Остров невезения: почему с Северного Кипра побежали русские инвесторы
В пятницу днем в Movie Cafe в центре Киринии — самом густонаселенном приморском городе Северного Кипра — немноголюдно. В меню преобладают милые русскому сердцу блюда — от борща и ухи на первое до торта «Наполеон» на десерт, однако русскую речь сейчас в заведении можно услышать крайне редко. Гостей обслуживает хозяин заведения. Михаил Степанов еще недавно учил многочисленных русскоязычных, как открывать бизнес на Северном Кипре: на его семинары записывались десятки новых кипрских предпринимателей. Теперь практически все они уехали, клиентов в кафе стало также гораздо меньше. «Instagram (принадлежит Meta, которая признана в России экстремистской и запрещена. — Forbes) таргетировал потенциальную аудиторию моего аккаунта — это русскоязычные, живущие поблизости, — 120 000 человек. Сейчас он определяет количество русскоязычных пользователей рядом в 20 000. Примерно так же я ощущаю это и по своей среде вокруг», — рассказывает Степанов.
«Меня чуть инсульт не хватил, — рассказывает другой предприниматель и житель Северного Кипра, Виталий Макурин. — Доверие потеряли навсегда. Ничего больше никогда не будет. Никто в здравом уме и твердой памяти не купит здесь квартиру больше ни за что». Северный Кипр изменили кардинально всего несколькими решениями и одним законопроектом. Из одного из самых привлекательных направлений в Европе он превратился в регион, инвестировать в который выгодно только «старшим соседям», а точнее, хозяевам — гражданам Турции.
«Приветствуем вас в Турции»
Виталий Макурин, возложив ответственность за общение с клиентами по WhatsApp на бота, потягивает привезенное специальным завозом бельгийское пиво. «Я перешел из режима постоянного инвестирования в режим «без развития» — так он описывает новый ритм своего бизнеса.
В 2013 году Макурин приехал в Киринию, приморский район Северного Кипра, на отдых. Узнав, сколько здесь стоят квартиры, он сразу же решил переехать на остров: продал однокомнатную квартиру в панельном доме в Ярославле, добавил еще около 500 000 рублей и купил двухкомнатную квартиру в комплексе с бассейном, в непосредственной близости от Средиземного моря. Тогда она стоила всего £65 000, что в пересчете составляло чуть более 3 млн рублей. Позже он купил еще одну квартиру в том же комплексе для родителей, а потом арендовал 28 квартир, которые начал сдавать посуточно, а заодно взял под свое управление весь жилой комплекс, построенный другим русскоязычным девелопером, Иваном Сапелюком.
Сапелюк среди переехавших, наверное, главный старожил северной части Кипра. Когда он приехал в 1994 году на Северный Кипр, русскоязычные семьи можно было пересчитать по пальцам одной руки. Строительную компанию он создал в расчете на английских пенсионеров, но по мере роста благосостояния россиян начал стараться продвинуть идею покупки недорогого жилья на Средиземном море среди граждан России.
Поначалу это было непросто. Россия, как и все остальные государства мира, никогда не признавала Северный Кипр. Единственная страна, сделавшая это, — Турция. Секрет Полишинеля о том, какое отношение имеет «независимая страна» к Стамбулу, раскрывает своим абонентам МТС уже на условной границе между Южным и Северным Кипром лаконичным оповещением: «Илья, мерхаба! Добро пожаловать в Турцию!».
От Северного Кипра до Турции более 100 км по морю, но присутствие Турции ощущается здесь не только в виде SMS. После 1974 года, когда турецкие войска оперативно защитили турецкое население, фактически захватив часть острова, Северный Кипр сильно зависит и финансово, и с точки зрения безопасности от Турции. Дороги, мечети, да что говорить, даже символы государственности страны — президентский комплекс и здание парламента — строит соседнее государство, «старший брат».
