Нескромная роскошь: кто и почему скупает элитные новостройки Москвы
Собеседники Forbes говорят, что в 2024 году удачно для элитного рынка Москвы сошлись несколько факторов: капиталы состоятельных людей больше не утекают в зарубежные активы, пул московских покупателей элитки пополнился успешными бизнесменами из регионов, а у застройщиков как раз накопился пул проектов, выход которых был запланирован давно — со времен пандемии и даже ранее. Совокупность этих факторов помогает рынку самого дорогого московского жилья расти на фоне стагнации в прочих сегментах.
Понастроили
Все собеседники Forbes отмечают значимый рост объема предложения на первичном рынке высокобюджетного жилья, правда, абсолютные цифры расходятся, поскольку компании по-разному оценивают принадлежность того или иного проекта к элитному сегменту.
«По итогам III квартала 2024 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы экспонировалось 2900 квартир и апартаментов (+12% за квартал и +44% за год) — абсолютный рекорд объема предложения в элитном сегменте, — подсчитал партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. — Это на 6% больше, чем в III квартале 2020 года, который на протяжении последних четырех лет оставался максимальным».
Остальные эксперты также оценили рост предложения в диапазоне 30-40%, но объем лотов в продаже у всех разный: Association of Real Estate Agencies (AREA) оценивает его в 2700 штук, Est-a-Tet — в 1200, VSN Group — в 3570, «Метриум Премиум» — более 8000.
Рост предложения на высокобюджетном рынке не сработал как фактор снижения цен, они быстро растут. «Средняя цена квадратного метра на рынке первичного жилья премиум-класса сегодня составляет 754 700 рублей (+14,2% с начала года), элитного класса — 1,69 млн рублей (+24,2%), делюкс-класса — 2,73 млн рублей (+15,7%)», — подсчитала директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
«Средневзвешенная цена на элитном рынке составляет 1,88 млн рублей за кв. м (+21% за год), — добавляет Румянцева из Kalinka Ecosystem. — В разрезе сегментов: в премиум-классе — 1,12 млн рублей за кв. м (+12% за год), в делюкс-классе — 2,8 млн рублей за кв. м (+13% за год)».
Расширяя горизонты
Новые объемы появились на рынке не внезапно, девелоперы давно ждали удачного момента на рынке, чтобы вывести их, говорят эксперты. «Главным образом, застройщиками управляет необходимость реализовывать запущенный проект, несмотря на корректировку экономики», — полагает владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов.
«В семи из девяти новых проектов ввод в эксплуатацию запланирован на 2027-2028 годы, то есть срок реализации таких строительных проектов составляет укрупненно от трех и до пяти лет, — добавляет директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань. — На подготовку проектов уходит примерно один-два года, иногда этот срок еще больше».
«До конца года объем предложения увеличится, — прогнозирует вице-президент по продажам Sminex Роман Семчишин. — Это связано с длительным циклом реализации девелоперского проекта — сегодня в продажу выходят дома, работу над которыми девелоперы начали несколько лет назад. До пандемии и других внешних факторов, замедлявших спрос».
«Элитный рынок долгое время испытывал дефицит предложения после рекордного спроса 2021 года, и только с 2023 года стал активнее пополняться новыми предложениями», — полагает основатель Kalinka Ecosystem Екатерина Румянцева.
Собеседники Forbes отметили два важных новшества высокобюджетного рынка, которые также способствовали росту объема предложения. Первое — застройщики стали выводить на рынок более масштабные проекты. «Среди тенденций этого года определенно выделяется смещение интереса девелоперов в сторону укрупнения застройки, сопровождаемое расширением доступных сервисов и внутренней инфраструктуры, — говорит Соловьев из NF Group. — Если раньше, особенно в делюкс-сегменте, среди ключевых критериев будущего проекта отмечались камерность и клубный формат, то сейчас застройщики смело выводят комплексные проекты. Они компенсируют непривычный для рынка масштаб наличием разнообразного предложения, в том числе эксклюзивных лотов». «Пиковые значения по продажам сформированы по большей части за счет масштабных проектов, не свойственных сегменту элит и премиум в классическом понимании», — добавляет генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.
Второй важный фактор — расширение географии «элитной Москвы»: с каждым годом появляется все больше новых локаций, которые осваивают застройщики высокобюджетного жилья.
«Децентрализация рынка высокобюджетного жилья началась еще несколько лет назад, что связано как с сокращением площадок под строительство непосредственно в центре города, так и с желанием покупателей переместиться из шумного центра в более приватные локации, — рассуждает директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Екатерина Петрова. — Сегодня новый импульс развития получают локации Павелецкого кластера (часть Даниловского района), район Марьиной Рощи, на них пришлось по 10% от общего объема спроса».
