По данным Циан, предоставленным по запросу Forbes, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы за год выросла на 10%, до 379 000 рублей. Стоимость «квадрата» на вторичном рынке за тот же период увеличилась всего на 2%, до 341 000 рублей. При этом объем предложения новостроек не изменился за год и составил 58 000 лотов, а на вторичном рынке сократился на 3%, до 32 000 лотов.
За 11 месяцев, по данным Росреестра, в Москве было зарегистрировано 77 204 сделки с жилыми новостройками, что на 24,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом в ноябре годовое падение было значительнее — минус 33,7%, до 7229 договоров долевого участия (ДДУ).
В целом по России схожая динамика: по данным Дом.РФ, предоставленным по просьбе Forbes, по итогам 11 месяцев 2024 года зарегистрировано 516 200 ДДУ на жилые помещения на 4,48 трлн рублей, что на 20% меньше по количеству и на 3,5% ниже по сумме, чем за аналогичный период рекордного 2023 года (643 900 ДДУ на 4,64 трлн рублей). «Меньшая разница в деньгах обусловлена возросшей стоимостью реализации первичного жилья, — уточняет руководитель Аналитического центра Дом.РФ Михаил Гольдберг. — По итогам года мы прогнозируем, что будет заключено 550 000 ДДУ (-24% за год)».
Лукавые скидки
Начиная с июля 2024 года, то есть с первого месяца, когда перестала действовать массовая льготная ипотека, многие эксперты рынка повторяют как мантру: «Снижения цен ждать не стоит, будут точечные скидки». С чем же пришел рынок к концу года?
«На текущий момент скидки установлены в 185 проектах из 300 на первичном рынке столицы без учета элитного сегмента, где открытый дисконт не применяется, — подсчитал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Суммарно цены вниз корректируют 40 девелоперов. Максимальный размер дисконта сейчас составляет 37,9%, а год назад скидки достигали 23%».
При этом надежды покупателей на массовое снижение цен не оправдались, несмотря на то, что новости об этом периодически появлялись в СМИ.
«Снижения цен не произошло, — констатирует руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов. — Все громкие заголовки последних месяцев про то, что новостройки стали дешеветь, при более внимательном прочтении отражают ситуацию в какой-то отдельной локации, в группе ЖК или на очень коротком и, на наш взгляд, нерепрезентативном временном отрезке».
Более того, ряд собеседников Forbes обращает внимание на то, что предлагаемые скидки не совсем настоящие. «Стоит понимать, что такие скидки являются результатом предварительного повышения цен — своего рода маркетинговый ход для привлечения внимания покупателей и преодоления так называемой «баннерной слепоты», — говорит директор департамента маркетинга «ФСК Family» Екатерина Коган.
Скидки на квартиры как повсеместный тренд ушли в историю, уверена коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова. Возможно, инструмент действительно перестал работать. «Есть видимая зависимость, что у застройщиков, активнее применяющих рассрочки, продажи идут лучше, а вот с наличием скидок такой четкой зависимости нет», — обращает внимание Попов из Циан. Часть застройщиков в информационном поле анонсирует скидки до 50%, но это делают для того, чтобы собрать лиды, а на самом деле дают дополнительный процент к той стоимости, что есть на витрине, резюмирует директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков. «Огромные скидки должны настораживать покупателей», — подчеркивает он.
Но в некоторых случаях скидки действительно необходимы, говорят некоторые собеседники Forbes. «Всегда были и будут выгодные предложения с ограниченным сроком, и мы видим, что такие акции подтверждают высокий потенциал спроса», — констатирует коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов.
«Сейчас действительно многие клиенты, особенно инвесторы, стремятся приобрести квартиры с большими скидками, так что доля таких покупок в структуре продаж превышает 50%», — добавляет Сырцов. «По нашим оценкам, сейчас порядка 80-90% квартир на первичном рынке реализуется с дисконтом», — подсчитала директор компании «Этажи прайм» Ригина Гордеева.
Уместный торг
Пока покупатели новостроек гадают, насколько реален предоставленный им дисконт, покупатели на вторичном рынке активно торгуются и получают желаемое. По данным Домклик, цены в сделках со вторичным жильем в Москве ниже заявленных в объявлении на 14,1%, а по России разница еще выше — 16,5%. Однако, по словам собеседников Forbes, в реальности размер торга не столь велик.
«Продавцы дают скидки, но в разумных пределах, — объясняет коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. — Как правило, это не более 500 000 рублей. Но стоит оговориться, что есть локации, где дисконтов нет, потому что достаточно мало предложений, а спрос высокий».
