Сектор курортной недвижимости начал активно развиваться в России совсем недавно — после 2014 года в связи с резким ослаблением курса рубля, в результате чего покупка и содержание недвижимости на зарубежных курортах для многих стали менее привлекательны. Потом пандемия и локдаун, затем непростая геополитическая и экономическая ситуация — все это вместе привело к тому, что интерес россиян к отечественной курортной недвижимости вырос кратно.
Курортная недвижимость — это не только привычное для нас жилье у моря. В эту категорию может быть отнесена любая недвижимость, расположенная в природоохранной зоне, в горах, на берегу реки, вблизи минеральных источников и грязей, да и просто в живописном месте, благотворно влияющем на человека. Само слово «курорт» дословно переводится с немецкого как «лечение местностью», напоминает Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами компании Intermark Real Estate.
Наличие «точки притяжения» — ключевой момент для создания курортного девелоперского проекта. Партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики компании NF Group Ольга Широкова считает, что такой «точкой» может быть природная зона или само позиционирование региона. По ее мнению, сегодня в России можно выделить несколько ключевых курортных направлений:
- южные моря и отчасти российская Балтика — семейный летний отдых, а также отдых для пенсионеров;
- Кавказские Минеральные Воды — место для отдыха взрослых людей, пенсионеров; отдых здесь предполагает лечение, прогулки, познавательные экскурсии;
- Подмосковье, Карелия, курорты рядом с городами-миллионниками — их обычно выбирают те, кто ограничен во времени или просто не готов ехать далеко и надолго;
- Якутия, Камчатка, Сахалин — эти регионы притягивает аудиторию, любящую отдых на природе и гастротуризм;
- Алтай, Байкал и другие «места силы» — их предпочитают любители этнотуров.
Необходимые условия
Что, кроме географии, выделяет курортную недвижимость среди других предложений? Все опрошенные Forbes Real Estate эксперты согласились, что, конечно же, сервис. Люди едут на курорт за спокойствием и беззаботностью и хотят быстрой адаптации к местности. Поэтому современные курортные проекты — это еще и инфраструктура: рестораны, спа-зоны, бассейны, различные зоны релаксации. «Поскольку сейчас очень популярны wellness-направления, плюсом будет наличие спортивных площадок, зон для медитации и созерцания, — добавляет коммерческий директор компании FIVE Елена Кабешева. — Учитывая, что, как правило, курортную недвижимость приобретают семьи, желательно, чтобы инфраструктура включала объекты для всех возрастов: и для детей, и для молодежи, и для пожилых».
Даже в глухих местах Алтая, куда люди ездят «чистить карму» и познавать что-то новое, качественный сервис весьма востребован. По словам Александры Синиловой, и здесь клиенты не готовы расставаться с бытовыми удобствами, интернетом и вообще благами цивилизации: ведь это так прекрасно — после морозной прогулки полежать в горячей ванне с видом на ночную тайгу.
Отличительная черта курортной недвижимости — небольшая площадь. По мнению директора по развитию группы компаний «РКС Девелопмент» Станислава Сагиряна, такое жилье — альтернатива гостиничному номеру, а его площадь в среднем составляет 26–38 кв. м. «Фактически вы предоставляете человеку возможность купить гостиничный номер и проживать там так же, как в гостинице, — замечает эксперт. — В отличие от типичного городского жилья, в курортном достаточно компактные квартиры, ведь время покупатели в основном проводят за их пределами».
Однако Елена Кабешева отмечает, что современные курортные апартаменты в элитном и премиум-сегменте (а это как студии, так и двух-, трех- и даже четырехкомнатные лоты) могут быть площадью от 40 кв. м до 170 кв. м. И, по оценкам компании FIVE, на площадь жилья в курортных проектах обращают внимание 40% потенциальных покупателей.
Ремонт важен уже для 60% клиентов. Практически все эксперты едины во мнении, что недвижимость, претендующая на статус курортной, просто обязана реализовываться с чистовой отделкой, особенно если апартаменты предполагается в дальнейшем сдавать в аренду. По словам Александры Синиловой, все ремонтные работы должны быть жестко регламентированы и минимизированы, чтобы сохранить значимость проекта и не превращать его в вечную стройку, а в идеале покупатель должен получить лот с комплектом необходимой мебели.
Покупатели ожидают получить хотя бы минимальный набор удобств в квартире или апартаментах (стиральная машина, мини-кухня, холодильник и так далее). При этом жилье «под ключ» востребовано в том числе у клиентов, приобретающих его не только для постоянного или временного проживания, но и в инвестиционных целях. В частности, все чаще появляются предложения купить курортную недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду и получать гарантированный доход (или негарантированный, это уж как предполагает действующая в проекте финансовая модель). Как правило, такой подход реализуется в рамках апарт-комплекса и «привязан» к управляющей компании, которая берет на себя заботы по поиску арендаторов, эксплуатации и так далее.
Перспективы роста
Во сколько сегодня обойдется покупка квартиры или апартаментов в курортном проекте? Спойлер: недорого. Как замечает Станислав Сагирян, минимальный порог входа — 5 млн рублей. Представленный локально премиум-сегмент, конечно, существенно дороже: здесь средняя начальная цена 40-метрового лота — от 30 млн рублей.
Но курортная недвижимость только формируется в отдельную рыночную нишу, поэтому пока сложно говорить даже о вилке цен. К тому же цена зависит не только от сегмента, но и от спроса в конкретный момент времени и на конкретный объект. Зато эксперты единодушно подчеркивают, что курортные проекты комфорт- и бизнес-сегмента в основном приобретаются в ипотеку (доля таких сделок доходит до 70%, подсчитали в компании «РКС Девелопмент»), а в премиальном сегменте ситуация принципиально иная: там востребованы программы рассрочки, а на втором месте — 100-процентная оплата покупки.
Власти тоже отреагировали на формирующийся спрос: появились программы господдержки внутреннего туризма, в том числе направленные на привлечение в сегмент инвесторов. И что немаловажно, лицом к нему развернулись банки: например, с помощью одного только банка «Дом.РФ» сегодня строится около 200 000 кв. м курортной недвижимости, на рассмотрении находится еще более 20 проектов.
Ольга Широкова прогнозирует, что наиболее высокий уровень развития и одновременно высокий потенциал все-таки имеют регионы с доступом к морскому побережью — прежде всего Калининградская область и Краснодарский край, где сложились и развиваются курортные кластеры в Сочи, Геленджике, Анапе, Абрау, Светлогорске и других местах. Кавминводы, курортные зоны рядом с городами-миллионниками, Карелия, Якутия, Камчатка, Сахалин, Алтай, Байкал — потенциально очень привлекательны, но пока находятся на начальном этапе становления.
Мнение эксперта подтверждает статистика совместного сентябрьского исследования компании FIVE и ЦИАН. В 2022 году в приморских городах европейской части РФ было продано 5400 квартир (это около 1,7% от всех сделок на рынке новостроек в европейской России). В топ-5 самых популярных городов-курортов вошли Новороссийск (1500 сделок), Сочи (1400), Анапа (410), Ялта (370) и балтийский Светлогорск (470).
Перспективы конкретных курортных локаций во многом зависят от стартовых условий — видов отдыха, спортивных, образовательных и оздоровительных возможностей, которые они могут предложить. Но эксперты уверены: в настоящее время горные, бальнеологические и биоклиматические курорты России с точки зрения покупки там недвижимости точно остаются недооцененными.