Однако все же Северный Кипр всегда отличался от Турции, и прежде всего более либеральными правилами. В то время как Турция все дальше дрейфует в сторону строгих мусульманских традиций, здесь официально работают казино и легализована проституция: в местных борделях, которые называются Night Club, можно расплатиться за секс-услуги кредиткой и даже потребовать чек.
Северный Кипр не присоединился к Интерполу. Это поначалу придало особую привлекательность непризнанной республике среди силовиков с сомнительными доходами, которые они размещали на счетах в местных банках, и просто успевших сбежать от уголовных дел россиян. Один из них — заочно арестованный по обвинению в хищении денег клиентов Анталбанка его совладелец Михаил Янчук. Против него с партнером было возбуждено шесть уголовных дел «по факту хищения денежных средств входящих в группу кредитных организаций под видом выдачи кредитов юридическим лицам». Янчук успел вовремя сбежать и поселился на Северном Кипре, где открыл собственное риелторское агентство. Но продажи недвижимости шли ни шатко ни валко. «Обычно мы звонили и по часу объясняли, что такое Северный Кипр и почему их два», — рассказывает Вадим Черняков, юрист, работавший в компании Янчука.
Северный Кипр начал со временем привлекать иностранцев не только низкими ценами на недвижимость: внезапно одной из веских причин для переезда на остров стало образование. Статус бывшей британской колонии позволил местным вузам обучать студентов по английским стандартам. «Здесь много филиалов британских вузов, которые сильно дешевле, всего их 27, а стоимость образования — от £5000 в год, что копейки по сравнению с другими странами», — рассказывает брокер на рынке недвижимости Анастасия Тихонова.
По ее словам, дети поступают в филиалы, а последний год проходят обучение в головном вузе и в итоге получают полноценный британский сертификат. «Инвесторами тогда и не пахло, покупатели недвижимости вообще не задавали вопросов, через сколько лет они могут это продать и за какие деньги, — говорит Черняков. — Отдыхающие, обучающиеся и прячущиеся, — вот и весь наш контингент».
Сейчас, правда, прошло уже время, когда находящиеся в розыске по линии Интерпола россияне чувствовали себя на Северном Кипре спокойно. Хотя никаких соглашений о выдаче непризнанная республика с Россией не подписывала, заявленных ею в розыск подозреваемых стали регулярно задерживать на Северном Кипре и переправлять сначала в Турцию, а потом и на родину. Многие из нарушивших российское законодательство все еще проживают на территории республики, но они стали гораздо более осторожными.
Освоение целины
С израильским по происхождению местным предпринимателем Джеком Афиком мы встречаемся в его жилом комплексе «Цезарь». Хотя мы и говорим на английском, вокруг Советский Союз. Россияне, казахи, украинцы стали основными покупателями комплекса размером с небольшой город.
Афик начал свой бизнес на острове 20 лет назад. Ни высотность, ни этажность на Северном Кипре не регулировались законом, прибрежные земли были свободны от застройки, прямо у моря были поля, участки на которых можно было купить по £50 000 за гектар, что по любым меркам считалось задаром. За построенную им недвижимость Афик при продажах стал платить риелторам невиданную доселе комиссию: 20% от стоимости квартиры за каждого приведенного клиента. Так как себестоимость строительства была тоже невысокая, апартаменты продавались очень дешево. И совсем с другим уровнем сервиса по сравнению с Южным Кипром. «Новые застройщики пришли с другой концепцией недвижимости. Это большие комплексы с инфраструктурой внутри, где есть бассейны, коворкинги, детские зоны, прачечные, максимальные по уровню оснащения», — рассказывает Анастасия Тихонова, которая продает квартиры как на южной, так и на северной территории Кипра. Вслед за Афиком на рынок вышли турецкие компании, которые тоже стали строить похожие по концепции комплексы.