Собственники вторичного жилья в ходе торгов нередко готовы снижать стоимость квартиры до 10%, но это связано с тем, что принято устанавливать первоначальную цену выше рынка, добавляет Сырцов из «Метриум». «На вторичке произошла фрагментация рынка, — рассуждает Попов из Циан. — Собственники, которые активнее предоставляют скидки, чаще заключают сделки. Тот, кто держит цены, чаще остается с небольшим числом звонков и показов. При этом величина скидок не так велика: в первом полугодии — 3,5-4%, во втором полугодии — около 4,5%».
Средний уровень торга на вторичном рынке сейчас находится на стандартных уровнях 5-7%, однако доля таких квартир выросла в полтора раза, до 35-40%, резюмирует Гордеева из «Этажей».
Призрак банкротства
Одним из главных страхов рынка стала высокая вероятность банкротства застройщиков. Собеседники Forbes не исключают такой сценарий, но называют его не очень вероятным.
«Пессимистичный сценарий подразумевает дальнейшее увеличение «ключа» с последующим снижением до 19-21% к декабрю 2025 года, — рассуждает Сырцов из «Метриум». — Такое развитие событие приведет к существенному оттоку клиентов, временной переориентации покупателей на рынок аренды, значительному сокращению числа стартов и, возможно, даже ряду банкротств, если правительство не внедрит мораторий на них». Минэкономразвития такой мораторий не поддержало.
Другие эксперты в банкротства не верят, уповая на живучесть девелоперов в любых ситуациях.
«Застройщики научились быстро адаптироваться к негативным условиям и наращивать свою активность в периоды роста», — уверен исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Год грядущий
Участники рынка, опрошенные Forbes, очень осторожно подошли к прогнозам на 2025 год, единодушны они были только в тезисе «Все будет зависеть от уровня ключевой ставки ЦБ».
Однако многие обратили внимание на то, что новостроек будет меньше и они избавятся от «излишеств».
«С одной стороны, уменьшается количество застройщиков, которые готовы делать отделку, с другой, по нашим наблюдениям, около 60% покупателей предпочитают жилье без отделки, выбирая более низкий входной чек», — говорит Коган из «ФСК Family».
Строительная инфляция, дефицит рабочей силы, дорогое проектное финансирование привели к тому, что впервые за пять лет большая часть квартир в новых корпусах, выведенных в продажу в Московском регионе, во втором полугодии 2024-го была без отделки от застройщика, констатирует Попов из Циан. «Тренд с высокой вероятностью сохранится, что является шагом назад для отрасли: это и затраты для покупателей, на которые многие, не располагая данными об актуальных тарифах на ремонт, не рассчитывали, и снижение качества жизни в корпусах, где десятки жильцов будут делать черновые работы», — сокрушается он.
Многие эксперты обратили внимание, что в будущем году на рынке сократится предложение квартир малой площади. «Важная тенденция 2024 года — запрет на проектирование малогабаритных квартир площадью до 28 кв. м в столице, Подмосковье и ряде других регионов, — напоминает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. — Такие лоты сейчас составляют 13,6% от общего объема предложения в Москве. Они пользовались популярностью среди студентов, начинающих специалистов, молодых пар, пенсионеров и инвесторов-рантье».
Большинство опрошенных экспертов ожидают и сокращения предложения на первичном рынке.
Разница пессимистического и оптимистического сценария будет заключаться в размере вывода на рынок новых проектов, рассуждает Преображенский из Клуба инвесторов Москвы. «Оптимистически — количество будет сопоставимо с 2024 годом, пессимистический сценарий — мы увидим значимое сокращение количества новых проектов».
«Мы предполагаем, что в 2025 году спрос сократится примерно на 30%, — прогнозирует генеральный директор «Главстрой-недвижимость» Алексей Гусев. — Серьезного восстановления в ближайшее время не ожидается. Соответственно, застройщики адаптируются к изменениям: уменьшают число новых корпусов и ограничивают вывод проектов на рынок».
Возможно, застройщики будут рассматривать перепродажу существующих площадок или притормаживать вывод новых проектов на рынок, соглашается руководитель департамента продаж UNIQ Development Валерий Ручий.
Однако есть и иное мнение. «Девелоперский цикл от старта проекта до покупки занимает около трех лет, — подсчитал сооснователь и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. — В связи с этим резкого снижения объема ввода новых проектов в 2025 году ожидать не стоит».