Бетонный феникс: как инвесторы зарабатывают на складах эпохи СССР
Доля свободных площадей в российских складах опустилась к значению 1% год назад, а с III квартала 2023 года сохраняет околонулевое значение. Строительство новых объектов ведется, и очень активное: по итогам 2024-го ожидается рекордный ввод более 5 млн кв. м, но большая их часть возводится по схеме build-to-suit, то есть под заказ конкретного клиента, поэтому открытый рынок много не получит. Спекулятивное строительство затрудняется слишком высокой ключевой ставкой и растущей стоимостью стройматериалов.
На этом фоне частные инвесторы и конечные пользователи складов стали часто прибегать к практике покупки старых помещений и недостроенных объектов с целью их модернизации и дальнейшей перепродажи, сдачи в аренду либо использования для собственных нужд.
Собеседники Forbes отмечают, что такой складской редевелопмент применялся и раньше, но в последнее время становится все более актуальным и популярным.
Старая история
Модернизация и редевелопмент старых зданий под складские нужды — не новая практика для российского рынка, которая, однако, сейчас становится все более актуальной, говорят опрошенные эксперты. «Первый редевелопмент, которым наша компания занималась, был в 2007 году, тогда мы как раз занимались небольшой промзоной, где было большое складское здание и еще небольшие здания», — вспоминает управляющий партнер консалтинговой компании RRG Денис Колокольников.
«Редевелопмент производственных и складских объектов проводился и ранее, чаще всего под конечных пользователей, которые приобретали или арендовали здания советской постройки с существующими мощностями и производили перестройку под свои нужды, — соглашается управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров. — В качестве примера можно привести подольский производственно-складской комплекс «Атеми» площадью 60 000 кв. м, который был построен почти 100 лет назад и в 2005 году прошел процесс редевелопмента».
При этом многие из опрошенных Forbes экспертов подчеркнули, что практика складского редевелопмента становится все более востребованной. «Редевелопмент складских зданий становится все более актуальной темой в условиях дефицита вакантных площадей в Москве и Московской области», — констатирует руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова.
«В период дефицита складских площадей и подходящих земельных участков внутри города такие проекты случаются все чаще», — добавляет коммерческий директор «Дмитровского логистического парка» Александр Перфильев. «Мы работаем в регионах и практически каждый второй объект, который выходит на рынок складов — это редевелопмент в той или иной степени», — резюмирует управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.
Непознанный рынок
Хотя эксперты говорят о росте популярности и востребованности складского редевелопмента, выразить эту динамику в цифрах они не смогли, поскольку объемы этого рынка никто никогда не оценивал, к тому же здесь нет крупных игроков.
«На рынке редевелопмента в России явных лидеров до сих пор нет: крупнейшие застройщики в таких проектах практически не участвуют, формируют его представители малого и среднего строительного бизнеса, для них это останется перспективным направлением», — констатирует Ахмедзянов из IBC Global.
Объемы рынка можно косвенно вычислить по количеству зданий, которые потенциально могут стать объектом редевелопмента, а динамику — по спросу на них. «Практика покупки «уставших» помещений на торгах с целью редевелопмента становится все более распространенной, — говорит Позднякова из Garnet. — Такие торги могут проводиться как на аукционах по банкротству, так и на других площадках, где продаются активы банков или городские объекты».
За 2023 год на площадке было совершено более 50 сделок в данной категории на сумму почти 2 млрд рублей, подсчитал руководитель департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Григорий Начинкин. А за прошедшие полгода 2024-го объем сделок в категории вторичных складов составил уже 3,3 млрд рублей.
С объемом рынка ситуация сложнее, цифры у разных экспертов существенно расходятся. По подсчетам Ахмедзянова, в регионах России сохранилось около 30 млн кв. м производственных и складских объектов, построенных еще в Советском Союзе. «На начало 2000-х годов в Москве было 70 млн кв. м производственно-складских площадей, — напоминает Колокольников из RRG. — Для сравнения, всех современных офисов классов А и В в Москве — около 20 млн кв. м. Это огромный рынок, причем промзоны занимают около 15 000 га, это по площади больше, чем все лесопарковые зоны».
Одна из причин такой существенной разницы в том, что слишком много очень разных зданий могут после модернизации и переделки стать складами.
«Если долго смотреть на здание, можно увидеть, как начинается его редевелопмент», — иронично замечает девелопер, управляющий партнер «ЦКАД 165» и соучредитель «iЩелково» Александр Шабанов.
В подавляющем большинстве случаев под переделку попадают довольно скромные по площадям здания или морально устаревшие форматы — коровники, ангары, бывшие цеха производства легкой промышленности, поясняет CEO индустриального агентства Herzen Ярослав Туа.
Большинство опрошенных экспертов назвали оптимальными объектами для редевелопмента склады советской эпохи или бывшие цеха.
Кто в деле?
В покупке под модернизацию старых складских объектов заинтересован достаточно широкий круг игроков рынка, говорят эксперты. По словам Перфильева из «Дмитровского логистического парка», проекты редевелопмента, как правило, интересуют два типа инвесторов: тех, кто ориентируется на перепродажу, и тех, кто оставляет объект для арендного бизнеса. «Под себя такие проекты покупают, но реже», — добавляет он. «По моим наблюдениям, чаще такие проекты берут под перепродажу при разделе на более мелкие лоты», — добавляет Шабанов из «iЩелково».
