, которые приобретают недвижимость для использования в собственных нуждах. В 2024 году, по данным аналитиков CORE.XP, 38% приобретали объекты для себя и 62% покупателей преследовали инвестиционные цели — это самый низкий показатель за последние пять лет.

Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости компании MR Group, считает, что в офисном сегменте ключевым фактором становится интерес корпораций к приобретению качественной недвижимости для себя, для размещения компании. Сохранение этого вектора может привести в ближайшие пару лет к тому, что рынок продажи сравняется с рынком аренды: «Офисный сегмент отличается цикличностью развития с периодом 4–5 лет, и сейчас происходит первая фаза активного роста», — отмечает Мастиев. Все большой вес, по мнению эксперта, приобретает локация. Наибольший интерес вызывают объекты площадью более 10 000 кв. м, расположенные в центре, на западе и северо-западе Москвы.

«Что касается частных инвесторов, то они зачастую не понимают, зачем покупают офис, — у них нет стратегии. В зависимости от той или иной ситуации на рынке, когда объект будет вводиться, они с ней определятся: будут сдавать, перепродавать или, может быть, частично сами разместятся», — размышляет Мастиев. И описывает категории покупателей в зависимости от приобретаемой офисной площади: блоки до 150 кв. м покупают скорее в инвестиционных целях, чтобы сдавать в аренду, в сегменте от 150 кв. м до 1000 кв. м покупатели делятся 50 на 50. Половина компаний берет такие площади для себя, половина опять же преследует спекулятивные цели. Но когда речь заходит о покупке одного или нескольких этажей или целиком здания, то на конечной стадии строительства среди покупателей остаются только конечные пользователи, которые уже столкнулись с невозможностью арендовать качественные помещения в нужной локации. Впрочем, на начальной стадии реализации нового офисного проекта покупателями будут опять же инвесторы. 

Эксперты на форуме говорили о том, что через несколько лет проданных офисных площадей станет больше, чем арендованных. Впрочем, пока это не так, но что бесспорно — многие компании хотели бы обновить рабочие пространства или сменить офис на более современный.

Важным преимуществом новых бизнес-центров становится, по словам генерального директора COLDY Construction Константина Войнова, внедрение интеллектуальной инфраструктуры.

«Перед застройщиками сегодня стоит задача создавать проекты, которые будут полностью удовлетворять современные запросы покупателей офисной недвижимости и останутся актуальными и востребованными на ближайшее десятилетие. Именно поэтому при разработке проекта бизнес-центра TALLER мы старались максимально насытить его передовыми технологиями и цифровыми решениями, создать «офис будущего», — рассказал он.

По словам Константина Войнова, цифровая инфраструктура делового центра реализуется сразу по нескольким ключевым блокам: от проектирования и строительства, где основные преимущества от использования BIM [Building Information Model, информационная модель строительного объекта] получают застройщик и будущая управляющая компания, до внедрения бесшовной цифровой инфраструктуры и создания собственного DATA-центра, главными бенефициарами которых станут уже резиденты и посетители: «Для будущих резидентов TALLER разработано онлайн-приложение, благодаря которому собственники и арендаторы смогут полностью контролировать жизнь и работу в «умном офисе». Например, забронировать переговорную, заказать пропуск для посетителя, который откроет гостю нужные двери, оставить отзыв или пожелание для сотрудников эксплуатирующей компании, заказать и оплатить дополнительные услуги. Внедрение таких технологий оправдывается: на данный момент в Западном корпусе БЦ TALLER распроданы уже почти все офисы и помещения под ретейл, в Восточном корпусе активно продаются крупные блоки и этажи.

Запросы на «умные офисы» девелоперы готовы удовлетворять, в том числе вступая в коллаборации с IT гигантами и телекоммуникационными компаниями, которые предлагают широкий набор сервисов под управлением интеллектуальных платформ. 

«Все эти инновации — часть глобальной ESG повестки, которая даже теперь, когда зарубежные компании, на которые она изначально и была рассчитана, в большинстве своем ушли с рынка, остается актуальной и востребованной, как со стороны девелоперов, так и со стороны конечных пользователей», — добавляет Анастасия Архипова, директор по коммуникациям O1 Properties, президент Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости по устойчивому развитию. «Вот, только «держатель» повестки сейчас не иностранные инвесторы, как мы привыкли это видеть, а государство», — отмечает она.

Изменился подход девелоперов в отношении инфраструктурного ретейла, последние несколько лет обязательного и в жилых, и в офисных проектах. Если раньше MR Group, например, традиционно, весь стрит-ретейл продавала напрямую частным инвесторам либо ретейлерам, то теперь в новых проектах все сдается в аренду, рассказал Кермен Мастиев. Управлением девелопер предпочитает заниматься сам: это сохраняет концепцию проекта.

Впрочем, инфраструктура, которая сейчас закладывается в проекты, часто избыточна. «Мы не можем сдать в аренду все в ограниченные сроки, поэтому излишки продаем. Да, цены растут, но и спрос высокий. Иногда меня удивляет такой рост цены, честно говоря, — признается эксперт. — Но инфраструктура в ЖК — это максимально привлекательный продукт. Для меня, для человека, который занимается офисами, это немножко обидно, потому что люди, которые покупают объекты стрит-ретейла, редко покупают офисы. Они считают, что это более сложный продукт, хотя, на мой взгляд, все ровно наоборот».

В целом рынок коммерческой недвижимости, по мнению ведущих игроков отрасли, не находится в стагнации, дальнейший рост стоимости и арендных ставок все еще возможен, а вместе с тем и качественные изменения новых, выходящих на рынок проектов.