Общие показатели
Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость в 2022 году можно назвать наиболее неопределенным за всю историю аналитических наблюдений. Если смотреть на количество сделок, это самый активный год. Однако большая их часть не может считаться инвестиционными, поскольку является переуступкой прав собственности, а не рыночными операциями. Непрозрачность ряда сделок приводит к тому, что разные эксперты оценивают итоги по-разному.
По данным компании NF Group, совокупный объем инвестиций в январе —сентябре 2022 года по всей России составил 248,6 млрд рублей, что на 4% больше, чем годом ранее.
«Учитывая рекордный показатель инвестирования, зафиксированный в 2021 году, можно сказать, что активность инвесторов на рынке все еще остается высокой, однако структура инвестиций претерпела изменения, — рассказывает Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group (бывшая Knight Frank Russia). — Прежде всего это связано с тем, что спрос генерируют локальные инвесторы, которые в том числе приобретают активы уходящих с рынка компаний и фондов. А наиболее активными участниками на рынке были девелоперы, чья доля в общем объеме инвестиций снизилась, но осталась крупнейшей — 53% от всех вложений против 66% годом ранее. Девелоперы продолжают наращивать свой земельный фонд, причем в 2022 году стоит отметить рост активности региональных девелоперов по приобретению площадок в Москве и Санкт-Петербурге».
По словам директора департамента рынков капитала компании Nikoliers Дениса Платова, на рост динамики объема инвестиций в текущем году повлияло ужесточение санкционной политики, давление на иностранные предприятия, а также дальнейшее ухудшение внутриэкономической реальности, что в свою очередь ускорило продажи объектов иностранными собственниками. Активнее всего инвесторы вели себя во II квартале, когда после шокового состояния марта последовала стабилизация, которая простимулировала собственников быстрее выходить на сделки.
Лидеры спроса
В структуре инвестиций наиболее популярными сегментами в этом году стали складской и офисный сегменты, они привлекли 37% и 30% от общего объема вложений соответственно.
Дополнительные возможности для развития складского сегмента создают бурное развитие онлайн-торговли и активное расширение продовольственных сетей. По словам Алексея Романцова, инвестиционного директора компании Radius Group, высокая стоимость строительства прошлых лет не позволила рынку выводить новые площади, вследствие чего вакансия весь год оставалась незначительной, даже несмотря на уход многочисленных иностранных арендаторов. «Можно говорить о некой инерции при уходе арендаторов, которой хватило для формирования нового спроса со стороны компаний, замещающих ушедших с рынка игроков. А низкий уровень вакансии не позволил ставкам аренды упасть, — поясняет эксперт. — Многие долгосрочные контракты заключались в период низкого рынка, соответственно собственники, получая справедливые компенсации за расторжение договоров, имеют возможность заключать договоры по более высоким текущим ставкам. Получается, что по совокупности всех факторов входящий денежный поток увеличивается, формируется более быстрый возврат на первоначальные инвестиции».
Но, несмотря на всю привлекательность складов, по итогам года инвестиционным лидером останется офисный сегмент, так как вложения в бизнес-центры для большинства профессиональных инвесторов являются более понятными, а разница между ценой покупки на стадии котлована и ценой готового помещения (в бетоне) может доходить до 50%. Офисный рынок не может так быстро расти за счет частных и непрофильных инвесторов, но спрос будет оставаться на высоком уровне за счет инвесторов профессиональных, понимающих, как работать с долгосрочными вложениями.
«В тройку лидеров вошел и торговый сегмент, на который пришлось 17% вложений (по сравнению с 11% по итогам 2021 года) благодаря ряду сделок на региональном рынке», — говорит Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала компании CORE.XP. Однако торговая недвижимость все же находится в зоне высокого риска.
Основное внимание инвесторов сейчас направлено на стрессовые активы и активы, владельцы которых хотят избавиться от бизнеса.
Здесь важно разделять продажу бизнеса и продажу локации. В первом случае объектами сделки выступают «живые» ТЦ, которые можно прямо сейчас улучшить за счет профессионального управления. Спрос есть на качественные районные ТЦ в крупных городах — по словам руководителя управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксаны Моисеевой, это связано с тем, что именно в «районниках» арендопригодной площадью около 20 000 кв. м наблюдается позитивная динамика трафика, обусловленная удовлетворением базовых потребностей (различные услуги, шопинг, развлечения) в шаговой доступности от дома. Во втором случае, когда объект «мертв», компания приобретает не текущий арендный поток и даже не ожидаемый, а локацию. В этом году второй сценарий реализуется чаще.
Портрет инвестора
Российские инвесторы на рынке разные. Это и крупные холдинги, желающие нарастить портфель или диверсифицировать свои инвестиции, и небольшие игроки, готовые брать на себя риски, получая взамен дисконт при покупке активов. «Появляются новые игроки, видящие хорошие перспективы в определенных секторах экономики и имеющие возможность купить не только сами активы, но и команду, которая будет продолжать управлять этими объектами», — констатирует Алексей Романцов. Причем, по наблюдениям Алексея Новикова из NF Group, некоторые структуры задумались о смене стратегии, в итоге в игру вступили компании, которые ранее не были заметны на московском рынке. Например, инвесторы из регионов постепенно становятся все активнее.
На складском рынке присутствуют два основных типа инвесторов — компании, берущие или строящие склады под свои нужды, как Wildberries, и институциональные инвесторы, которые берут склады для дальнейшей упаковки в ЗПИФы. В торговом сегменте в основном партию делают профессионалы, однако есть некоторые интересные отступления. Одно из них продемонстрировала компания AFI Development: торговый центр «Афимолл» перешел в управление бывшей структуре банка ВТБ, занимающейся как раз привлечением народных средств через ЗПИФы. Для торговых центров в текущих условиях это хороший выход, тем более что в складском сегменте к коллективным инвестициям уже пришли. Но офисы высокого класса к такому явно пока не готовы — специфика рынка сильно отличается. Поэтому можно с уверенностью предположить, что на складах и в торговле драйверами будут коллективные инвестиции, а в офисах — институциональные инвесторы.
2022 год запомнится масштабным выходом иностранных инвесторов из локальных активов коммерческой недвижимости. В итоге все, кто остался работать на российском рынке, получили доступ к лотам, о которых раньше не могли и мечтать. Как считает Денис Платов, директор департамента рынков капитала Nikoliers, укрепление рубля подталкивает иностранцев к совершению сделок по продаже российских активов вследствие повышения долларовой стоимости объектов недвижимости. Большинство опрошенных экспертов сходятся во мнении, что доля иностранных продавцов будет увеличиваться до конца года.