Дмитрий Макашов: «Знаю, где, как и насколько эффективно способны работать деньги»
— На что в первую очередь стоит обратить внимание при инвестициях в недвижимость?
— Безусловно, на доходность. За счет исключительной локации прибыльность девелоперского бизнеса можно заметно повысить. Еще один вариант: приобрести здание на более выгодных условиях — с дисконтом от 30% до 50%. Таким образом, можно за те же деньги купить здание или ближе к центру, или большего размера. Также можно приобрести объект за деньги банка вместо собственных вложений или средств инвестора. Такие займы я часто организую в рамках моей компании «PRO ИнвестДом».
Например, покупая инвестиционные квартиры для себя, я оплачивал первоначальный взнос в размере 10%, а основной платеж договаривался с застройщиком отсрочить на два года. В другом случае я согласовывал с девелопером покупку инвестиционной квартиры и вовсе без первоначального взноса, сократив инвестиции до 1 млн рублей ежемесячными платежами в течение года. Таким образом, квартиры принесли мне доходность в 90%+ годовых на вложенный капитал вместо типовых на рынке 30%. Похожие механизмы существуют и для крупных строительных проектов.
— А как поднять ликвидность?
— Предположим, мы говорим о здании в 1000 кв. м внутри Садового кольца. Как для покупателя, так и для продавца будет иметь значение, возможно ли согласовать в объекте подземную парковку, реально ли достроить дополнительный этаж и можно ли перевести здание из нежилого в жилое. Специалисты «PRO ИнвестДома», как правило, находят нормативы, которые позволяют это сделать, хотя многие об этом даже не догадываются. Такого рода изменения мы обычно упаковываем в проектное финансирование, а в ряде случаев согласовываем отсрочку платежей от года до трех лет.
— Можно ли сократить цикл сделки?
— Да. Любое оформление связано с человеческим фактором, и мы научились использовать это в интересах инвестора. Прежде всего важно, чтобы тебе не мешали.
— Что может мешать стандартному оформлению?
— Некомпетентность оформляющих специалистов, чьи-то личные интересы, регламенты или конкуренты. Каждая из этих составляющих способна в разы удлинять цикл сделки. Специалисты компании «PRO ИнвестДом» лично сопровождают каждого клиента на каждом этапе сделки — и, если возникает препятствие, вступают в дело и при необходимости разъясняют все нюансы нотариусам, работникам банков и госструктур. Далеко не все из них в совершенстве знают собственные регламенты, и порой это приводит к затягиванию или даже к невозможности оформления или согласования нужных документов в отведенные для этого сроки.
Отдельного внимания заслуживают контролирующие и проверяющие органы. Подключение сетей, ввод в эксплуатацию зданий и сооружений — это вечная головная боль для любого девелопера. Проработав огромное количество объектов, мы создали методику решения таких вопросов.
— Как еще помогаете при оформлении сделки?
— В разных ведомствах есть возможность предварительного согласования документов сотрудниками, которые либо работали там прежде, либо работают в этом ведомстве сейчас. Такое согласование создает условия для быстрого прохождения всех формальных процедур. В результате клиент «PRO ИнвестДома» приходит на сделку на 100% подготовленным. Как правило, все его документы принимают в работу при первом посещении.
Отдельно стоит упомянуть о проектном финансировании. Наличие свободного капитала для расширения или ускорения бизнеса — это проблема каждого предпринимателя. Мы, как инвестиционная компания, закрываем эту боль. «PRO ИнвестДом» использует знания очень опытного высокорангового банкира, который в курсе всех нововведений и положений господдержки (порой участвуя в создании регламентов их выдачи) строительной и смежных с ней отраслей. Благодаря его опыту и компетенциям мы упаковываем проект так, чтобы он подходил под условия госпрограммы и компания могла получить льготную ставку на кредит в сотни миллионов или даже миллиардов рублей.
— Льготную — эту какую?
— Это зависит от конкретного случая. В практике нашего банкира есть примеры и с 3–5% годовых, и с 7–8%. А в отдельных случаях мы даже помогаем согласовать отсрочку в выплатах не только процентов по займу, но и основного долга от одного года до нескольких лет. В его практике есть случай отсрочки выплаты тела долга на четыре года — речь шла о сумме более миллиарда рублей.
— Разве это возможно?
— По нашему опыту — да. Работая с нами, клиенты могут получить очень выгодные условия с конкурентными преимуществами. Моя любимая поговорка и девиз компании: «Плохой бизнес всегда ищет деньги. Но деньги всегда ищут хороший бизнес».
За 20 лет профессиональной деятельности я, будучи собственником компаний, вел бизнес в пяти разных отраслях экономики. Поэтому я знаю, где, как и насколько эффективно способны работать деньги. И сейчас моя цель — найти бизнес или проект, который и без меня работает хорошо, и сделать так, чтобы со мной он функционировал еще лучше.