Переехавшая на Северный Кипр вместе с семьей Наталия Рей раньше зарабатывала на продаже вещей через российские маркетплейсы, однако уже в марте 2022 года многие ее друзья начали интересоваться покупкой квартиры на острове. Получив первые проценты с продаж, лишь познакомив друзей с застройщиками, Рей решила, что маркетплейсы пора забрасывать, и стала снимать ролики о жизни и недвижимости на Северном Кипре. В итоге, как рассказывает Наталия, с ее помощью на остров переехало 150 семей. Несложно посчитать, что при средней стоимости квартиры €100 000 только на процентах за два года на 150 квартирах можно было заработать до €3 млн. Сравнимые доходы были и у других риелторов, которые успели быстро сориентироваться.
Как рассказывает владелец риелторской компании Виктор Шорохов, средняя компания в эпоху бума продавала до 50 квартир в месяц, получая на каждой сделке по 20% от стоимости квартиры. Концепция вложений в жилье Северного Кипра была идеальной: квартиры в комплексе с бассейнами и инфраструктурой на Средиземном море стоили дешевле, чем в Турции, цены на них росли, обещая хорошие заработки на перепродаже, и главное, при оформлении сделок не возникало никаких вопросов о происхождении средств, северокипрские банки принимали любые переводы, оплатить покупку можно было даже криптой. Неудивительно, что многие россияне, спасая капиталы после февраля 2022 года, покупали по несколько квартир, рассчитывая заработать или как минимум не потерять.
Виктор Шорохов, переехав на Кипр, собирался заниматься строительством, но быстро понял, что на продажах недвижимости можно заработать гораздо больше. Он встречает корреспондента Forbes на роскошном Bentley. И сразу просит дать интервью с впечатлениями о Северном Кипре для своего блога. 44-летний чемпион мира по джиу-джитсу стал образцом для подражания у риелторов-блогеров. Его лайфстайлом с ловлей кальмаров в Средиземном море, игрой в гольф и матерными спичами засматривается аудитория как с Украины, так и из России, а про недвижимость на Северном Кипре и нечистоплотных конкурентов он даже сочиняет песни, выкладывая ролики в соцсетях.
Предприниматель настолько увлекся рилсами, что попал из-за этого под уголовное преследование. Показав видео, как он якобы вылавливает сундук с сокровищами из моря, он привлек внимание местных силовиков. При обыске его дома пиратских сокровищ не нашли, но обнаружили саженцы марихуаны, за которые Шорохова тут же арестовали. В тюрьме предприниматель провел два месяца, после чего вышел под залог. Сейчас он под подпиской о невыезде и уже который год ждет суда, но относится к местным обычаям и законам философски. «Поругался с киприотом, дал ему пощечину — тебя посадят в тюрьму. Попадешь в аварию, там кто-то пострадает, пусть даже совсем немножечко, — пойдешь в тюрьму. Снимешь дроном нечаянно военную базу — тебя посадят в тюрьму, — перечисляет Шорохов. — При любой непонятной ситуации тебя посадят, потом, конечно, отпускают, и ты годами ждешь, как я пять лет, суда. Я каждый понедельник хожу отмечаться».
Только для своих
Правительство непризнанной республики 21 мая 2024 года запретило всем иностранцам, кроме граждан тех стран, которые признали Северный Кипр, владеть более чем одним объектом недвижимости: по новому законодательству «излишки» необходимо продать. На это отвели два года, осенью, правда, срок продлили до семи лет. Также всех владельцев жилья обязали в течение полугода зарегистрировать договоры в земельном кадастре. В противном случае покупателей ждут уголовные дела и штрафы, превышающие стоимость квартир (до 500 минимальных зарплат — это почти €600 000). Выяснилось, что далеко не у всех владельцев недвижимости есть оформленная собственность на землю, что необходимо при регистрации. Также всем собственникам по новому законодательству нужно заплатить налог в размере 12% от стоимости квартиры. Коммерческой недвижимостью иностранцам тоже владеть запретили. «У меня была идея потихоньку выкупать все квартиры, но майский закон превратил ее в план выхода из этого бизнеса, — говорит управляющий десятками апартаментов Виталий Макурин. — Закон, который ограничивает всех во всем. Очень странный закон, выгонять людей, которые купили 10 объектов недвижимости и не пользуются ими, — это очень странное решение».
