Строительство офисов подорожало до 330 000 рублей за квадратный метр
Консалтинговая компания IBC Real Estate и девелопер Stone подготовили совместное исследование о стоимости строительства офисной недвижимости класса А, где проанализирована динамика себестоимости с 2019 года и приведены средние корректировки к стоимости строительства в зависимости от класса, площади и высотности офисного объекта. С их выводами ознакомился Forbes. В исследовании были сделаны расчеты для офисного объекта класса А площадью 70 000 кв. м, включая НДС. Стоимость строительства не учитывает затраты на демонтаж и приобретение земельного участка, включает расходы на отделку мест общего пользования, но не учитывает отделку офисных помещений.
«При перерасчете на квадратный метр полезной площади стоимость строительства составляет порядка 330 000 рублей за квадратный метр без учета расходов, связанных с продажей, и без учета стоимости приобретения земельного участка, — уточняет директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. — Таким образом, мы уже не увидим цены на офисы класса А ниже показателя себестоимости строительства. Мы уже фиксируем первые старты с минимальной ценой 390 000–400 000 рублей за квадратный метр».
По данным исследования, стоимость строительства 1 кв. м общей площади офиса класса А в I квартале 2025 года составила 186 550 рублей, рост за январь — март составил 11%. За тот же период стоимость продажи 1 кв. м в строящихся офисах выросла на 1,54% — до 467 000 рублей. Ставка аренды в строящихся офисах за январь — март выросла на 14,6% — до 38 415 рублей за «квадрат». Для сравнения, в существующих офисах рост был меньше — всего на 1,7%, до 29 900 рублей за «квадрат» в год. «За счет более широкого объема предложения в готовых зданиях и цены, и ставки аренды в них исторически менее волатильны, особенно на длительном временном отрезке», — уточняется в исследовании.
Стоимость строительства продолжает расти на фоне дефицита рабочей силы и повышенной инфляции производителей. По итогам 2024 года индекс цен производителей составил 12,1%. Стоимость строительства по состоянию на конец 2024 года составила 170 000 рублей за квадратный метр общей площади (с учетом НДС), рост год к году составил 17%. Наиболее крупной статьей расходов остаются внутренние инженерные сети — 50 000 рублей (+4% год к году) на квадратный метр, или 27% от общей стоимости на I квартал 2025 года. На втором месте по стоимости остается фасад — 30 000 рублей на квадратный метр (+15% за год), или 16% от общей стоимости строительства на I квартал 2025 года. Самый высокий темп подорожания продемонстрировали работы по возведению стен и перегородок: за год они подорожали на 26%, до 2700 рублей на квадратный метр. Монолитные работы выше уровня земли прибавили в стоимости 10% — до 22 300 рублей на квадратный метр. Внутренняя отделка мест общего пользования подорожала на 12%, до 17 000 рублей на квадратный метр.
Согласно оценкам экспертов Stone и IBC Real Estate, в перспективе трех лет стоимость строительства может увеличиться еще на 30% и к концу 2027 года составить около 240 000 рублей за «квадрат» общей площади (с учетом НДС).
Согласно данным IBC Real Estate, объем существующих площадей класса А по итогам I квартала 2025 года составил 5,8 млн кв. м, из них 59%, или 3,4 млн кв. м — спекулятивные объекты и штаб-квартиры в аренде. В период с 2025 по 2027 год в Москве прогнозируется ввод в эксплуатацию 1,8 млн кв. м офисов класса А, из которых 77%, или 1,4 млн кв. м — объекты на продажу или штаб-квартиры в собственности. При реализации данного прогноза к концу 2027 года объекты на продажу составят 50% от общего предложения, или 3,8 млн кв. м.
«Несмотря на растущие объемы ввода, ожидаемые в 2025 году, предпосылок для изменения текущей рыночной конъюнктуры с острым дефицитом качественных площадей пока нет. Суммарно по итогам года прогнозируется ввод 818 000 кв. м офисов класса А, однако данный объем преимущественно представлен крупными штаб-квартирами в собственности — 423 000 кв. м, или 52% от общего показателя, — подсчитала член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. — В рамках спекулятивных строящихся объектов большинство площадей уже реализовано и не может полностью удовлетворить рекордные объемы спроса, которые мы видим сегодня».
Объем спекулятивных объектов, реализуемых на продажу блоками или целиком, преобладает и составляет 0,9 млн кв. м, или 50% от общего объема строящихся офисов, штаб-квартиры в собственности — 0,5 млн кв. м, или 28%. Суммарно это 1,4 млн кв. м, или 78% от общего прогнозируемого объема нового строительства в 2025-2027 годы. Доля арендных объектов, наоборот, минимальна — 22% от общего объема площадей, ожидаемых к вводу в 2025-2027 годы.
В рамках исследования также был проведен анализ бюджетов строительства офисных объектов в портфеле Сбербанка (на базе обезличенных данных), что стало основой для формирования средних корректировок — процента возможного изменения себестоимости в зависимости от класса, площади и высотности объекта. В качестве базовой учитывается средняя стоимость строительства офисного объекта класса А — 186 550 рублей за квадратный метр общей площади (с учетом НДС).
Наиболее существенная корректировка применяется для объектов класса В+, где снижение себестоимости возможно за счет отсутствия подземного паркинга и менее дорогих инженерных систем. В среднем стоимость строительства офисного здания класса В+ площадью 50 000-70 000 кв. м на 20-30% ниже по сравнению с себестоимостью здания класса А и по итогам I квартала 2025 года составляет около 140 000 рублей за «квадрат» общей площади (с учетом НДС).
Наиболее высокое значение себестоимости фиксируется по объектам высотного строительства, поскольку бюджет строительства для зданий выше 100 м увеличивается за счет удорожания подземной части, инженерного оборудования, более дорогих несущих конструкций и множества других факторов, характерных для высотного строительства. В этом случае средняя стоимость строительства офисного объекта класса А составляет порядка 240 000 рублей за квадратный метр общей площади (с учетом НДС).