Выживут только склады: перспективы самого стабильного сегмента рынка

Анастасия Кременчук Автор

Рынок высококачественных складов явно может претендовать на звание самого стабильного сегмента коммерческой недвижимости. В то время, как в пандемийный период офисы и торговые центры взяли на себя основной удар, склады не только не остановились в динамике развития, но и смогли показать существенный рост. 2022 год снова был непростым для всех сегментов, и рынок складов также столкнулся с новыми для себя вызовами, главным из которых стал уход иностранных компаний, разрыв логистических цепочек и незначительный, но все же рост вакансии.

Несмотря на это, по итогам текущего года в Московском регионе ожидается рекордный объем ввода качественной складской недвижимости за всю историю наблюдений — 2 млн кв. м, при этом строительство большинства проектов стартовало еще в прошлом году. Это почти 60% от общего объема ввода складов в России. К числу наиболее крупных объектов можно отнести РЦ Ozon в «PNK Парк Пушкино» (267 700 кв. м), I фазу РЦ Wildberries в Электростали (108 400 кв. м), РЦ «Сберлогистика» в «PNK Парк Пушкино 2» (107 800 кв. м).

«Склады вновь показали свою устойчивость к внешним факторам. Являясь важным инфраструктурным элементом, они сохранили позиции на рынке коммерческой недвижимости и как один из наиболее привлекательных инвестиционных активов, и как стабильный сегмент в целом. Конечно, большая часть заявленных объектов — это проекты под заказчика, законтрактованные в 2021 – начале 2022 года, спекулятивных площадей — единицы. Что касается спроса, он демонстрирует уровень в 1 млн кв. м, а главными драйверами на складском рынке в Московском регионе вновь стали игроки сферы онлайн-торговли и традиционного ритейла», —рассказывает Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group.

Общий объем сделок на московском рынке за период с января по октябрь 2022 года, по данным NF Group, составил 1 млн кв. м. Ожидается, что показатель достигнет 1,3 млн кв. м, но все же будет вдвое ниже результата прошлого года. Доля вакантных площадей с учетом предложений по субаренде в регионе находится на низком уровне и составляет около 2,9%.

В первом квартале 2022 года, после февральских событий, многие эксперты и аналитики стали прогнозировать резкое снижение ставок аренды ввиду ухода иностранных игроков и высвобождения складских площадей. Однако эти ожидания не оправдались, даже ввиду появления и роста вакансии. По предварительным данным, средняя ставка аренды на складские помещения в Московском регионе с начала года подверглась лишь незначительной корректировкам и в среднем находится в диапазоне 5 500–5 750 рублей за кв. м в год.

По словам Захара Валькова, наличие качественных готовых индустриальных площадей на вторичном рынке, предлагаемых в аренду по чуть более низким ставкам, чем новое строительство, высокая в среднем по году стоимость финансирования строительства и общеэкономическая ситуация ограничили амбиции игроков по запуску новых проектов, что в итоге поддержало арендные ставки. «Что касается сроков по заключенным договорам аренды, то они остались прежними, в этом году все сделки (порядка 70000 кв. м.) в индустриальном парке «Южные Врата» заключены на 3–5 лет. То есть сроки не сократились, что свидетельствует о намерении арендаторов выстраивать бизнес на длительную перспективу с долгосрочным планированием и ожиданием восстановления рынка в ближайшее время», — уточняет он.

В NF Group ожидают, что в следующем году объем ввода снизится до уровня 1,5–1,7 млн кв. м, при этом около 40% ввода придется на проекты built-to-suit или складские комплексы под собственные нужды.

Новыми точками роста складского сегмента могут быть: вывод качественного продукта на рынок в условиях поиска новых технологий и альтернатив иностранным брендам и производителям, развитие региональных проектов, дальнейшая цифровизация процессов проектирования и строительства, дальнейшее развитие новых форматов складской недвижимости — городской логистики и многоэтажных складов, соблюдение принципов «зеленого» девелопмента, заключает Захар Вальков.