Причиной нововведений, как считают риелторы, стал обострившийся израильско-палестинский конфликт. По слухам, президенту Турции Реджепу Тайипу Эрдогану очень не понравилось, что израильтянам тоже принадлежит большое количество активов на Северном Кипре, и он потребовал ввести жесткие ограничения под угрозой прекращения финансирования региона. Но правительство непризнанной республики явно перестаралось.
Недвижимость начали распродавать, но с этим возникло множество проблем. Так, например, если право собственности на квартиру не было зарегистрировано, ее продажу нужно согласовывать с застройщиком, который либо вводит дополнительную плату за переуступку (ее размер может достигать €10 000), либо вовсе запрещает продажу.
Бывший бейсболист Николай Лобанов в 2020 году купил на острове двухкомнатную квартиру за £120 000, к маю 2024 года она подорожала до £250 000, а сейчас стоит £160 000, но даже за эту цену продать ее оказалось сложно. В том числе из-за того, что новый закон обязал застройщика минимум 20% недвижимости продавать гражданам Северного Кипра или туркам. «Нашел турецкого немца, приходит он к застройщику, а тот говорит: я не буду вам продавать, вы не местные, мне нужно квоту выполнить, — рассказывает друг и партнер Лобанова Дмитрий Юша. — Объясняет: тебе нужно найти одного идиота, а мне — 600 идиотов». В итоге покупатель — турок с «неправильным» паспортом все же приобрел квартиру, оформив ее на сестру, гражданку Турции, чем сильно помог Лобанову.
Сами застройщики цены пока не снижают, хотя на вторичном рынке их же недостроенные квартиры переуступают почти вдвое дешевле. Предприниматель Вячеслав из Краснодара готов переуступить свою квартиру в комплексе «Сапфир» за €85 000, тогда как застройщик те же квартиры пытается продать за €120 000–130 000. «У них ни одного клиента на сегодня нет. Дно достигнуто будет тогда, когда застройщик начнет обваливать цены», — уверен краснодарец. Стройки замораживают, обманутые дольщики объединяются в группы и пишут письма о своих проблемах президенту Северного Кипра, однако пока их просто игнорируют.
А Лобанов зарабатывает тем, что помогает россиянам найти «правильных» покупателей. «С кармической точки зрения это классный проект, — говорит он. — Те, чьи квартиры мы продали, — таких счастливых людей я никогда не видел».
Приунывшему русскоязычному населению острова помогает психолог Галина Рачевская, переехавшая на Северный Кипр из Белгорода. «У всех людей после 21 мая повышенная тревожность. Когда задним числом тебе начисляют налог на квартиру — как так можно, задним числом? А что будет завтра? Состояние людей будет ухудшаться, и не радует ни солнце, ни море. Кто-то сразу уехал, продав квартиру за бесценок. Кто-то замуж за киприота вышел. Выходы есть», — ободряет психолог.
Не только инвесторам стало неуютно в непризнанном регионе. Само право на пребывание в стране сильно подорожало. Теперь, чтобы жить на Северном Кипре, нужно иметь минимум €40 000 на счете на каждого члена семьи, и если раньше эти деньги можно было тут же снять, то сейчас за этим строго следят власти. Несмотря на гостеприимство местного населения, политика страны явно намекает: переселенцам здесь уже не рады. Самый простой способ удержаться на острове — стать предпринимателем и получить предпринимательскую визу. Но здесь тоже есть свои странные правила.