«В конце 90-х условная площадь территории в Москве, которая ассоциировалась с элитной застройкой, составляла около шести квадратных км (в пределах Бульварного кольца), в конце нулевых — 19 кв. км (в пределах Садового), в настоящее время — порядка 80 кв. км (ТТК и отдельные локации за его пределами), — говорит Довгань из «Intermark Городская Недвижимость». — В данном случае на фоне сокращения числа участков под застройку работает принцип, что, если элитный дом находится не в центре, значит, это должно быть место, которое не уступит либо компенсирует покупателю вопрос локации. Понятие элитного жилья за это время сильно насытилось дополнительными смыслами и решениями».
Ряд собеседников Forbes предположили, что новые локации для высокобюджетного жилья могут возникать вслед за крупными офисными проектами. «Возьмем «Москву-Сити», — рассуждает основатель аналитического агентства «Бюро Негинского» Андрей Негинский. — В 90-х годах эта локация никому не казалось элитной, а сейчас это одна из точек притяжения для бизнеса и жизни, а также сейчас застраивается кластер «Большой сити», который будет примыкать как раз таки к этому деловому центру».
«Люксовые проекты стали активно выходить на пределы Садового кольца, где количество свободных для строительства участков крайне ограничено, — констатирует представитель пресс-службы Tekta Group. — Например, одна из новых точек притяжения премиальных проектов — Павелецкая. Здесь атмосфера уютного центра сочетается с высокой транспортной доступностью, а местный деловой кластер все чаще называют «вторым Сити».
«Основным драйвером развития жилых комплексов премиум-класса на сегодняшний день является строительство офисно–деловых кластеров, — полагает генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. — Например, территория промзоны Южный порт (недалеко от станции метро «Печатники». — Forbes), которая станет будущим третьим центром столицы».
Другие обратили внимание на то, что новые локации осваивает премиум-сегмент, самый дешевый из высокобюджетной недвижимости, в то время как проекты класса делюкс продолжают концентрироваться в Центральном административном округе (ЦАО).
«Кто бы что ни говорил, но фактически новых элитных локаций так и не образовалось, и вряд ли появятся, — полагает представитель AREA Евгений Скоморовский. — Речь идет либо о расширении существующих престижных районов, либо о реорганизации территорий в пределах уже сложившихся границ».
«Каких-либо изменений именно в элитном сегменте с точки зрения локации замечено не было, — говорит Глазунова из VSN Group. — Для данного класса все еще принципиально располагаться в пределах ЦАО. В свою очередь, премиум-сегмент не столь принципиален в локации». «Покупатели элитных и делюкс-новостроек в целом консервативная аудитория, — констатирует директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. — Они часто привержены локации, поэтому готовы ждать появления новых проектов в любимом Замоскворечье, Хамовниках или на Арбате. «Странствовать» по Москве в поисках чего-то нового они не склонны. Их интересует только ЦАО».
Безудержный спрос
Спрос на элитное жилье с начала года остается крайне высоким, отмечают все опрошенные эксперты.
«По нашим данным, московские девелоперы за девять месяцев 2024 года продали 18 800 кв. м недвижимости высшего ценового сегмента, это в полтора раза больше, чем за девять месяцев 2023-го», — подсчитал Семчишин из Sminex.
«В сегменте делюкс спрос сохраняется на высоком уровне: за три квартала было приобретено 223 лота, что на 6% превосходит показатель аналогичного периода 2023 года, — говорит Румянцева из Kalinka Ecosystem. — В премиум совокупный показатель с начала года также демонстрирует положительный результат: приобретено 1100 лотов, что на 36% выше показателя трех кварталов 2023 года».
Откуда же взялся такой высокий спрос? По словам экспертов, у его роста несколько причин, первая из которых — репатриация капиталов. «Денег в стране много, — констатирует Скоморовский из AREA. — В Европе, США и в подконтрольных им странах наши деньги стали токсичными, владеть активами нашим гражданам в этих странах стало заметно более рискованно. Выбор не только для инвестиций, но и для личной качественной, комфортной жизни стал существенно ограниченнее. Поэтому вместо видов на Комо покупают виды на подмосковные водохранилища, а вместо Hyde Park берут Зарядье».
«Рост интереса к высокобюджетной недвижимости прежде всего связан с ограничениями на вывод средств за рубеж и, как следствие, вложения капитала в премиум и делюкс недвижимость», — соглашается Ломтева из «Ricci | Жилая недвижимость».
Вторая причина — массовое перемещение региональных бизнесменов в Москву. «На рынке началась ротация среди состоятельной аудитории: переезды многих владельцев бизнесов из регионов приводили к покупкам жилья в люксовом сегменте», — отмечает Садыгов из Nika Estate.
«Большие квартиры и апартаменты стали пользоваться значительным спросом из-за массового переезда региональных клиентов на ПМЖ в Москву, — добавляет Раджабова из «Метриум Премиум». — Эти покупатели привыкли в своих субъектах жить в просторных коттеджах и хотят иметь в столице жилье сопоставимой площади, при этом их уровень доходов позволяет рассчитывать на его приобретение».