«Конечные пользователи, особенно производственные компании, дорабатывают купленные помещения под свои стандарты и нужды, — добавляет Туа из Herzen. — А рост ставок в складском сегменте привлек инвесторов, как частных, так и коллективных».
Большинство собеседников Forbes сошлись на том, что чаще всего редевелопмент складов (либо других объектов под склады) производится все же с инвестиционными целями.
Дело в деньгах
Насколько же доходное дело — складской редевелопмент, и какой объем вложений он требует? Четко обозначенного порога входа нет, слишком многое зависит от площади объекта и его состояния, однако порядок цифр можно понять из конкретных примеров, говорят собеседники Forbes.
«На примере последнего проекта: приобретение акций компании с активами — 450 млн рублей, вложения в модернизацию — порядка 165 млн рублей, продажа — более 1 млрд рублей, — приводит пример Шабанов. — Но это был очень хороший объект по очень хорошей цене».
«Все зависит от состояния здания и цены, за которую его удалось выкупить, — рассуждает Перфильев. — Иногда требуется вложить 10 000 рублей на квадратный метр, иногда цена редевелопмента может превышать стоимость вложений в приобретение. Но чаще всего экономика при редевелопменте гораздо лучше для инвестора, чем при строительстве».
«Если мы говорим про крупные вложения, от 400 млн рублей, то минимальная доходность от перепродажи, которая интересна инвестору, от 30%, — объясняет основатель и президент инвестиционного клуба «Деньги» Андрей Любунь. — Если капитал более крупный, от 1 млрд рублей, то нормальной будет доходность 20–25% годовых при перепродаже. Соответственно, если мы говорим про более мелкие склады, которые стоят 50–100–200 млн рублей, здесь более мелкие игроки хотят доходность от 50–60% годовых, потому что аппетиты больше и желание заработать денег за капитал выше».
Если предполагается сдача объекта в аренду, а не перепродажа, то требования к доходности иные. «Ставка аренды для реконструированных объектов возрастает и имеет достаточно короткие сроки окупаемости: например, в одном комплексе, который мы реконструировали, последние сделки на помещения были по ставке 15 000–18 000 рублей за квадратный метр», — говорит Колокольников из RRG.
«Если мы говорим про арендную модель, то люди, покупая объекты с торгов, ориентируются на доходность от 14% годовых, это семилетняя окупаемость», — добавляет Любунь. «Любые недострои и старые здания можно приобрести по адекватной цене, — уверен Ахмедзянов из IBC Global. — Вилка цен в таком случае будет следующей: до 20 000 рублей за «квадрат» в Москве и до 15 000 в регионах, цены без НДС».
«Реконструкция складов класса А может обойтись в 20 000–30 000 рублей за квадратный метр, в то время как для классов В и С затраты могут быть значительно ниже», — уточняет Позднякова из Garnet. Для сравнения, себестоимость строительства склада класса А в начале 2024 года достигла 55 000 рублей за «квадрат».
«Реконструкция и приведение в порядок объекта в большинстве случаев выходят дешевле строительства: минимум по 20 000 рублей за квадратный метр, срок окупаемости проекта снижается на несколько лет, а сроки для выхода на объект для клиента также сокращаются, причем значительно», — говорит Ахмедзянов из IBC Global.
Что входит в эти затраты? Туа из Herzen подсчитал, что стройка нового корпуса, если таковая предусмотрена проектом, обойдется в 60 000–65 000 рублей за квадратный метр, перезалив полов — от 2500 рублей за «квадрат», смена контура(стен) — от 5000 рублей.
Трудности выбора
Объем затрат и, соответственно, будущей доходности напрямую зависит от исходного состояния здания, которому предстоит пройти модернизацию или редевелопмент под склад, поэтому выбор объекта крайне важен, говорят собеседники Forbes.
«Огромное преимущество старых производственных помещений в подведенном электричестве и его низкой стоимости, но минус — низкие потолки, — объясняет генеральный директор Instone Development Валерий Жуков. — За счет электричества такие помещения можно переделать в ЦОД, light industrial или сдать в аренду логистическим компаниям».
«Самое главное в складах — это пол, — подчеркивает Ахмедзянов из IBC Global. — Он должен быть на уровне 1,20 м от уровня земли, чистая рабочая высота внутри самого здания — 12 м. Чаще всего сами здания для редевелопмента такими параметрами не обладают — там пол на уровне земли. Бывают случаи, когда здания были построены в СССР, и там под полом первого этажа были построены бомбоубежища, это для редевелопмента большой минус, потому как пустоты под полом склада — это плохо».
Туа перечисляет характеристики здания, редевелопмент которого будет оправдан. Сильными сторонами для редевелопмента таких объектов будут потолки от 10 м и выше, большой шаг колонн, фундамент и пол, выдерживающие 4–5 тонн и больше, наличие электричества, центральной канализации, газификация.
Региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко перечислил, какие именно здания могут обладать подобными характеристиками. По его словам, это могут быть одно- и многоэтажные здания с грузовыми лифтами советского периода (сахаро-овощехранилища, хладокомбинаты, продовольственные базы), здания промышленного назначения (широкопролетные с высокими потолками), торговые big box, которые перепрофилируются в здания складского назначения (сортировочные или распределительные центры, darkstore).
«Отдельная группа — внутригородские объекты, которые перепрофилируются под мелкие ячейки для индивидуального хранения (self-storage), — добавляет Афанасенко. — Это могут быть бывшие складские помещения, торговые, кинотеатры и другие, подходящие по габаритам под задачу».