Тортуга Средиземного моря
Серебристый Bentley Виктора Шорохова шелестит по не самой ровной проселочной дороге и наконец подъезжает к продолговатому сараю. Предприниматель заезжает в ворота, и дорогую машину обступают десятки овец. Шорохов пытается их покормить свежей травой, пачкает костюм, и его подменяет пожилой киприот. Сельским хозяйством Шорохов занялся незадолго до выхода майского закона, решив, что скоро пузырь на рынке недвижимости лопнет. Сейчас на его ферме, в которую он вложил $400 000, тысяча овец. По планам, в ближайшее время их количество возрастет до 5000. На Северном Кипре есть ограничения на работу иностранцев в агробизнесе, поэтому по бумагам ферма Шорохова принадлежит его кипрским партнерам. Предприниматель уверен, что они его не подведут: «У нас практически родственные отношения, о том, что все оформлено на них, я даже не переживаю». После встречи на ферме Шорохова зовут в дом пить чай. Бизнес с овцами понятен и стабилен в отличие от недвижимости, однако местные правила оставляют много простора для действий чиновников.
Компания Three bears Виталия Медведева, который в 2015 году приехал на остров из Казахстана, работает пока не на полную мощность. Например, автомат для производства глазированных сырков предприниматель запускает на три дня в месяц, так как он изготавливает за смену 16 000 сырков, а продать более 45 000 сырков в месяц сейчас сложно, особенно после массового исхода славян с острова. Медведев пытается выйти на турецкий рынок, но пока не может состязаться с турецкими производителями по стоимости рабочей силы. Нынешнее правительство увеличивает минимальную зарплату несколько раз в год, и сейчас она достигла почти €2000, тогда как в Турции она вдвое ниже. Есть проблемы и с наймом: северные киприоты не хотят работать в частном секторе. «Здесь основная рабочая сила — это чиновник, — говорит Медведев. — Любой киприот считает себя безработным, если он не чиновник».
Чем больше запретов, тем нужнее чиновники. Николай Патракеев, который вместе с супругой Анастасией решил заняться бьюти-услугами, освоил новые скилы для предпринимателя: «В России я просто звонил бухгалтеру и просил внести новый вид деятельности, за два дня левой ногой это делали. А здесь ходил пять раз в суд и буквально клялся на Библии. Это не метафора. Приходил с адвокатом, переводчиком, судьи в мантиях сидят и слушают, почему я хочу новую деятельность открыть в компании».
«Сейчас понимаю, что проще было бы остаться в Казахстане», — жалуется владелец компании Three bears Виталий Медведев. Однако он не сдается и ведет переговоры с крупнейшей сетью магазинов славянских продуктов MiniMarkt, чтобы стать их основным партнером на Северном Кипре. Медведев — единственный из иностранцев, кто получил лицензию на производство алкоголя, но его продукцию однажды арестовали, решив, что на документах не хватает подписи одного из чиновников. Проблема непризнанной республики в том, что правила часто нигде не прописаны, и каждый регулятор трактует их по-своему. Медведеву удалось договориться с чиновниками, и продукцию вернули. «Здесь важны ваши коммуникативные способности», — говорит Николай Лобанов.
Владелец кинотеатра и ресторана Олесь Беленький советует чаще пить чай с чиновниками — это работает лучше любой взятки, которые здесь не берут. Сам он научился договариваться и получать разрешения там, где многие думали, что путь закрыт. Так, общаясь за чаем, он разбогател, снабжая всех роутерами StarLink, когда на острове была проблема с интернетом. На каждом устройстве он зарабатывал до €2000, сумев «договориться» об их ввозе с таможней.
Как договариваются? «Сидит кассир в налоговой, оценивающе смотрит на тебя и называет на 10% больше той суммы, которую ты должен был заплатить, — рассказывает Лобанов. — Но зато здесь можно торговаться. Говоришь, что нет денег, они в ответ: ну заплати хотя бы вот столько». Лобанов сравнивает Северный Кипр с карибским островом Тортугой, который в свое время был столицей лихих пиратов: «Если вы не авантюрист и не пират в душе, то это место будет очень некомфортным в ментальном плане».
Очень похожий на пирата и не скрывающий того, что в России занимался обналом, Виталий Макурин отпивает глоток бельгийского пива и говорит: «От каждой секунды зарабатывания денег я испытываю кайф. Но если бы ко мне завтра кто-то пришел и сказал: «Я куплю и недвижимость, и ресторанный бизнес», — с удовольствием продал бы».