Обновить рекорд: что происходит с ценами на недвижимость в ОАЭ

Рынок в фазе роста

На протяжении всего прошлого года мы фиксировали бум на рынке недвижимости Дубая и всех Объединенных Арабских Эмиратов (ОАЭ). Взлет легко проследить по цифрам: в 2019 году в эмирате заключили чуть более 36 000 сделок с недвижимостью, в 2021 году — 54 000, а в 2022 — 86 000. Общая сумма трансакций составила $56,5 млрд (~ 5 трлн рублей — март 2024), что на 80% превышает аналогичный показатель 2021 года. 

2022-й поставил абсолютный рекорд продаж за всю историю наблюдений. Тогда некоторые аналитики уверяли, что рынок Дубая не сможет долго наращивать объемы и вот-вот лопнет. Однако опасения не подтвердились, и 2023-й удивляет объемами продаж. За три квартала в Эмиратах заключили 92 561 сделку — это больше, чем за весь 2022 год. Глядя на эти цифры, можно смело говорить о новом рекорде по итогам года. 

Тотальный спрос

В продажах по ценовым сегментам традиционно лидирует недвижимость относительно недорогих категорий. Эта тенденция объясняется тем, что многие покупают квадратные метры в Дубае, чтобы получить визу резидента и переехать в Эмираты. Для визы на два года достаточно приобрести лот стоимостью до $270 000 (~ 25 млн рублей), на пять лет — стоимостью до $550 000 (~ 50 млн рублей). На два эти сегмента приходится максимум спроса: 32% и 26% сделок от всего объема продаж в третьем квартале 2023 года. Более дорогие лоты пользуются меньшей популярностью, но все равно востребованны. Например, сделки с недвижимостью до $816 000 (~ 74 млн рублей) занимают долю 18%, до $1,3 млн (~ 118 млн рублей) — 14%. 

Интересная особенность рынка недвижимости в Дубае заключается в том, что здесь разбирают даже объекты исключительно высокого класса. По подсчетам Tuimaada Real Estate, в 2022 году премиум и ультрапремиум сегменты первичного рынка показали рост продаж на 105% по сравнению с 2021 годом. На рынке «вторички» подъем не такой драматичный, но тоже резкий — 56%. Сделки в суперэлитном сегменте, где ценник стартует с $10 млн (~ 906,7 млн рублей), еще 10–12 лет назад было легко пересчитать по пальцам. Подобные предложения были штучными, продажи таких дорогих объектов были событием. К примеру, в 2011 году продаж в суперэлитном сегменте было всего пять. Однако бум 2022 года повлиял и на этот сектор рынка — в прошлом году заключили 224 сделки. Интерес растет и в 2023-м: в первом полугодии состоялось 188 продаж. Мы ожидаем, что текущий год завершится рекордом по активности в этом сегменте. 

Коммерция и земля

Интерес инвесторов к коммерческим помещениям, офисам и стрит-ретейлу, в Дубае очень высок. Парадоксально, но сделок при этом совсем немного. Эта особенность связана с тем, что в эмирате ограничено предложение: «коммерции» строится гораздо меньше, чем жилой недвижимости. В третьем квартале 2023 года число сделок с коммерческими помещениями составило всего 934.

Заинтересованы инвесторы и в покупке земли в Дубае. Причем спрос демонстрирует скачкообразный рост. Например, в третьем квартале 2023 года заключили 2072 сделки с земельными участками, что почти на 197% больше, чем в третьем квартале 2022 года.  

Россиян стало меньше

В прошлом году повышенное внимание россиян стало ключевой причиной взлета на рынке недвижимости Дубая и всех Эмиратов. В 2022 году россияне возглавили топ покупателей, их интерес рос на 11–12% каждый квартал. За ними следовали клиенты из Индии, Великобритании, Италии и Франции. 

К третьему кварталу 2023 году состав покупателей заметно изменился. Первую строчку заняли инвесторы из Индии, вторую — из Великобритании. За ними следуют покупатели из Египта и Ливана. Россияне замкнули топ-5, спрос с их стороны сократился на 40% по сравнению с прошлым годом. 

Интересно, что россияне — одни из лидеров в структуре спроса в целом по рынку. А вот к сегменту элитной недвижимости их внимание пока недостаточно велико. В первом полугодии 2023 года главными покупателями объектов элитного класса стали жители Китая c 18% от общего объема продаж, ОАЭ — c 16% и Великобритании — c 14%. В 2022 году Китай также лидировал с долей 24%. Второе место заняли покупатели из Великобритании c 21%, третье — из Индии c 12%.

Не только Дубай

Дубай не единственный эмират, интересующий инвесторов в недвижимость. Многие клиенты Tuimaada Real Estate предпочитают Абу-Даби — чуть менее растиражированный среди иностранных покупателей регион. Предложение здесь заметно отстает от спроса, проектов строится не так много, а интерес к эмирату растет. Эти факторы позволяют утверждать, что долгосрочные вложения в недвижимость в Абу-Даби могут стать интересной возможностью для инвестора. 

Рынок Абу-Даби растет не менее активно, чем рынок Дубая. В первом квартале 2023 года здесь заключили более 5400 сделок, что на 66% больше, чем в первом квартале прошлого года. Общая сумма сделок составила $7,6 млрд (~ 689 трлн рублей). Увеличиваются не только продажи, но и цены: стоимость 1 кв. м в Абу-Даби прибавила 30% за год.

Малоизвестные среди инвесторов эмираты, такие как Рас-эль-Хайма, тоже демонстрируют стабильный рост. В первом полугодии 2023 года объем сделок здесь вырос на 12% к аналогичному периоду 2022 года. Рынок Рас-эль-Хайма только вступает в зону роста, инвесторы пока осторожны с этим направлением. Своим клиентам мы советуем присмотреться к эмирату: сегодня здесь есть шанс «зайти» в перспективные проекты по невысокой цене.